努力实现物业梯级管理四步曲
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作者: 本刊编辑部
物业界流行着一句行话："物业管理是个烫手的山芋。"此话怎讲?既物业管理有点烫手，但没有一家物业公司因此把管理业务轻易拱手相让。究其原因，除经营不好做之外，物业管理毕竟还有一部分维修资金可以作为企业的支撑，故没人轻言放弃。据一些专家认为，"新的经济竞争时代，就是服务竞争时代。"物业管理是新历史发展阶段应运而生的特殊服务行业。"
为何大多数物业公司的状况捉襟见肘呢?惠南镇有近20家物业，但能风风光光的可谓凤毛麟角，根据物业专家市场调研结果显示，影响目前物业管理企业生存的原因有以下三点：
一、市场环境的不断变化。20世纪90年代初，正是我国"大建设""大发展"时期，总觉得多造楼、造高楼就是加快城市化发展的有效途径，物业管理队伍的素质却依然停留在初级阶段。随着"大建设""大发展"转向到建设和管理并重发展，加之物业管理相关政策逐渐完善，行业管理日趋规范，于是一些跟不上发展步伐的物业公司相继被淘汰出局也就在情理之中了。
二、竞争对手的无形增加。众所周知。原来的物业管理公司，大都是由开发商下属物业公司或子公司承包管理。要不就是在行政干预下的指定管理。如今，优胜劣汰的市场经济彻底打破了计划经济的"铁圈"，公开招标的模式使物业管理企业的透明度增加。如果企业没有一定的经济基础，没有过硬的管理能力和管理水平，也就失去了竞争的实力，只能被市场淘汰。
三、业主观念的逐渐转变。原来人们购房只考虑交通要方便，地段要热闹，房型要合理，价格要便宜，而现在要业主掏钱买房，除了注重上述几个细节外，更注重的是企业的品牌，发展商的资质，物业管理企业的信誉度。因此，随着业主观念的转变，对物业管理企业的生存增加了无形的压力。
由此可见，一些企业仍然踱着方步，按部就班不思进取，最终只能吞下企业倒闭的苦果，而这个结局，是很值得企业引以为戒的。那么，如何开拓物业管理企业的发展之路呢?
根据目前南汇地区物业管理的现状，结合本公司的实际情况，我们认为唯有切实提高企业的管理水平，实行物业梯级管理，即：从无序管理，到有序管理，再到严格管理，从而达到自主管理。为完成梯级管理四步曲，我们必须全力做好以下工作：
--提升企业资质，打造企业品牌。根据业主爱地段，更爱品质优的特点，企业应努力提高企业的资质。在提高企业资质的同时，着力打造企业的品牌，以"人无我有，人有我优，人优我精，人精人特"为目标，不断增加企业的信誉度，扩大知名度，让业主一提到"惠房物业"就耳熟能详，就赞不绝口，惟如此，才能使企业在市场招标中有竞争优势，在管理费定价上有提升空间，在物管关系中有主动地位，在物业接收中创造"别人做不到，我们能做到；别人收不到，我们收得到；别人都能做到，我们能做好；交给别人不放心，交给我们就放心"的局面，从而使企业成为行业内的佼佼者。
--树立换位意识，准确角色定位。我们的员工要树立对业主的准确定位，即把业主当成什么样的人。有人说业主是上帝，似乎太神，有点摸不着边；有人说业主是主人，虽然确实，但客随主便，什么事都得主人说了算；也有人说业主是朋友，有点模糊，朋友有远有近，咋分都不对；只有惟一的一种，那就是把业主当亲人来服侍、来关心，您说我们的工作能不能做好。
--提倡人业理念，实施精细管理。物业管理本身就是人业管理，只有以人为本，才能建立以人为本的良性管理环境。人业管理则涵盖：一、约束性服务：为保全体业主的根本利益而对每一个业主作出一定的行为约束。二、保障性服务；为保障业主的安全、方便、舒适的生活而提供的管理服务。三、委托性服务：为满足业主一般日常需要而提供的委托性服务。四、经营性服务：为满足业主深层次或个性化需求而开拓的延伸服务。用我们的四心(诚心、耐心、细心、恒心)来精心打造企业先进的人业管理新理念，并将管理覆盖到第一个服务环节，将管理控制到每一个操作细节，将管理规范到每一项工程范围，将管理精细到每一笔计划收支。
--抓紧人才培养，扩大服务的范围。一个企业想在竞争中赢得先机，就必须抓好软硬件的建设。软件是管理的素质和服务的内容，硬件是管理的人才和资质信誉度。既缺人才又缺素质的企业，只能在竞争中败走麦城。因此，人才的培养是企业工作的重中之重。同时，坚持走管养分开和专业化道路，不断扩大服务范围，提升服务档次。
--实施庞大工程，不断自我壮大。以接收新开发的、大面积的、高档次的楼盘为目标，这就需要企业通过自己的经营来体现自身的创利能力，用时间来衡量企业的持久能力，最后以庞大工程的目标来检验企业在空间上的扩张能力，而不仅仅局限于老城区及惠南地区，要开创一个超空间、跨地区、跨行业物业范围的局面。
综上所述，只要我们遵循物业管理企业的规划，从我做起，从身边的每一件小事做起，踏准物业梯级管理四步曲的每一拍音符，相信，我们一定能成功地开采出物业管理行业的这一"富矿"。
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