房地产抵押贷款评估中的潜在风险及防范解析
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作者:黄秋英
摘 要：所谓房地产抵押贷款，即银行、相关金融机构在得到借款人房产、地产抵押担保的基础上向其借款的一类抵押贷款方式，一般来讲，把房地产当作抵押贷款的贷款方式有三类，分别是个人住房贷款、房地产开发贷款、其他贷款。整个房地产抵押贷款模式中，所占比重最高的是房地产项目贷款、个人按揭住房贷款以及流动资金贷款。因为对于房地产抵押贷款来讲，最终的贷款额度主要是分析抵押物的评估值。因此，科学合理化的评估抵押房地产价值能够更好地为银行信贷资金、房地产抵押贷款提供保障，减少各类不必要风险的出现。以此作为基础，本文就房地产抵押贷款评估中存在的潜在风险进行研究，并提出相应对策和防范要点。
关键词：房地产抵押贷款;潜在风险;提升途径
中图分类号：D9 文献标识码：Adoi：10.19311/j.cnki.1672-3198.2021.13.068
近年来，房地产交易市场蓬勃发展，我国的房地产金融市场随着房地产市场发展逐渐活跃与完善，房地产抵押贷款评估业务日益增多。中国房地产业日渐成熟的发展，也推动了房地产中介行业的发展，诸如与房地产密切关联的抵押贷款咨询业、评估业当下的整体发展速度即是十分迅猛的。此类中介结构的出现与发展代表中国房地产行业的繁荣，然而因为中国中介机构整体的发展时间偏晚，且无科学化的管理机制，所以在发展中总会出现部分违规操作问题。若房地产抵押价值偏高，即会导致信贷风险爆发，反之则抵押物的担保价值便无法展现。《关于规范与银行信贷业务相关的房地产抵押估价管理有关问题的通知》当中明确谈到：商业银行派发房地产抵押贷款之前，需首先明确出房地产在抵押方面的价值，以此当作核定贷款额度的参考。由此，评估师是否能够准确、合理的明确出抵押房地产的相应价值，对于后续风险的把控来讲十分关键。以最大程度上确保房地产抵押贷款评估行业的正常运行，我们需要清楚的知道房地产抵押贷款评估中存在的多个方面潜在风险，同时也需要此基础上加强完善管理。
1 房地产抵押贷款评估存在的主要风险
1.1 抵押物风险
从抵押物风险方面来看，一般涉及价值下跌、权利瑕疵风险以及处置风险等内容。当下来看，关于抵押物权利瑕疵风险多是下类内容：（1）部分区域内，因为土地管理、房产管理两个部门间是独立的状态，而房地产权利证书则要求包含土地使用证与房屋所有权证，此种状况下政府部门间无法进行有效协调，也就造成很多的房屋没有相应的土地使用证。此种状况下，一些房产管理部门并不会确定土地使用权性质与证件，直接予以抵押登记。因为土地权利方面具有一定的不确定性，所以银行使用抵押权的时候同样会有风险存在;（2）针对集体土地设立的房屋抵押权。此种状况多出现于经济状况较佳的乡镇、部分区域的自建房贷款。由于国家在集体土地使用权转让方面有十分明确的规定，所以银行处理此类房屋的时候，因为政策方面的限制，也需支付十分高额的成本。
1.2 抵押评估存在风险的房地产类型
1.2.1 变现能力差的房地产
关于房地产抵押估价需首先进行变现能力分析。关于抵押估价，房地产估价师需要针对房子的独立使用性、通用性以及可分割转让性等各项内容展开分析。一般变现能力较差的房地产具有以下特征：（1）通过划拨模式获取的土地使用权，因为变更手续繁琐，因此耗费的变现时间也相应增长;（2）非居住用房，此类房屋在税收制度有一定的特殊性，因此快速变现价值和抵押价值间的整体差距是较大的;（3）大型商场，此类房屋在独立使用性以及分割性方面的性能是较差的;（4）非工业园区内的标准厂房，此类厂房因位置等各方面原因，导致对应的配套设施、产业聚集度和道路的通达状况等均是较差的。针对此类变现能力偏差的抵押房地产，估价师需首先分析其变现能力，之后再确定出对应的抵押价值。
1.2.2 实际用途与证载用途不符的房地产
就实际而言，很多抵押房产在证载用途、实际用途方面的匹配度是很差的，一般是下面四类状况：（1）证载用途是办公，但是实际用途则是商业;（2）证载用途是厂房，但是实际用途是商业;（3）证载用途是住宅，但是实际用途是商业;（4）证载用途是厂房，但是实际用途是办公。出现此类状况的时候均需要评估人员严格把控可能出现的风险。除此之外，还涉及证载用途是公建，但实际用途是商业的情况，比如将居委会办公楼、居民活动中心变更成商业用房等即是此类状况。按照国家抵押条款相应内容，公建用房是无法进行抵押贷款的，所以针对此类状况评估師必须予以重视，尽可能地维护银行等相关金融机构的利益。
