房地产企业融资风险及管理问题研究
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作者:于美杰
[摘要]进入21世纪以来，伴随着我国市场经济的高度起飞，房地产行业逐渐成为国民经济的支柱产业。房地产行业特点决定了项目融资成为房地产企业项目成败的关键。虽然我国金融市场的不断完善促进了房地产企业多样融资模式的开发和使用，但是依然存在着很多亟待解决的融资风险问题。文章基于房地产企业融资风险管理优化的重要性，就我国房地产行业融资过程中财务管理要点进行分析，重点探讨房地产企业融资风险管理优化的策略。
[关键词]房地产行业;融资风险;风险管理
[DOI]1013939/jcnkizgsc201930041
房地产行业是资金密集型行业，由于房地产项目建设自身具有运转周期长、项目建设体量大、投资巨大等特点使得房地产企业需要借助融资来完成项目建设获取收益。因此融资环节关系着房地产企业经营效益，关系着企业自身的生存发展，一旦融资管理出现异常，对于房地产企业来说是灾难性的。因此，为了更好地促进房地产业的发展，提高房地产企业的核心竞争力，就需要不断增强自身融资过程中的财务管理能力，因此我们极为有必要对房地产企业融资风险管理问题进行专门的课题研究。
1房地产企业融资风险管理的基本内涵
所谓房地产企业融资风险管理是针对房地产行业融资活动过程中可能遇到的风险进行管理的活动。财务管理的目的在于优化房地产行业融资管理活动，提高融资环节自身的风险防范能力，确保项目融资的成功。
2房地产企业融资风险管理优化的意义
21房地产行业融资风险防范的必要性
首先，我国的房地产行业特点突出在行业关联性强和社会基础性高两个方面。行业关联性强体现在从房地产项目开发到房产营销，整个过程所涉及的行业众多，包括建筑、金融、运输、装修、零售、服务等各个行业。关联性强意味着是拉动经济增长的一个着力点。社会基础性高主要体现在房产商品的住房功能，具有较强的民生属性。其次，从其企业融资特点来说，除了一般企业的融资共性，其特殊性还包括房地产企业融资模式的特殊性以及政策导向性极强。从房地产项目投标开始一直到最终的出售，每个环节都需要资金的支持，与此同时房地产与其他企业融资不同的地方在于项目建成时间长，此外还需要营销，资金运作周期长，但是收益较高。因此融资举债对于房地产企业来说是一个普遍存在的事实，并且负债率较高。政策导向性强集中体现在国家出台政策对于企业融资有着很大的影响。最后，从全国房地产企业融资走势来看，融资规模上升趋势放缓，但是规模总量巨大;资产负债持续攀升，居高不下;银行融资渠道政策紧缩，融资放缓，房地产融资成本持续提升，加大了融资风险系数，民间融资积极拓展并逐渐兴起，但是整体市场规范发展滞后，融资风险较大并且资产纠纷等问题较多。整体来说，房地产行业融资风险增加是一个总体形势，这对于资金困难的中小企业来说无疑是不利的。
22房地产行业融资风险管理的重要性
面对房地产行业融资特点以及当前行业不容乐观的走势，防范融资风险，避免因为融资风险防范不到位带来的企业财务危机出现，因此必须重视财务管理工作，提高工作科學性，既能够为企业规避融资风险，又能够在工作优化过程中减少融资的成本，提高成本控制能力。以财务管理工作中风险识别为例分析其在融资风险防范上的重要作用。风险识别是房地产企业融资风险管理的第一步。只有准确判断出潜在风险，才能够针对性地制订方案，达到控制风险的目的。具体来说融资过程的风险识别包括风险本身及其致因机理的规律性方法的掌握。具体到房地产行业的风险识别从资金来源角度来说包括国内贷款、外资投资、自筹资金以及其他资金来源，从不同资金来源的风险源来考虑，财务风险上的财务管理工作需要在风险识别的基础上，进行风险评估测量，根据致因机理和方法理论构建相关的财务预警机制。
3我国房地产行业融资风险管理问题及原因分析
31我国房地产行业融资风险控制的问题分析
第一，融资方式缺乏多元化，融资渠道极为单一。由于我国金融行业环境的不完善，导致我国房地产行业融资方式选择缺乏多元化，融资渠道只能依赖于银行贷款。由此再加上房地产企业资本实力不足，融资债务过高，一旦资金链断裂，影响的不仅仅是房地产企业。
