房地产开发前期设计管理要点
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【摘要】房地产开发是一项复杂的系统工程。开发前期工作是公司建设项目的策划及各项前期准备工作，包括编制项目建议书、项目可行性研究报告。开展设计招投标、组织设计单位进行规划、建筑设计方案并组织进行初设及施工图设计、协调政府各个部门并按规定申领《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》直至《建设工程施工许可证》等。本文根据多年实际工作经验就涉及前期工作中的重点：市场定位、规划和建筑设计管理等内容做一个初步的探讨。
【关键词】市场定位；规划和建筑设计管理
房地产开发项目前期工作涉及的专业多、协调的部门多、要求的技术水平高。因此要求结合具体项目，抓住项目前期工作的重点。根据国内外研究资料，规划设计对工程造价的影响可达70～90％。而项目市场定位决定了规划及建筑设计的原则和方向，决定了项目的成败。所以，项目市场定位、项目规划和建筑设计管理理所当然成为项目前期工作的重点。
1 项目市场定位
房地产市场定位的概念，是由市场营销学中的“市场定位”理论借鉴而来的。房地产开发项目的市场定位就是在详细的房地产市场调研和分析的基础上，选定目标市场，确定消费群体，明确项目档次，设计建设标准。
房地产开发项目的市场定位包含项目区位的分析与选择、开发内容和规模的分析与选择和开发项目租售价格的分析与选择等。具体来说，主要按以下流程进行：市场调查→土地条件→分析和确定潜在客户群→产品定位（户型、面积、档次等）→租售价格定位→征询意见→方案调整→成本与费用测算→预测租售收入和租售进度→经济评价→确定最后方案。
2 项目规划和建筑设计
事实是，房地产开发项目的市场定位是指导规划设计的重要文件之一。同时，规划设计的优劣对工程的投资、进度和质量又有着重要的影响，同时环境的好坏与单体设计的优劣对商品房的价格与销售影响很大。因此规划设计管理是整个项目开发的关键。在项目设计上，开发商应该将设计单位的专业性与自身对市场的调研结果结合起来，切忌自以为是。
同时，应当协调好规划和建筑设计单位与政府相关审批部门的关系。要求设计单位及时准确的了解新的各项管理条例和法规、把握城市规划主管部门对项目的布局、立面等的更深层次要求、掌握城市周边发展大的规划内容和要求，尽量减少设计上的返工和经济上的损失。
2.1 项目规划设计
开发商在组织前期工作中主要是从修建性详细规划展开的（简称详规）。可以说，详规是楼盘整体规划设计方案的基础，也是核心骨干部分。根据经验，详规的关键问题说到底其实就是定位问题。
设计人员即要严格遵守规范、控规、设计条件，又要充分理解市场定位，在设计中严格遵守已确定的各项市场要求。
2.1.1 主要物业建筑群体组合
就是指根据选址意见书、规划设计条件确定的各项用地经济技术指标，以及由地块现状、尺度、定位等因素拟定建筑物业个数、层数、布局、朝向、间距、风格，反映总体平面布局、立面处理、竖向安排及其他涉及建筑物外形和组合的一些内容。共有三个原则：
（1）功能原则：指符合日照、通风、密度、朝向、间距等基本功能要求，使居住生活方便和宁静。
（2）经济原则：指拟定合理的各项经济技术指标，适宜地利用每一处土地和空间。
（3）美观原则：指运用美学原理，体现地方本土特性并反应建筑风格个性。
2.1.2 主要路网设计
根据基地所处的地块位置、气候、地形地貌、周边既有道路现状以及规划定位，科学合理地布置小区主要出入口、主干道、区内次要道路、小径等。
2.1.3 公共空间规划
