房地产开发企业内部控制研究

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　　摘要：改革开放以来，在市场经济快速发展的推动下，房地产行业已经成为我国经济发展的重要支柱产业之一。通常来说，房地产行业发展涉及的资金数额庞大，投资周期长、资金回收慢，经营风险和财务风险发生的概率也相应地增大。为实现房地产开发企业健康稳定的发展，就必须加强企业的内部控制。本文通过对房地产开发企业实施内部控制重要性的阐述，分析了当前房地产开发企业内部控制工作中存在的问题，探究了房地产开发企业内部控制优化措施，希望能够对房地产开发企业做好内部控制，实现企业健康稳定发展有一定的参考。
　　关键词：房地产开发企业;内部控制;问题;措施
　　中图分类号：F293.3 文献标识码：A
　　内部控制是在特定的环境下，企业为了实现目标采用的管理方法，在企业管理中是重要的构成部分。企业在管理环节中，应该建立完善的内部控制制度，提升内部管理流程，优化组织框架，完善内部和外部信息的沟通，有效地规避公司的运营风险，提升企业竞争力。
　　1房地产开发企业实施内部控制的重要性
　　1.1企业发展的内在需求
　　房地产企业开发的形式多种多样，运营过程涉及到拿地、拆迁、开发和销售环节，流程非常复杂，会面临各类风险。近年来，国家针对房地产行业实行了诸多的调控限购、限价、限贷等政策。房地产行业面临着内部项目管理复杂、外部政策多变的风险，需要完善内部控制制度，实现规范经营。企业必须强化提升管理内功，做好内部控制，落实各项措施，从而完善全过程的监督。项目管理流程涉及的环节多、人员广，需将内部控制责任在各个环节落实，提升内部控制的规范性，完善长效机制的建立，从根本上解决公司风险控制水平。
　　1.2监管机构的外部要求
　　房地产企业进行内部控制是企业发展的内在要求，也是外部监管机构对上市公司提出的具体要求。为了提升上市公司的质量，促进我国资本市场健康发展，国务院也颁布了相关的制度，同时要求房地产企业建立完善的内部控制制度，定期进行评估和检查工作，完善公司内部控制制度的评估工作，监管机构要对企业建立与实施内部控制的情况进行监督检查。为了更好地规范企业内部控制，企业应该不断积累相关的经验，通过分步骤和分阶段的方式，完善内部控制体系建设。
　　2房地产开发企业内部控制存在的问题
　　2.1企业内部控制环境薄弱
　　房地产开发行业的内部控制环境非常复杂，各类业务一般都是交叉开展的，而且非常不容易把握。我国很多房地产开发企业，特别是近些年刚进入地产行业的中小企业，管理水平低，运营模式單一，只重视短期业绩，对内部控制的认知能力不强，缺少长期的战略规划和内控管理建设，不能形成优质的内部控制管理理念。有些房地产开发企业领导虽然对业务和绩效考核非常重视，但对内部控制理解存在很大的偏差，认为有几个管理制度就是内部控制，认为公司现有的流程已经可以维持企业的运转，不需要对个别流程进行梳理。还有的企业认为内部控制的流程非常复杂，对企业的灵活性和办事效率会产生很大的影响，所以他们宁愿维持现有模式，也不愿意重新建立
　　内部控制制度。部分房地产开发企业的员工缺乏内部控制的理念，不能科学地进行风险把控，管理能力不足，不能结合自身的岗位处理各类风险，导致内部控制环节的风险不能得到有效控制。内部控制是企业运营的重要工具，房地产企业本身就是一个风险非常大的行业，企业领导层更加应该重视内部控制制度，创造良好的内部控制氛围。
　　2.2企业内部控制体系不健全