1.2.3 评估工作人员高估的价值
以市场比较法为主的评估体系造成抵押物出现高估风险。
《商业银行房地产贷款风险管理指引》《房地产抵押估价指导意见》等文件中明确：关于抵押物价值方面的确认，需以房地产在此次交易当中的成交价、评估价为基础，选取二者间的低者为参考。除此之外，房地产估价师也需最大限度上了解抵押房地产处置时的各类风险影响因素，最大程度上确保估价的稳定性，同时把各类风险标注在估价报告当中。但是就实际来讲，针对住宅类房产方面的房地产抵押价值评估，大多使用的是市场比较法，之后依据权重进行确定，针对房地产市场后续可能出现的各类变化并未纳入在考虑范围内。此类评估模式得出的抵押物市场价格越高的时候最后所获取的贷款额度就会相应的提升，而一旦房地产市场出现大幅度波动时，就会导致最终的风险过大。
1.2.4 内部操作风险
信贷人员自身的风险意识偏低，对房地产抵押贷款可能出现的风险了解度也不高。
（1）无效抵押行为风险。首先，以《担保法》当中的相应规定来看，诸如学校、医院等具有公益性的事业单位或社会团体、社会公益设施、医疗卫生设施等（含房地产）不得用作抵押，即便用作抵押性质也属于无效抵押行为。此种状况下政府当中部分部门将其看作是可抵押的物品并给出承诺，不过我国是法治国家，所以此类抵押行为是无效的，同样具有很高的法律风险。其次，关于共有财产抵押方面的风险。按照《担保法解释》来看，将共有财产抵押的时候，共有人应全知晓并同意抵押行为，否则抵押无效。 （2）抵押登记不完备风险。首先，银行方面拖后了抵押手续的办理时间、相关手续存在问题造成抵押物的悬空、权利无效。此种状况下，出现贷款损失需要处置抵押品的时候，银行的权利也受不到法律的保护。其次，金融机构人员没有参与到抵押信息的登记、查詢过程中，抑或是借款人续贷过程中未直接参与抵押查询工作，由此导致查询工作出现问题。
2 房地产抵押贷款评估中风险防范要点
2.1 重视实地调查
发放贷款前，需要针对借款申请人的抵押房地产开展实际调查，针对其市场变现价格也需予以相应的分析与评估，由此保证抵押物的有效性。除此之外，还需研究抵押人房地产处于贷前、贷后的具体租赁状况，确保协议的有效性、抵押物处置的安全性。
2.2 合理评估房地产的价格
金融机构抵押资产评估中心需加大市场调查分析力度，优化抵押资产价值评估制度，在分析市场规律的基础上为房地产价格的变动提供参考;区域范围内的信贷人员也需在固定时间重检抵押房地产，多方入手评析抵押物的变现能力与价值，确保贷款的主动权，除此之外还需尽可能地减少雇佣与实际差距较大的中介机构得出的资产评估报告，这样才能够将估价较高的贷款在合适的机会收回，同时在二次评估后再次发放。
2.3 重视抵押登记手续的合规性
处于发放房地产抵押贷款之前、续贷时期的时候，信贷人员需直接参与到关于抵押登记手续方面的办理、查询工作中去，同时保证相关足额保险、续保手续的完整性以及抵押权利的合法性。
2.4 重视信贷业务知识培训
优化信贷人员的实操水平，更改抵押贷款风险小、无风险的理念，提升其在房地产抵押贷款方面的整体风险意识，由此构建起相对系统化的风险防范意识体系。
2.5 确保抵押合同的有效性
正式签订抵押贷款合同之前，信贷人员必须详细确定关于抵押房地产方面的各项资料内容，尤其需要关注的就是其中是否有潜在财产共有人等，确保不会因为违反法律的各项规定内容而最终造成所签订的贷款合同的无效。
2.6 重视借款人第一还款来源
在抵押贷款正式发放之前，一方面需分析借款人的第二还款来源（也就是如何来处置所抵押的房产），除此之外还需关注第一还款来源，也就是关于借款人财务、现金流量等内容，以此最大程度上掌握关于借款人生产经营、资金合理需求等方面的情况，确保能够严格把控各类风险。
3 结语
总之，在中国经济快速发展的情况下，房地产抵押贷款评估可能会遭遇很多风险，不过此类风险均是可把控的。若想很好地把控此些风险即需要提升专业知识的掌握水平，提升职业道德理念，这样一来才能够推动房地产评估行业整体的持续化发展，除此之外，这同时也可以保障我国经济的平稳运行。
参考文献
[1] 朱春峰.投资性房地产会计处理问题研究[J].中外企业家，2019：8-9.
[2] 刘美河.我国投资性房地产后续计量模式的会计处理及其影响[J].河套学院学报，2016：13-16.
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