浅析房地产行业财务管理现状与发展

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　　[摘 要]近年来随着国家对房地产行业的宏观调控政策的密集出台，房地产行业面临的金融环境和市场环境发生了重大变化，房地产企业原来的粗放型财务管理存在的问题因此而被凸显，亟待采取一定的措施对其财务管理进行优化以有效应对当前的严峻形势。基于此，本文结合房地产行业财务管理的主要内容、特点及重要性，总结分析当前我国房地产行业在财务管理过程中存在的问题，阐述产生这些问题的原因，并结合问题及成因提出相应的改善房地产行业财务管理的对策，以期能够对房地产行业财务管理水平的提升有所帮助。
　　[关键词]房地产行业；财务管理；经营战略
　　1 房地產行业财务管理概述
　　1.1 房地产行业财务管理概念界定
　　房地产行业财务管理主要是指房地产企业在运营管理过程中通过对财务活动进行核算并对其涉及的财务关系进行统筹协调的综合性管理工作。
　　1.2 房地产行业财务管理主要内容及其特点
　　一般来说，房地产行业财务管理涉及的内容主要包括筹资管理、投资管理、营运资金管理、利润分配、财务的预测决策和财务分析等，其主要特点有三：一是开发周期较长，筹资投资金额巨大，该特点主要是受房地产开发项目的独有特点影响所造成；二是财务管理难度较大，房地产行业在财务管理过程中，既要面对上游供应商和建筑承包商的材料价款和工程款的结算，同时还要统筹协调资金的借贷及运营管理等内容，从而使得其财务管理涉及的内容广泛，难度较大；三是财务风险高，房地产行业属于资金密集型行业，因此受各种宏观政策调控影响较大，在财务管理过程中面临的财务风险较高。
　　1.3 完善的财务管理机制对房地产行业的重要意义分析
　　对于房地产行业来说，完善的财务管理机制对其积极意义主要体现在三个方面：一是利用财务管理体系可以对不同的筹资、投资决策进行成本和效益的比对，从而有助于企业找出较为有效的财务管控战略和经营战略；二是完善的财务管理机制为房地产行业提供了一套有效的财务监督工具；三是财务管理机制中对于资金的管控方式有助于提升房地产行业资金运用的效率，这对于资金量巨大的房地产企业来说能够有效节约资金成本，从而提升效益。
　　2 房地产行业财务管理中存在的问题
　　2.1 缺乏完善统一的财务管理制度
　　当前房地产行业在运营管理过程中普遍存在缺乏完善统一的财务管理制度的问题，主要表现在两个方面：一方面是在大多数房地产企业进行财务管理工作时，主要依赖于财务部门和人员的推动，而没有在企业内部建立行之有效的财务管理制度来确保各项财务管理工作规范开展；另一方面是房地产企业所制定的财务管理制度与企业的实际结合不够紧密且不易操作，从而出现了财务管理制度被形式化。
　　2.2 营运资金管理不畅，资金流动性较差
　　房地产行业在营运资金管理方面存在的主要问题是管理不够顺畅，资金的流动性普遍较差，主要表现在：一是多数房地产企业在项目建设期的资金回笼较慢，企业需要在此过程中不断的注入大量的流动资金，流动资金在项目建设过程中基本上是支出大于收入的，从而造成企业的资金流动性偏紧；二是多数房地产企业在项目建设期的资金来源是以地方商业银行的贷款为主，每月的固定利息支出和到期还贷的压力也在一定程度上增加了其流动性不足的问题。
　　2.3 房地产行业在财务管理过程中普遍存在资本结构不合理的问题
　　资本结构的合理与否既关系着企业的资金使用成本的高低，同时也对企业财务风险的高低产生一定的影响，因此在财务管理工作中应对其予以关注。在房地产行业财务管理的实务中，高负债是多数企业财务管理的常态，这种负债占比较高的资本结构不仅容易给房地产企业的后续经营管理带来较高的财务风险，也就是常说的高财务杠杆，同时由于负债比例过高，银行在授信借款时的利率一般会比较高，从而增加了房地产企业的资金使用成本，进而会挤占企业的盈利空间。