　　我国很多房地产企业开发环节中，一般都是通过高财务杠杆的方式，在较短的时间内迅速扩张，实现资产规模的增长。然而，我国对内部控制的认知还停留在初步阶段，企业内部控制的流程不够规范，不能切实满足业务的需求。企业在实施内部控制环节中，不能结合实际的经营情况，与企业的业务处理存在脱节的情况。有的企业在相关制度制定环节中，他们的文件修订过程不能形成连贯的内部控制管理体系，不能结合公司业务的发展形势，公司业务流程比较混乱，内部控制措施不能有效的实施。缺少内部监督，往往只注重制度规范的建设，却忽视了对制度执行情况的监督检查。
　　2.3企业内部控制人员综合素质有待提高
　　房地产开发企业人力资源流动是一种常见的现象，但是一些房地产开发企业的公司规模小、地理位置比较偏，不能吸引大量的人才，导致大量的人才流失，给企业的管理带来消极影响。企业内控活动需要全员参与，但不少房地产企业的领导和一般员工认为内控只是风控部门的事情，事不关己，导致业务过程中不能严格执行内控相关规定。
　　个别员工与企业之间产生纠纷，在相关支付和赔偿阶段，企业对人力资源管理不利。人力资源资料不全，重要的人力资源资料不能进行审核，当产生法律纠纷后，不能出具有效的证据，员工的离职导致企业商业机密的外泄。企业招聘条件不能满足员工的需求，导致企业的经营效率非常低，甚至出现部门内部工作相互推诿的情况。
　　2.4风险控制有待于完善
　　很多房地产企业的风险管理制度还是以财务风险管理为主，缺少对市场风险、作业风险、法律风险等其他风险的关注，导致企业风险管理跟不上企业业务发展的要求。房地产开发企业对于重大风险和不可承受风险鲜有集体决策的机制，风险应对体系有待于完善。另外房地产开发企业涉及的内容非常多，相关的业务流程非常复杂，需要对接的外界企业、部门和社会媒体也相对繁杂，风险控制职能权责不清，导致企业内部工作出现失误，不能与外界进行有效的信息沟通。
　　2.5缺乏有效的内部监督
　　房地产开发企业内部的监督作用非常关键，部门涉及监事会、董事会和审计部门等。结合国家的相关法律和企业的相关规定，企业监事会成员应对公司财务进行检查，对董事和经理任务执行情况进行监督，当其出现利用职务违法的情况后，要对其行为进行有效的处罚。当董事和经理的行为严重损害公司的利益时，要采用法律的形式对董事和经理的权利加以约束和纠正。现在，很多房地产开发企业尽管设立了董事会，但是很多监事还是由股东公司的人员担当，监事会的作用不能充分发挥。很多监事对房地产开发企业的生产经营、财务管理等情况并不了解，他们的能力不能起到很好的监督作用。监事在企业内部不具备重要权利，他们在工作中受到各类因素的干扰，不能发挥监督的作用。 　　随着房地产开发企业规模的扩大，相关的项目在增多，很多房地产开发企业对内部审计非常重视，但是企业内部审计部门的地位并不高。有的企业内部的审计部门不是属于审计委员会管理，而是直接与董事会交接工作，缺乏内部监督的有效性。审计部门在执行内部监督工作时，不能保持其独立性和权威性，容易受到其他部门的左右，在相关证据获取中容易受到影响，不能掌握的第一手资料，工作内容和范围具有很大的局限性。
　　3房地产开发企业内部控制优化措施
　　3.1改善企业内部控制环境
　　企业应该完善相关的内部控制环境建设，使全体员工参与到内部控制中来。通力合作，在业务执行的环节中，各个岗位之间也应该相互制约，形成动态的机制。各个岗位的员工要提升内部控制的意识，形成风险管理的理念，从而提升专业素养。房地产开发企业的领导层应该高度重视内部控制环境的建设，为员工建立良好的内部控制环境，通过自上而下的方式推行，在企业内部形成良好的内部控制的气氛。在企业文化建设中融入风险管理意识，增加凝聚力，用文化力强化房地产企业的内部控制。