主要包括基地内的场地、绿地、设施及小品等。这是室外空间进一步的功能划分。基地内的场地应包括公共性的场地，道路两侧的派生地，房前屋后的空地。公共性的场地主要供社区居民休憩，组织大型的文体活动或作交通枢纽。空间不应太大，并有标志性，应有与设计功能相关的设施。道路两侧的派生地常规为建筑物山墙或建筑物之间的空地，可布置绿地和停车场，也可作为活动场地。场地铺装应尽量能为客户的行走、停住、观赏等活动提供条件，并应用不同的铺装材质与形式加以引导、规范。同时，注意完整的铺装场地应对环境和建筑有烘托作用。
2.1.4 各种设施
各种环境设施的位置、体量、材质、色彩、造型都会对环境的整体效果产生影响，反应出环境的实用性、观赏性和审美价值。各类设施大致分成以下几类：
（1）信息设施：指路标志、信息栏、邮箱、电话亭等。
（2）卫生设施：指垃圾箱、痰盂、洗手器等。
（3）娱乐服务设施：指室外座椅、太阳伞、游乐器械、休息廊等。
（4）照明安全设施：指路灯、消防栓、火灾报警器等。
（5）交通设施：指防护栏、路障、信号灯等。
（6）艺术景观设施：指雕塑、艺术小品、壁画等。
（7）无障碍环境设施：指盲道、残疾人用坡道、栏杆、把手等。
因此，一个基地内的路网结构、功能分区、人流组织、楼座布置、景观小品设置、竖向安排、建筑天际线及住宅单体的设计等都需要进行仔细地研究，并须汇集规划设计、经营、造价控制、工程管理和营销部门的专业人员，也可聘请社会专家对方案从不同角度提出优化意见，以期形成科学、经济、合理的规划方案。
2.2 建筑设计
单体设计主要分为户型设计和外部造型设计两部分。
2.2.1 户型设计
以住宅为例：户型是实现客户居家生活的基本功能要素，是满足“舒适性”的必要前提。户型设计首先应是市场问题，其次才是技术问题。 户型设计重点考虑以下几点：
（1）功能分区明确、合理。一般体现三个分区，公共空间：以客厅、餐厅为中心；私密空间：包括卧室、书房、工作房等；辅助空间：供前两部分辅助支持使用，包括厨房、卫生间、储藏室、阳台等。
（2）套内空间。卧室面积控制12－15m2，客厅控制21－30m2，卫生间、厨房、储藏室各占5－8m2，阳台5－6m2。
（3）厨卫等辅助空间，厨房与服务阳台、餐厅联系方便，便于将杂物放置，也便于厨房操作与餐厅用餐交流，使人感受到舒适的生活情调。卫生间设计主要则有两种趋势，一是双卫，一间主卧专用，一间公用；二是公共卫生间洗手间与便间干湿分离。
（4）副功能设计周全。关注玄关、储藏功能、健身器材布置，提高房屋的舒适度，同时提高了客户的满意度。
2.2.2 外部造型设计
建筑是形式和内容的统一体，是流动的语言。由于风格和形式联系在一起，外部造型也就成为建筑不可或缺的组成部分。
（1）立面：表现住宅外部整体形象，包括墙体、梁柱、墙墩等结构，也包括阳台、外廊、门窗、内部使用空间等连通部件，还可包括台基、勒脚、檐口等辅助部件。
（2）细部处理：主要包括部件、形状、图案三方面。着重处理某一细部能达到特定的表达效果。
（3）材质：主要指一些建筑材料，如各种砂浆、油漆、瓷（面）砖、玻璃幕墙、石材、木材、钢（管）材及格栅等。
（4）色彩：是表现立面效果的重要辅助手段，能调动人的情感。色彩能弥补建筑物的自然肌理和原始质感在调动人的感官方面的不足，通过抽象手法，直接表达信息传递。
（5）空间及组合：建筑空间，无论水平、垂直还是纵深方向，其空间形态、大小、方向、明暗和宽阔度，都能产生不同的视觉效果。
（6）外部因素：外立面设计，要注重尽量与周围环境协调一致。没有环境的烘托，建筑将是单调的。
总之，要结合具体项目特点和开发意图，合理组织各项工作的展开，特别是对项目市场定位、规划和建筑设计管理等前期工作进行重点把控。
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