城市商业综合体营销与运营模式分析

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　　【摘要】现如今，城市化进程不断深入，城市发展规模在不断地扩大的同时，城市服务功能也逐步地向功能综合化的方向发展，在城市服务水平不断提高完善之下，人口逐渐向城市的中心区域聚集。在现代化信息化发展理念模式的引导下，商业资源出现了逐渐向城市发展中心聚集和扩展的现象，并且在发展中商业资源不断渗透到城市商业综合服务中心，在城市发展规划和商业模式运营中，将商业资源进行合理的规划和应用，充分建立起现代化的城市商业综合体已经成为了城市发展中重点关注的问题。
　　【关键词】城市商业;综合体营销;运营模式
　　城市商业综合体就是位于城市中心的商业体，需要重点突出零售主力店、步行街的开放式、社区公寓等为一体综合开发的建筑项目，因为汇集了商业资源与服务模式关键内容，通常属于城市当中非常重要的建筑集群与商业桥梁，关于这方面早在前几年一、二线城市就已经开始集中地发展。
　　1 城市商业综合发展模式应该与城市建设规划相符合
　　第一，城市商业综合体在建筑集群功能性方面属于综合性较强和规划全面详细的高程度商业服务群。在商业综合体集成群建设中，包含了融合零售业商铺、办公商务楼、酒店餐饮、社区商业住宅和综合化文化娱乐设施建设为一体的城市商业综合功能群体。随着城市商业综合体的发展，人们对于商业综合体中社区住宅的建设要求水平不断提高，住宅社区建设和设计中对于建筑风格和社区住宅周边配套设施相应消费水平，和配套服务完善性都有了较高的要求，同时随着消费人群消费理念的变化，在商业综合体营销开展中，无论是新建设的商业综合体，还是对以往老旧商业综合体进行改造，在改造开展的过程中都不能忽视商业综合体在建设过程中中心配套项目的建设，以及商业消费服务能力的提高;同时在商业综合区建设中应该全面重视综合化布局配套的合理性和规划科学性，在配套功能综合化建设项目中，应该顺应商业条件和商业资源的具体发展情况。同时在充分应用商业资源中，应该重视商业物业方面的配套，在商业综合体营销中，为了进一步提高商业综合体在营销中的吸引力，就要在商业综合体建设中不断重视建设规划和设计的合理性，在规划设计中相关的政府规划职能部门必须对土地的合理开发和利用进行统一集中的筹划，在建设用地规划中为商业综合体项目的建设留出具体的建设空间和合理的建设面积。在建设用地规划中应该对项目建设实施的具体内容进行有效的控制，并且对规划控制中出现的影响因素进行有效的管理。第二，在城市综合化商业体建设中，对于三、四线城市来说，商业区域在城市中心进行规划和建设，应该对商业区域建设用地有限空间内，充分利用好宝贵的土地资源，在商业综合体建设中应该科学合理地配置商业资源并且将资源的配置和城市综合化服务功能进行有效的融合，最终在资源和商业营销运作中实现集约化的最终目标。在城市商业综合体建设中，集约目标的实现是城市商业综合体建设中发展商和运营方面应该重点关注的内容，在集约目标实现中应该加强工作开展的重点注意事项宣传，同时城市商业综合体建设发展商应该为城市用地政府规划部门多提供一些有利于城市发展建设规划的建议，促使在城市商业综合体建设中有效实现功能性项目的全面化功能，使城市建设中功能性商业综合体建设模式能够有效融入到城市整体的建设规划中去，促进城市建设政府规划部门在建设规划中能够充分地了解城市商业综合体在建设中具体的需求，促使在功能性综合体实现中更加全面地将资源配置和城市发展建设规划进行有效的融合。同时处理好旧城改造中商业二级中心建设用土地开发产生的一系列问题，处理好商业综合体建设和旧城改造中的具体矛盾和问题，能够有效解决城市发展中产生的交通、环境以及居住权之间的矛盾，同时在解决这些问题中，都能够通过城市发展建设规划和政府部门的有效支持进行良好的解决，同时通过不断地协商和调整在占用土地方面，对于建设用地解决城市交通和环境问题之下，还能够得到政府政策的大力支持。
　　2 搞好项目开发的程序
　　2.1搞好投资运营的程序
　　无论是土地方面的成本，还是运营与开发成本都要利用产品实现资金回收。而回报资金的方式则是通过项目产品的产属性与应用价值，对租售进行反复的论争，特别是对租售模式、租售比例、经济可行性等方面进行认真分析研究。因此，在进行项目投资之前，需要对规划设计的概念与产品进行论证，通过此来决策项目投资的成功与否。具备良好条件的产品规划设计，是通过商业、文化、投资、消费者等多方面的认可才能在投产之前得到投资机构与个人的认可实现进行投资，促使发展商仅通过自己筹备资金、合资投资、债券融资、施工单位代建等多样化方式形成良好的投资组合，实现城市规划设计的滚动开发，在此过程中，待项目投产之后就非常容易实现产品变现的标准，使得资金流的盘活程度，甚至还能形成资本市场当中的最佳产品。
　　2.2搞好开发运营的程序
　　作为城市商业综合体，通常属于持有型物业与销售型物业进行融合的总成产品，开发程序需要与本地的实际情况结合之后进行设定，在报建规划、报建工程、报建市政等方面，通常都是利用大盘住宅与写字楼的前期投产提前进行项目的投资，将那些配置好的部分商业综合体实施“订单式”分配定制，对于一些不便分割的商场实施定制或者机构持有，或者将经营权进行租赁，对独立的商业店铺与街道店铺封顶之后就可以进行预售，还可以返租销售。除此之外，决策项目产品的关键还有工程管理，尤其是初期扩建设计方面的不合理与工艺程序的失误都是影响产品无法进行使用的因素。
　　2.3搞好商业运营程序
　　城市商业综合体最终属于灵活性的商业内容，组建一座灵活的城市生命体，为良好的商业运营模式可以带来较好的经济效益，同时为人们的生产与消费者提供良好的效用。作为一个重生的物种必须具备水分、土壤、阳光，需要面对竞争的物种。任何重生的产物都是建立在牺牲旧生产物作为代价实现转型，在此基础上，还应当具备自我繁殖、自我管理以及自我更新的能力。因此，待項目成功投产之后，必须遵循商业运营的相关需求和建议，实施工程、主力店、商业组合、商装、开业营销等界面的统筹工作，确保在投入生产之后的可持续经营，最终为城市商业综合体各个阶段形成一种稳场与旺场的目标。
　　3 结束语
　　在城市商业综合体营销和运营模式中，要想搞好城市商业综合体整体建设运营营销的质量，就必须在城市发展规划中将区域性的发展目标和要求进行充分地考虑，在进行商业综合体项目开发中，实现土地利用经济效益最大化的目标。在商业综合体产品开发中实现产品质量和价值的合理化，不断缩短产品开发的周期，在商业项目开展中应该对项目的运营进行标准投资方面的有效规划，将商业中心中营销和运营的模式进行优化调整。
　　参考文献：
　　[1]张帅.商业运营模式下大型商业综合体建筑设计研究[D].哈尔滨工业大学，2018.
　　[2]陈秀容.“只租不售”型城市商业综合体营销策略研究[D].福建农林大学，2018.
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