　　3.2改变内部控制理念
　　内部控制制度在短期运行中，员工会出现不适应的情况，导致业务处理效率降低，但是从长远的角度分析，内部控制能为企业带来更高的经济效益的。要提升企业的经营效率，改善企业的经营效果，房地产开发企业应该对员工进行相应的培训。通过企业内部培训的方式，完善内部控制的咨询工作，对公司内部的资料进行收集，找出内部控制缺乏和风险产生的原因，在企业各级会议上进行宣讲工作，通过多种方式完善企业的内部控制建设，提升房地产开发企业相关业务的处理。通过有效的沟通机制，提升员工对内部控制的深入了解，通过制定相应的考核指标，建立专项风险基金，调动每一位员工的热情，从而有效地带动企业内部控制的气氛。房地产开发企业在设立内部控制执行机构环节中，应该提升专业人员的理论知识，结合企业的实际情况，对企业相关的运作流程进行风险评估，建立风险管理的第一道防线，使企业的经营更规定、更稳定、更高效。建立完善的内部控制管理制度
　　房地产开发企业应该将内部控制制度建设作为一项非常重要的工作，将内部控制建设与完善作为一项长期工作和任务来开展，制定相关的计划，对相关的业务文件进行梳理，并且不断的完善。依据房地产行业自身特点，要注重从筹资风险、投资风险、项目开发风险、销售回款风险进行内部控制管理。内部控制制定的建设应该结合房地產开发企业的经营规模、业务范围和风险水平等，对内部环境和外部宏观环境进行深入分析，结合内外部环境的变化做出及时的调整。
　　第一，在内部控制制度筹划阶段，房地产开发企业应该聘请有经验的内部控制咨询机构，对全体员工进行培训工作，提升他们的内部控制意识和水平。针对企业内部控制制度建设提供有指导性的建议，结合企业的规模，确定内部控制制度建设的范围。企业的董事长是内部控制的领导，企业内部应该建立内部控制小组，对各项工作进行控制。内部控制小组主要包括高管、内部实施项目组和指定的联络人。内部控制项目组的草拟计划要结合领导小组的审批来执行具体工作，要对内部控制制度建设情况进行总结。
　　第二，企业在内部控制制度建设阶段中，要有效地识别风险，及时找出内部控制的缺陷。在确定了内部控制的实施范围后，企业应该结合相关的业务流程，要对业务流程进行有效的梳理，从而确定目标，找出影响目标实现的风险，识别关键的内部控制活动，从而完善内部控制的目标。企业内部可以通过对风险矩阵的编制，对企业现行政策、制度和风险进行评估，找出内部控制中的缺陷。房地产开发企业在落实内部控制的整改方案中，需结合内部控制的缺陷，对内部控制缺陷的程度进行分析，制定相应的整改措施。结合企业的整改方案，修正或者重新制定企业的内部控制方案，进行相关业务流程的梳理，各个部门岗位和人员配置要更加合理，完善业务流程，对业务流程重新编制。通过编制内部控制手册的方式，完善内部控制体系的建设。在相关的整改工作完成后，企业应该结合重新修订的内部控制流程图，完善内部控制制度的建设。在领导小组审批后，企业可以正式落实内部控制的相关规范。
　　房地产开发企业还应该进行内部控制制度执行的自我评价，在有效地实施了相关的自我评价工作后，企业内部成立内部控制评价小组，对内部控制评价负责。结合企业管理的实际情况和法律要求，确定内部控制的缺陷，采用定量分析的方式，对内部控制的缺陷进行细化。制定内部控制流程的评估方法，不断更新控制点，使控制点更加适合企业的发展，那些已经不存在的控制点要及时取消，及时提交业务部门进行修改。采用各类评价方式对各个部门和子公司内部控制设计和运行进行有效的测试，按照要求进行工作底稿的编制，对测试的结果及时记录，从而可以真实地反映内部控制的问题。企业结合内部控制的缺陷，提出有针对性的建议，制定整改方案，结合复核与汇总的缺陷，撰写评价报告，完善内部控制自我评价和董事会的审议。
