房地产企业供应链金融发展研究
来源:用户上传
作者:
[摘 要]2016年至今，我国楼市进入明显的分化阶段，三、四线城市仍面临严峻的去库存压力，一、二线城市房价过高的问题依旧显著。为控制房价过快上涨，我国出台了一系列调控政策，加之中美贸易战以来带给中国经济的冲击，房地产开发企业面临巨大的资金压力，在当前政策约束和经济下行压力的大背景下，龙头房地产企业纷纷试水供应链金融模式。文章主要分析了房地产企业供应链金融融资、运作模式以及风险关注，以期为房地产企业供应链金融的发展提供一定的理论借鉴。
[关键词]供应链金融;房地产企业;资产证券化
1 引言
供应链金融服务主要是指以核心企业为依托，以真实的贸易交易为背景，通过银行对核心企业上下游企业的资金流、商流、物流、信息流等进行管理和控制，将单一的中小企业风险转化为供应链企业整体风险，通过核心企业的背书大大降低金融机构为中小企业提供贷款的风险。地产产业链结构中，以房地产企业为核心，链接材料供应商、建筑和设计公司、中介机构、购房顾客等上下游企业和个人。供应链上各个节点产生的应收账款等，都为整个供应链上的中小企业提供了新的融资路径。现阶段，房地产供应链金融主要包括两种模式：一种是以房地产企业为核心的供应链金融融资模式，一种是以房地产企业间接参与的供应链金融融资模式。但房地产供应链金融涉及的主体较为广泛，一旦发生违约风险，其影响范围也更广。因此，探究房地产企业供应链金融发展现状、融资、运作模式以及风险关注，有助于为其今后的可持续发展提供一定的意见和建议。
2 房地产企业供应链金融融资模式
传统的供应链金融融资模式主要包括预付款融资、应收账款融资以及存货质押融资等模式，但房地产供应链结构存在一定的特殊性，文章重点研究了应收账款融资、存货质押融资和房地产企业供应链保理ABS融资三种房地产企业供应链金融融资模式。
2.1 应收账款融资模式
应收账款融资模式，主要是指中小企业面临资金缺口时，将应收账款质押给金融机构，以获取资金的一种融资方式。在房地产供应链中，中小企业主要是指处于供应链上游的中小型建筑公司、设计公司等，与核心企业存在真实的交易过程，且交易过程存在赊销，中小企业作为债权人，应收账款具备债券属性，核心企业作为债务人为中小企业做背书，具体如图1所示。当中小建筑、设计类企业无法偿还金融机构贷款时，金融机构可以要求核心房地产企业承担还款责任。
2.2 存货质押融资模式
存货质押融资模式主要是指中小企业以库存作为质押，向金融机构申请贷款的一种融资方式。供应链中库存占用了中小企业大部分的资金流，Sadlovska（2012）在其研究中指出企业库存占据企业运营成本的1/3，严重阻碍了企业经营活动的开展。[1]房地产供应链中，处于供应链上游的材料、设备供应商一般都有數量和金额较大的库存，因此可以通过该模式缓解资金短缺问题。
房地产企业通过供应链金融可以为上下游企业解决短期的融资问题，同样，以房地产企业为核心也可以构建房地产生态圈，实现房地产企业产融结合，推动房地产企业稳定发展。
2.3 房地产企业供应链保理ABS融资模式
冯光华（2016）较早在其研究中提出供应链金融应该结合资产证券化，为企业提供更多新的融资途径。[2]保理ABS模式是目前房地产供应链金融应用最为普遍的一种融资模式，是应收账款供应链金融与商业保理相融合后的一种新型融资模式。房地产供应链金融保理ABS的基础资产主要是指上游企业对核心房地产企业产生的应收账款，上游供应商将应收账款转让给保理商获得融资，保理商将受让的应收账款打包成资产证券化产品，应收账款到期后，由核心房地产企业支付价款，为ABS产品的投资者兑付本金和收益。目前，我国大型龙头房地产企业——万科[3]、碧桂园[4]都发行了保理ABS产品。徐鹏杰和吴盛汉（2018）指出目前供应链金融融资模式主要以“1+N”模式为主，“1”表示有较高信用等级的核心企业，“N”表示与核心企业具有赊销关系的供应商，供应链金融应该首选保理ABS模式，并逐步向“去核心化”发展。[5]
3 房地产企业供应链金融风险分析
3.1 核心房地产企业信用风险
房地产供应链金融融资模式中，房地产企业作为核心企业，为中小上游供应商做背书，通过核心房地产企业的信用作为质押，为中小供应商提供低成本融资。但大部分房地产企业都具有高杠杆、资金密集等特点，面临当前的经济、政策背景，目前已经有很多房地产企业出现了资金问题，核心房地产企业面临较高的信用违约风险，一旦核心房地产企业资金链断裂，企业将无法偿还金融机构提供给中小供应商的贷款。
3.2 基础资产质量风险
房地产企业供应链金融保理ABS基础资产主要是指上游中小供应商企业对核心房地产企业产生的应收账款。一方面，保理ABS主要面临虚假交易、伪造应收账款等风险;另一方面，房地产供应链保理ABS模式应收账款的债务人主要集中在房地产行业，基础资产同质化严重，比较容易受经济周期波动的影响，且债务人的分布一般与核心房地产企业具有趋同性，容易受区域政策的限制和影响。因此，基础资产的分散程度影响供应链金融融资模式的风险。
3.3 交易结构合理性风险
房地产供应链金融存在的另一潜在风险就是交易结构合理性风险，房地产供应链金融保理ABS产品与资产证券化产品非常类似，但是并没有清晰、明确多个债务人之间的债务期限问题，不同债务人之间信用等级以及权责界定不清晰。基础资产包含的应收账款可能存在争议性应收账款，对存在纠纷的争议性应收账款处置方案不明确，如果应收账款存在纠纷和争议，则极有可能导致保理ABS产品兑付违约。
4 结论
房地产企业在政策限制、经济下行的双重压力下，应该积极发展供应链金融融资模式，不断创新融资路径，推动行业可持续发展，同时，在开展供应链金融融资服务的同时应注意风险防范。
参考文献：
[1] VIKTORIA SADLOVSKA. Supply chain finance for emerging markers[J]. Supply Chain Brain， 2012，16（1）.
[2] 冯光华.中国资产证券化市场发展报告2016[J].中国城市金融，2016（8）：80.
[3] 祝捷. 供应链金融保理ABS发展研究[D].合肥：安徽大学，2019.
[4] 曹欣怡. 房地产企业供应链金融资产证券化运作及风险控制研究[D].南昌：江西师范大学，2019.
[5] 徐鹏杰，吴盛汉.基于“互联网+”背景的供应链金融模式创新与发展研究[J].经济体制改革，2018（5）：133-138.
转载注明来源:https://www.xzbu.com/2/view-15221819.htm
