我国房地产金融体系存在的问题及建议
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[提要] 随着我国房地产业的快速发展，出现了房价高、涨幅快、市场运作不规范等一系列问题，加之我国房地产金融体系结构和功能的不完善，使得房地产金融风险越来越明显。本文将房地产金融体系划分为房地产组织机构体系、金融工具体系和配套设施体系，对这三个体系面临的现状进行分析，并提出对策建议。
关键词：金融体系;房地产;组织机构体系;金融工具体系;配套设施体系
中图分类号：F83 文献标识码：A
收录日期：2020年1月13日
一、引言
房地产业作为一个资金密集型行业，其投资期限之长，投资规模之大，商品价值之高，都决定了房地产市场的发展离不开金融业的大力支持，房地产业和金融业之间存在天然的联系。对于房地产业来说，从土地开发到商品房销售的整个业务流程中，商业银行的信贷资金是最重要的资金来源。对于商业银行而言，房地产开发贷款是其重要的资产业务，可以给银行带来大量的利润。因此，金融业和房地产业是一个风险和利益共担的命运共同体，两者的健康发展需要一个科学完善的房地产金融体系保障。
二、我国房地产金融体系现状
（一）房地产金融组织机构体系现状
1、房地产融资机构比较单一。以商业银行为主的房地产融资机构过于单一，难以满足市场上不同种类的房地产企业和购房者的需求。近年来，虽然市场上也有一些房地产信托、基金公司的出现，但由于银行信贷资金对市场的垄断，不仅使得我国房地产金融创新市场的发展缓慢，而且不利于分散金融风险。
2、住房公积金制度管理混乱，职能定位不清晰。2006年财政部出台的《关于加强住房公积金管理等有关问题的通知》中明文规定住房公积金管理中心应当直属于城市人民政府，不得隶属或挂靠在建设、财政等政府职能部门以及铁路、煤炭、电力等行业主管部门。但实际操作过程中，往往会出现一个城市中有多个管理中心的情况，一些住房公积金管理中心并不能按照规定实现统一管理、统一核算，一些分中心经常会出现既隶属于当地的公积金管理中心，也隶属于当地的住房资金管理中心，很容易导致错位监管的情况发生。另外，住房公积金管理机构作为独立的、不以营利为目的事业单位，其主要负责当地公积金的归集、管理和贷款审批，可以说它虽然是一个事业单位，却要经营金融业务，职能定位不清晰。
（二）房地产金融工具体系现状
1、融资渠道单一，多元化融资渠道尚未形成。就目前我国国内环境来说，由于受到政策的限制，很多中小型房地产企业不具备上市的資格，很难通过发行股票的方式直接筹得资金。另外，在国外非常流行的房地产信托投资基金在我国的发展却非常缓慢，由于缺乏有力的法律保护，而且融资成本很高，使得很多企业只有在缺乏其他融资渠道时才会求助于信托。尤其是自2016年楼市930调控以来，各大信托公司对房地产项目的投资愈加谨慎，根据中国信托业协会发布的数据，2018年全国资金信托规模为18.95万亿元，其中投向房地产行业的资金仅占14.18%。
2、房地产金融创新发展缓慢，产品设计不合理。由于商业银行承担了市场上大量的房地产信贷，导致房地产基金、证券、债券之间的缺乏竞争，发展缓慢。房地产金融创新产品设计不合理主要表现在三个方面：一是品种单一，多是借鉴他国经验，同质化严重，缺少有中国特色的房地产金融创新产品;二是房地产行业从土地开发到最后的销售会历经很长时间，而房地产金融创新的产品期限一般在三年以内，时间上的不一致使得房地产企业资金紧缺的问题并不能得到有效缓解;三是房地产金融创新产品的风险较高，一些资金实力不足的中小型房地产企业不敢贸然进入房地产金融创新市场。
（三）房地产金融配套设施体系现状
1、保障性住房制度不完善。首先，保障性住房立法体系不完善。目前我国在保障性住房的立法方面多是一些行政性的部门规章，缺乏法律的强制执行力。其次，保障性住房的土地供应不足。因为许多地方政府的财政收入20%以上都来自于出让土地的收入，使得地方政府极不愿意把本可以出售给房地产开发商的土地转变为只能获得极少收益的保障性住房用地。