第二，房地产企业融资风险意识不强，由此对于融资风险的财务管理控制工作的重视缺失。突出表现在我国房地产企业融资过程的财务管理缺乏事前预警、事中控制等全面性、过程性以及主动性缺失上，更深层次来说这是一种企业管理文化的缺失。
第三，房地产金融体系不健全，缺乏相关法律法规的规范和引导。与国外发达国家相比，国内过快的房地产经营项目的盲目扩张以及融资结构的不合理是我国房地产行业融资过程中企业都存在的通病。盲目的投资速度，导致融资结构的失衡，再加上关于房地产金融体系的相关法律法规对于市场融资规范以及引导的缺失，只会带来融资风险系数的不断攀升。
32我国房地产行业融资风险控制问题的成因分析
我国房地产行业融资风险控制问题的主要成因从外部环境因素以及企业内部管理两个方面进行分析。
第一，外部环境因素。对于房地产行业融资风险潜在隐患的增加，国家一直以来都有持续的关注，政策环境因素成为房地产行业融资风险控制不得不考虑的外部因素之一。政府对于房地产企业融资方面的宏观调控一方面是为了平衡经济结构，把金融波动风险降到最低;另一方面很多企业并没有意识到融资调控政策的重要性，出现了不合法的逃税避税行为。
第二，内部管理因素。从企业内部的融资财务管理来说，内部控制的不健全是造成企业融资风险以及财务风险的重要问题，同样也是房地产企业自身财务管理观念落后，特别是中小型房地产企业，内部监管上依然以人为管理为主，企业管理家族势力较为突出，不仅缺乏一套行之有效的管理制度和财务管理监管制度，同时也造成了财务人力资本的浪费。除此之外，成本控制管理以及企业预算管理的意识不够带来的管理缺位也是内部控制不健全的主要原因之一。 4房地产企业融资风险管理优化策略
41重视融资风险管理
房地产行业融资决策需要在企业融资风险识别以及风险评价上认真分析研究，提高融资决策的科学性、全面性。具体来说，明确融资结构目标，一方面综合考量整体行业走势，减少外部因素带来的融资风险，另一方面针对房地产企业内部融资风险成因的融资结构不合理的问题，有针对性的建立企业的融资结构。然后依据融资结构目标采用多渠道的融资手段分散融资风险，比如开展股权新型融资模式。在融资过程中要提升融资效率，对于资金的输入输出有一个清晰的规划，以资金的利用率的速度差来减少融资的成本。
42构建融资风险预警体系
构建融资风险预警体系对于房地产企业来说在当前产业发展以及融资现状来说都显得尤为必要，无论是融资风险还是企业财务风险都是不可避免的客观存在。房地产企业应构建融资风险预警体系。
首先，熟悉并掌握融资风险识别的致因机理，根据企业融资方式作出针对性的融资风险预警机制。比如不同的资金来源有着不同的融资风险，国内贷款的融资模式集中体现在金融风险以及高成本风险上;外资投资的融资模式的风险源来自国家对于外商外资进入国内房地产行业的限制政策，存在参与限制风险;自筹资金的筹资规模风险，自筹资金基本不能够满足企业的流动资金需求;其他资金来源融资模式是除以上所有资金渠道以外所有的其他方式，比如个人住房贷款。行业政策风险投资以及利率风险使得其他资金融资模式融资成本较高。
其次，需要针对企业的相关经济变量进行数据总结分析，在可能和多发性风险点位置设置风险监控和信息反馈机制，比如在风险监控上针对融资过程的渠道不同对诸如资金流动性、资金是否充足、经营效益、管理能力等指标进行实时监控，然后经过信息反馈机制分析整理，生成风险预警报告。
43完善企业内部控制
第一，管理者要重视针对融资过程中财务管理的内部控制，及时更新管理理念，提高财务风险防范的意识。第二，针对内部环境、管理制度、监督机制以及风险评估和信息沟通机制等方面进行完善，构建完整立体相互协作的内部管理体系。内部控制的有效性对于提高融资效率、降低融资成本、降低财务成本等都具有重要的作用。第三，優化作业流程，管理流程以及组织机构任务职责，加强企业文化建设等都是内部控制有效性的重要内容。第四，重视和健全企业内部审计制度，确保内部审计的权力行使不受员工薪资、权力约束以及部门信息沟通等因素的影响，此外还要建立必要的风险应急处理机制，提高企业反控制的效率和能力。
参考文献：
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