　　3 房地产行业财务管理存在问题的原因分析
　　如上文所述，当前我国房地产行业之所以在财务管理过程中容易在财务管理制度、资金流动性和资本结构等方面出现问题，究其原因主要受内外部因素的影响。
　　3.1 外部因素
　　房地产行业之所以会存在上述问题，其受到的外部影响因素主要有两个方面：一是国家宏观调控政策的影响造成房地产公司的筹资环境发生了重大变化，从而在一定程度上收紧了房地产企业的融资渠道和融资规模，对其流动性产生了不利影响；二是整体经济环境的不景气对房地产销售产生了不利影响，从而造成了其项目资金回笼慢，在降低了资金流动性的同时，也促使其增加负债来补充流动资金，进而对资本结构也产生了影响。
　　3.2 内部因素
　　房地产行业在财务管理过程中出现上述问题的内部原因主要有两个方面：一是在日常经营管理中重点关注商品房销售和项目的施工情况，而对财务管理不够重视，所以造成房地产企业的财务管理存在缺乏完善的制度和被形式化等问题；二是在融资过程中不注重融资渠道的拓宽，过于依赖负债融资，从而造成企业在运营管理过程中资金流动性降低，资本结构不合理等问题的产生。
　　4 房地产行业财务管理的改善对策
　　结合上文分析和笔者实际工作经验及财务管理的相关理论，认为可从以下角度采取措施来对房地产行业的财务管理进行改善。
　　4.1 加强房地产行业对财务管理重要性的认识
　　在实际工作中，要加强房地产行业对财务管理重要性的认识，需从两个方面入手：一方面是通过增加对财务管理绩效考评的方式来促使房地产企业的所有人员参与到财务管理工作中，从而在提高对财务管理重要性认识的同时，为财务管理创造一个良好的实施环境；另一方面则要结合内部控制机制中风险和控制活动两要素，对财务管理制度进行财务风险管控和财务控制活动两方面内容的补充和完善，在提高财务管理与企业实际结合的同时，利用内部控制来加强财务管理制度的执行力度。 　　4.2 加强项目的资金回笼管理，创新融资方式
　　对于房地产行业来说，其加强项目的资金回笼管理的途径有两个，一是加强对应收账款的管理，即及时采取一定的催要、折扣等方式来尽快回收资金，增强资金在企业内部的周转速度；二是要通过一定的促销方式来增加项目在建设期的销售回款，例如采用缴纳购买意向金抵一定金额购房款、预收款等形式在项目建设期回收一部分资金来改善房地产企业的资金流动性。
　　创新融资方式的主要目的在于有效拓宽房地产行业的筹资渠道，降低负债融资比例，从而在缓解其资金流动性压力的同时降低财务风险。在实务中，当前房地产行业可以采用的创新融资方式主要有供应链融资、设备融资租赁等方式。
　　4.3 调整资本结构
　　要实现对资本结构的调整，就必须调整负债比例，降低财务杠杆的作用，进而实现合理负债并达到资本结构最优的目的。在实际工作中，笔者建议在进行融资决策时合理利用资本结构比较法和每股收益无差别点法（也称EBIT-EPS）来对房地产企业的融资方案进行分析测算，并在此基础上进行相应的决策，以保证所采用的融资方案是成本最低、风险最小的方案。
　　5 结束语
　　房地产行业作为我国经济发展的主要产业之一，其在进行财务管理的过程中易受内、外部因素的影响而出现一定的问题，从而造成其财务管理工作的有效性不足。鉴于此，本文结合房地产行业财务管理存在的问题及其成因，分别从完善房地产企业的财务管理制度、改善房地产行业的资金流动性和调整资本结构三个角度提出了相应的改善对策，旨在为房地产企业有效改善其财务管理水平，实现健康稳定发展提供参考。
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