　　内控制度建设是个循序渐进的过程，在保证原则性的同时，还需要保持一定的灵活性，避免“一抓就死、一放就乱”的现象。业务部门应该承担内部控制维护责任，结合内部环境和业务的变化提出相关的建议。各个部门要结合新增的制度，完善业务流程，流程和相关的制度应该统一起来，确保每项业务统一操作，每一道审批流程都能依据规定进行，实现程序化和规范化的审批工作，有效地控制内部风险。
　　3.3提高企业内部控制人员的综合素质
　　在市场经济条件下，要完善人力资源的控制，人力资源是企业的重要生产要素。房地产企业应该提升人力资源的综合素质，定期开展讲座和培训，提升他们人力资源管理的水准和法律意识，充分发挥他们的主观能动性，培养他们的创造力和积极性，将员工分成不同的小组，组内员工定时沟通，表达自己的观点，才能充分发挥内部控制的效果。通过各类形式进行财务人员的培训工作，提升他们的竞争意识，使财务人员在内部控制中实现自我价值。结合薪金奖励和违法严惩结合的方式，对员工的业绩进行考核。 　　3.4加强企业财务风险管理
　　房地产行业是投资金额大、风险高的行业。企业从取得土地、经营开发到销售等环节都随时面对内外各种因素的影响，因此对资金管控尤为重要。房地产开发企业应该建立完善的财务风险防范机制，识别企业运行过程中事前、事中、事后的财务风险。企业应该站在更加长远的角度，建立财务风险防范机制，面对财务风险通常采取风险回避、风险控制、风险接受和风险分散策略，通过各类手段，如：企业之间联营，结合多种经营方式，化解财务风险，完善财务风险转移。
　　房地产企业财务风险控制的核心内容包括筹资、投资、资金回收、收益分配。在筹资过程中要考虑筹资渠道的选择，利用财务杠杆的同时特别要考虑财务成本;在投资中要考虑项目的预期盈利情况和投资回收期，在风险和收益做出最佳投资组合;在资金回收管理中要有具体项目的销售去库存政策、做好客户的信用资质评估，建立销售责任制;在收益分配中要兼顾企业长期利益和股东短期利益的要求，注重两者之间的平衡。在上述各環节中，应该综合评价，加强财务风险监测，建立完善的风险规避机制。
　　3.5建立健全内部监督机制
　　在以董事会为核心的内部控制框架中，董事会下包括审计委员会在内的专业委员会的建立，以及经理层下属的审计部在对内部控制制度运行过程的监督和效果评价方面的作用越来越明显。但是监事会对处于内部控制核心地位的董事会的监督却长期弱化。这一问题的解决有赖于监事会功能的强化，基本思路是在监事会成员中引入利益相关者，并做好独立董事与监事之间的功能区分与协调。遵循不相容岗位相分离原则，对于重大业务决策，杜绝一人处理全部工作的现象。
　　房地产开发企业应该提升监事的监督能力，结合企业的章程和制度，完善监事会的工作条例，明确监事的权利。监事平时应该不断提升自身的业务能力素养，对企业的运行机制必须非常熟悉，掌握企业业务中涉及的法律和法规，明确日常监督和专项监督的内容。审计委员会应该充分发挥监督职能，及时向董事会提交报告，完善企业内部审计制度的执行情况。
　　4结束语
　　在现代企业管理环节中，内部控制非常重要。在企业的日常管理和经营中，其居于主要地位。房地产开发企业建立规范化的内部控制制度，可以提升经营效率防范风险。房地产开发企业关系我国的国计民生，其风险比较高，所以内部控制的重要性不言而喻。企业要不断地健全内部控制，才能确保自身进一步发展壮大。
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