2、缺乏独立的房地产中介机构和有效的监督管理机构。虽然我国目前的房地产金融组织机构已经包括商业银行、住房公积金管理中心和一些其他的组织机构，但主要还是以商业银行为主，缺乏两类非常重要的组织机构，即房地产中介机构和房地产市场监督管理机构。就房地产中介机构来说，极度缺乏像风险评估、信用评估、法律咨询、金融担保等这类专业化的房地产金融中介机构。就当前的监督管理情况来说，目前我国的房地产市场管理部门很多，国土资源部、发改委等都有管理房地产市场的权利。另外，多年来地方政府其实既扮演着土地批发商的角色也扮演者市场监管者的角色，为了得到持续的资本，政府经常会忘记自己监管者的身份。
三、我国房地产金融体系完善建议
（一）房地产金融组织机构体系完善对策
1、构建多层次竞争性的房地产金融组织机构体系。对于商业银行而言，其作为被我国大众长期以来普遍接受的房贷获取渠道，短期内它的主体地位不能被撼动，但是我们可以在此基础上，鼓励跨地区的股份制商业银行、外资银行、信托公司等非银行类金融机构进入我国房地产金融市场，同时允许投资基金、保险公司等一些机构投资者购买以房贷为基础的抵押债券，不断增强房地产金融市场的活力和竞争力。
2、完善住房公积金制度，加快政策性房地产金融机构建设。目前，我国的住房公积金管理中心不属于金融机构，却要行使金融机构的职能，这种尴尬的定位导致一系列资金管理混乱、权责分配不清等问题。因此，很有必要将住房公积金管理中心转变成一个政策性的房地产金融机构，进而可以由国家统一金融监管机构对其进行监管。
（二）房地产金融工具体系完善对策 1、稳步推进银行信贷基础上，开发商业银行多元化的房地产金融工具。银行信贷作为我国房地产市场融资的主流方式，短期内不会变动，因此我们依然要稳步的推进银行信贷的融资模式，不能有丝毫懈怠。在此基础上，商业银行还应积极推进多元化的住房信贷模式，如根据贷款者不同的资信实力和具体情况，增加住房贷款品种，满足人们不同层次的贷款需求。
2、重视房地产金融创新，推动房地产抵押贷款证券化。推动房地产抵押贷款证券化，首先，要有流动性强、完善的房地产二级市场为平台，同时为了拓宽房贷资金的来源，应大力发展投资银行、抵押银行、养老基金等金融机构，建立多元化的筹资渠道。其次，还要建立一个完备的房地产抵押担保体系，为抵押贷款产品进行信用评级和信用增级，从而提高房地产抵押贷款证券化的安全性和流动性。
（三）房地产金融配套设施体系完善对策
1、健全房地产金融市场法律法规体系。房地产金融市场的健康发展与良好的法律环境是分不开的，为避免在实际案例操作中出现无法可依的尴尬局面，首先，应当加强对房地产市场中基本法的建设，在《商业银行法》《公司法》中补充与房地产金融相关的法条。其次，完善房地产金融市场中的专门立法，如出台《个人购房贷款管理法》《房地产企业贷款管理法》等配套法律法规。最后，协调各法律法规之间的分歧，使地方法和部门法协调统一，避免给实际操作带来困扰。
2、完善房地产金融市场中介服务机构。考察一个国家的房地产金融市场发展是否成熟，从它中介服务机构的发展情况就可以看出。一个发达的房地产金融市场，它的中介服务体系必定非常完善，而一个发展不成熟的房地产金融体系，它的中介服务体系必定还有很多欠缺。我国应当加快信用评级机构、资产评估机构、金融担保机构等房地产中介机构的发展，为房地产金融市场的发展提供必要的支持和保障服务。
3、完善保障性住房制度。首先，应当加强保障性住房立法建设。加快《住房保障法》立法进程，尽快以立法的形式明确各部门在保障性住房建设方面的职责。其次，增加保障性住房土地供应量。一方面应当建立严格的住房保障用地公示制度，定期向社会公开保障性住房的建设规划、布局、供地数量等信息;另一方面加强公共租赁用房建设，增加保障性住房土地来源渠道，政府可以鼓励房地产企业提供房源，参与到以单身公寓和集体宿舍为主的公共租賃用房建设中。
主要参考文献：
[1]李睿铭.房地产金融风险分析及防范措施研究[J].经济研究导刊，2014（17）.
[2]李辉秋，蔡娟，阙红艳.我国房地产金融体系建设的探索[J].品牌（下半月），2015（5）.69.
[3]李儒光.浅析我国房地产金融发展问题与对策[J].时代金融，2017（3）.
[4]何清成.我国房地产金融创新面临的突出问题与解决措施探讨[J].金融经济，2019（6）.
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