预算管理在房地产企业管理中存在的问题及对策

作者:未知

  [摘 要] 在市場竞争日益激烈的情况下,房地产企业需要加强内部控制与管理,及时应对市场变化,保证企业正常发展。预算管理可以帮助房地产企业加强内部控制,提高运行质量,因此,需要重视预算管理在企业管理中的作用。然而,许多房地产企业对预算管理的重要性认识不足,为此,文章对房地产企业预算管理中存在的问题进行分析,并提出了相应的对策。
  [关键词] 预算管理 房地产企业 管理对策
  中图分类号:F299.233.42 文献标志码:A
  现阶段,在经济下行压力加剧的情况下,企业面临的市场形势日益复杂,对于房地产企业来说面临的市场风险更大,为此,企业管理中需要发挥预算管理的作用,促进企业管理效率的提高。然而,许多房地产企业没有认识到预算管理的重要性,缺乏有效的预算管理制度和运行机制,导致企业管理效率不高,执行不力,运转困难,企业发展过程中的风险很大。因此,加强预算管理对房地产企业的管理意义十分重要。
  一、预算管理在房地产企业中存在的问题
  一是缺乏预算管理理念,没有完善的预算管理制度。一部分房地产企业管理层对预算管理的认识不足,由于房地产企业项目管理多,资金规模大,预算管理难以控制,因此,许多企业管理层没有认识到预算管理的重要性,一般只是注重财务管理的实际结果,缺乏预算管理理念,认为预算管理对企业管理的作用不大。因此,在企业中也没有完善预算管理制度。由于房地产企业项目多,各个项目的情况存在很大差别,管理情况十分复杂,没有统一、规范的标准可以参考,管理难度大,预算管理难以统一,难以制定统一的标准进行项目控制,不能发挥预算管理的作用。
  二是预算编制难,编制项目不全面。由于房地产项目较多,项目差异较大,难以做到标准统一,导致预算编制难。预算编制需要项目统一、标准统一才能进行有效对比,发挥其编制作用。然而,房地产项目中经常会发生一些不可预见费用,此类费用无法预料,因此,编制项目难以保证全面完整。房地产企业的项目分布广泛,由于不同的属地间存在的差异很大,项目费用存在较大差别,这给预算制造很大难度。首先,由于经济发展的不平衡,不同地域间的差异很大,预算编制标准难以统一,同时,由于房地产项目的流动性较大,不像生产型企业有固定的生产模式可以进行标准化控制,因此不同的项目间缺乏可比性。其次,同一区域不同阶段项目费用差别较大,由于社会经济发展加快,房地产企业开发成本不断攀升,时段不同,项目发生的费用差别很大,因此,预算编制的难度加大,难以有效把握。再次,同一区域同一地段不同项目间也存在较大差异,由于项目不确定因素很大,导致这些项目不可能按同一标准执行,因此,编制项目难以全面,总有漏洞出现。最后,由于项目执行时间上的不均衡导致项目费用发生也会出现很大差异,导致预算编制的效果不佳,与实际执行存在很大差别。
  三是绩效考核办法模糊,预算管理执行不力。为了促进各个项目单位完年度计划,许多房地产企业都制订了相应的绩效考核办法,然而,许多企业制定的绩效考核办法大多偏重于项目销售情况和项目执行进度,而对于项目预算管理有所忽视,或者说预算管理不是项目考核的主要内容,导致预算管理在企业项目中执行不力。一方面,在考核指标中对预算管理的内容不够具体,难以量化操作;另一方面,预算管理在绩效考核中占有的分值不高,或者没有将预算管理纳入考核内容。在许多房地产企业中大多以项目销售业绩效对企业负责人进行考核,企业负责人也依据同样标准对下属进行考核,这种考核方式偏重于收入业绩,没有考核预算管理在企业管理中的作用,导致许多房地产企业项目的成本费用激增,企业收入增长的同时,企业效益并没有同步增长。
  四是对资金预算管理不严格,存在漏洞很大。房地产企业项目多,项目周期长,对于资金的需求量大,资金成本在房地产企业中占有很大比例,资金和资金成本对企业发展的影响极大,然而,许多房地产企业没有做好资金预算管理,在资金预算方面安排不足,存在较大漏洞。首先,没有做好资金预算筹集管理。一方面,许多房地产企业没有做筹资预算,在项目未确定前不知道资金需求量,筹集资金会形成较大的资金占用,支付较高的资金成本;另一方面,没有项目作载体,企业很难获得融资,因此,对房地产企业而言需要较多的自有资金,才能筹集到更多的资金,才能保证项目运行的需要,而在落实项目前后对资金的筹划管理十分重要,许多企业对此把握不准,影响企业资金效益的提高。房地产企业在项目竞争过程中,需要做好资金预算管理,参与项目竞争,如果竞争成功,企业就需要更多的后续资金投入到项目建设中,如果项目竞争失败,就会形成一定的资金损失,需要对这部分资金另行安排,因此,如果做好资金筹集使用管理对企业发展而言非常重要,而许多房地产企业没有考虑到这一点[1]。其次,没有进行融资活动分析。在资金筹集过程中没有对资金来源情况进行融资成本分析,导致融资成本过高,影响项目利润。一部分房地产企业没有做好融资来源渠道选择,有的企业融资渠道少,融资成本高。有的企业没有综合考虑融资成本,由于房地产市场受政策影响很大,企业融资渠道受到多方限制,企业在融资活动中偏向于银行贷款,发行公司债券等筹资方式,在政策变化较大的情况下往往融资难度加大,融资成本增高,一部分企业由于资金周转困难,为解决燃眉之急甚至向小贷公司贷款,融资成本更高,给企业发展带来较高风险。再次,投资评估与投资预算管理环节薄弱,导致有些项目投资风险较大。一部分房地产企业在项目投资选择时,没有做好投资评估与投资预算管理,导致投资风险较大。一方面,由于投资评估不足,没有全面考虑项目的投资风险,导致投资成本增加,投资收益与预期相差较大;另一方面,因为没有做好投资预算管理,投资资金来源与资金使用把控不严,导致项目成本较高,形成较大资金缺口,影响项目进程。最后,没有有效加强资金预算分配管理。房地产企业资金量较大,自有资金和筹集的资金较多,不同项目对资金的需求有不同的要求,这就需要企业做好资金预算的分配管理,最大限度地提高资金的使用效率。然而,许多房地产企业对于资金预算管理工作不足重视,在资金较多时没有发挥资金的最佳效益,大部分资金处于闲置状况,主要是没有根据项目对资金的需求量和项目进度做好资金的统筹安排,利用资金的时间差进行短期“投资”活动,获得最佳的资金收益。   二、房地产企业加强预算管理的重要性
  一是房地产企业加强预算管理能够提高项目资金的使用效率。由于房地产企业资金进出量较大,加强预算管理能够促进房地产企业加强资金管理,提高资金使用效率。一方面,可以根据企业实际情况做好资金筹集预算,选择合适的资金筹集方式,降低企业融资成本;另一方面,可以加强项目资金管理,提高资金的使用效率。同时,加强预算管理能够合理调度资金,使资金在企业内部发挥最大作用。
  二是房地产企业加强预算管理能够提高绩效考核效率。现阶段,许多房地产企业绩效考核中对预算管理工作不重视,导致项目成本居高不下,在绩效考核中增强预算管理的内容,可以有效控制项目成本有限度增长,使项目成本增长控制在预算管理的范围内,增强企业的预算成本管理意识,有效降低项目成本,从而为企业增加更多利润空间[2]。
  三是房地产企业加强预算管理可以提高项目管理的融合度。房地产企业项目多,流程多,管理复杂,部门之间协调难,导致项目进度难以统一,通过预算管理,将各个环节全面纳入其中,可以增强部门间的融合度,保证项目协调运行,从而提高企业的运行效率,促进企业快速发展。
  三、房地产企业完善预算管理的对策
  一是房地产企业要进一步完善预算管理制度。预算管理制度能够促进房地产企业加强企业管理,全面提升企业的运行效益。因此,房地产企业要根据企业实际制定规范化的预算管理制度,将企业的收支活动全部纳入预算管理,实行综合预算,统筹管理。结合不同区域的项目情况,制定企业统一的预算标准和分类管理的预算标准,使项目预算管理可操作性增强,防止项目预算管理不切实际的做法,增强预算管理的可信度。运用预算管理加强对企业财务收支活动管理。
  二是做好项目预算编制工作。房地产企业项目编制难度较大,不同项目编制差异较大,没有统一模式,为此,要做好编制前、编制中、编制后的相应管理工作。首先,要做好预算编制前的调查摸底工作,全面摸清项目涵盖的内容、标准,为预算编制提供详细准确的基础资料[3];其次,在预算编制过程中,要采用科学的编制方法,编制的预算依据充分,数据信息准确,能够为执行提供参考;最后,在预算执行过程中,要不断对照预算进行检查,根据项目运行情况进行适当调整,使预算与实际相符合,促进企业管理能力的提升。
  三是在考核管理中增加预算管理的内容,提升预算管理的执行力度。要保证预算管理在企业管理中发挥重要作用,必须在考核中增加预算管理的分值,促使各方重视预算管理。要将预算管理指标纳入考核管理中,建立预算管理考核的激励机制,实行与绩效挂钩,对执行预算管理较好的单位和个人给予奖励,对超出预算管理的单位和个人给予处罚,发挥预算管理在企业管理中的导向作用,促使企业内部重视预算管理,从而使预算管理在企业中发挥应用的作用。
  四是加強资金预算管理,提升资金的使用效率。首先,做好资金筹集的预算管理,根据企业资金需求,编制多项资金筹集方案,选择资金筹资成本最低、资金使用成本最低的方案,降低企业的筹资成本。其次,加强项目资金的调度管理,通过制订资金使用计划,根据项目进度合理安排调度资金,发挥资金的最佳效率。再次,做好企业“闲置”资金的预算管理。保证企业资金使用需求的同时,对企业“闲置”的资金要作好规划,可以进行短期无风险或者风险较小“投资”活动,获取最佳的资金收益。最后,做好长期投资的风险评估和投资预算管理。长期投资时间长、投资额度大、回收周期长,收益不确定性因素较多,因此,要做好投资风险评估和投资预算管理,使投资活动风险可控,预算管理到位,使企业投资获得最佳效果。
  四、结语
  房地产企业由于项目多、资金量大,管理难度大,因此,做好预算管理对房地产企业管理意义重大。房地产企业要完善预算管理制度,做好预算编制管理,加大预算执行力度,加强资金的预算管理,使企业获得最佳的资金收益,从而促进房地产企业进一步发展。
  参考文献:
  [1]吕贤萍.房地产行业财务管理中存在的问题及解决对策[J].中国集体经济,2018(20):137- 138.
  [2]刘玉新.房地产企业全面预算管理中存在的问题及对策[J].企业改革与管理,2017(9):27+47.
  [3]张美萍.全面预算管理在房地产企业的问题分析及对策[J].财会学习,2016(19):52- 53.
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