精益供应链在房地产业的应用

来源:用户上传      作者: 吴光东　苏振民　金少军

　　摘要：本文在介绍精益思想的起源和核心内容的基础上，创造性的将精益思想应用到房地产业的供应链中，并将精益思想延伸到整个供应链中，提出了精益供应链的概念，重点论述了在房地产市场经营过程中的具体应用，为房地产商决胜市场提供一种可靠的借鉴方法。
　　关键词：精益思想 供应链 精益供应链
　　中图分类号：F722.2 文献识别码：A
　　The Application of Lean Supply Chain in Real estate Industry
　　Wu Guangdong Su Zhenmin Jin Shaojun
　　（Nanjing University of Technology）
　　Abstract: With introducing the origin and the core contents on lean thinking, the paper applies the lean thinking to the field of real estate in supply chain creatively, extends to the whole supply chain, and develops a concept of lean supply chain, focuses the specific application on the real estate operation processes, provides a reliable reference method for the victory of real estate market developers.
　　Key words: lean thinking; supply chain; lean supply chain
　　
　　一、引言
　　
　　企业供应链已经跨越了线性阶段，逐渐演变成贸易伙伴之间的网络化流程，供应链是影响企业绩效的重要因素之一。这就要求房地产商摆脱旧的思维方式，旧的经营理念，从根本上重新认识房地产经营的本质，建立适应市场要求和顾客需求的新的供应链模式，因此，结合精益思想，在房地产开发企业导入精益供应链，更好的引领业务伙伴，形成一套通用的业务流程，使得供应链的参与者更加专注于满足消费者需求，而不是仅仅局限于各自的直接中间顾客的要求上，更加注重于整个供应链的信息交流，而不是仅仅局限于几个特定业务伙伴之间点对点的集成，从而真正建立科学的房地产开发经营理念和策略，将供应链提升到战略的高度来对待，将有利于房地产企业持续健康快速的发展。
　　
　　二、精益供应链
　　
　　供应链（Supply Chain）是围绕核心企业，通过对信息流、物流、资金流的控制，从采购原材料开始，制成中间产品以及最终产品，最后由销售网络把产品送到消费者手中的将供应商、制造商、分销商、零售商、直到最终用户连成一个整体的功能网链结构模式。它是一个范围更广的企业结构模式，它包含所有加盟的节点企业，从原材料的供应开始，经过链中不同企业的制造加工、组装、分销等过程直到最终用户。它不仅是一条联接供应商到用户的物料链、信息链、资金链，更是一条增值链，物料在供应链上因加工、包装、运输等过程而增加其价值，给相关企业都带来收益。重要的是，供应链还包含与渠道合作伙伴之间的协调和合作，而这些渠道合作伙伴可以是供应商、中介机构、第三方客户提供商和客户。
　　要将精益思想真正融入到供应链中，并从流程中消除浪费降低成本，必须把焦点放在整个供应链上。优化流程的组成部分不一定是对流程中某个具体的活动进行优化，而是要结合整个供应链对流程进行优化。因为单独优化某个活动反而可能造成供应链的成本增加，未必真正有效。从这个观点出发，我们可以把精益供应链（Lean Supply Chain）定义为“一组通过产品流、服务流、资金流和信息流在上下游之间直接连接起来的机构或组织，它们通过高效和有效的拉动，满足客户所需的产品或服务来减少浪费，以降低成本”。一条精益供应链就是从产品设计到最终顾客得到产品，整个过程所必须的步骤和合作伙伴整合起来，快速响应顾客多变的需求。也就是说，供应链上的任何一个参与者不能够仅仅考虑到其直接下游参与者的需求，而应该尽可能考虑到最终用户的需求，力争把采购、制造和销售三方合为一体，采购部门以最低的价格完成适量的采购；制造部门力争以最小的消耗提高生产速度；销售部门则以最小的销售成本取得最大的销售利润。其核心就是以尽可能少的资源最大程度地满足顾客需求，创造尽可能多的价值。
　　
　　三、房地产业供应链分析
　　
　　一般来说，房地产企业运作开发一个新的项目要经历四个阶段，即决策拿地阶段、规划设计阶段、项目施工阶段和销售服务阶段。将这四个阶段进一步细分，则决策拿地阶段包括市场研究、决策投资和土地获取三个阶段；规划设计阶段可以分为市场定位、产品策划和规划设计三个阶段；项目施工阶段包括招标投标、施工组织、进度质量成本控制和项目完工四个阶段；销售服务阶段可以分为品牌传播、销售管理和物业管理四个阶段。由此相应形成了市场调查机构、金融机构、可研咨询机构、策划机构、设计机构（包括规划、建设、景观、装修等设计）、施工承包商、材料设备供应商、物业管理机构等包含许多专业机构的产业链。
　　一个项目开发的成败就取决于这个产业链上每个环节工作完成的质量。在这个产业链上如果每个环节没有一流的专业公司参与是无法打造出一流品质的产品的，也就是说一个房地产开发公司的成功与否就决定于它能否充分利用、调动、协调、综合一流的专业机构为自己项目实现价值最大化，房地产商实际是集成商。正因为如此，很多房地产开发商都将这个产业链上很多具体的工作委托专业机构来完成，对开发商而言，这条产业链也就变成了供应链，而自己成为供应链的主导者并引领其业务伙伴形成一套通用的业务流程通过自己的组织和管理充分调动内外可利用的资源，使企业自身和与之合作的各种专业机构的资源有效地整合起来，提高自身的整体竞争能力。
　　
　　四、精益供应链在房地产企业的应用
　　
　　在明确房地产开发商在供应链中的核心地位的同时，也应该认识到将精益思想融入到供应链中，目标在于通过应用精益技术工具及其他工具（六西格玛、全面质量管理、约束理论等等），重视供应链合作伙伴之间的流程优化，通过各种技术最大限度的减少库存以消除浪费、缩短时间和降低成本。那么，为在房地产业导入精益供应链，达到降低成本，快速响应顾客需求的目标，企业必须做出以下改变。
　　 1.改善需求管理
　　精益的关键原则之一是形成一个拉动系统，也就是说，当最终客户请求时拉动生产或服务。从理想的形式看，此拉动系统是适应销售点的数据形成的，并且点到点地向上传递给供应链的各个成员，而且数据不会改变。但是就房地产也而言，购房者的成品需求对第三层供应商（材料设备供应商）来说通常是没有意义的，因为它仅仅是提供成品使用物料的一部分，其中大多数都不了解自身对成品结构有何影响。因此，这就要求房地产开发商改变原有的与合作伙伴的沟通方式，加快信息流的流动，使得流程中的每一级供应商都接受购房者的需求信号，并转化成上游合作伙伴可以使用的某种数据。
　　2.减少浪费和降低成本
　　减少浪费是精益思想的核心原则之一，广而言之，浪费可以是时间、库存、流程重复甚至数字信息。精益供应链合作伙伴必须通过一切途径，消除供应链中浪费的流程以及过剩的库存。为消除浪费，开发商应与承建商等充分协调，设计紧凑的产品生产流程和小批量多品种的投产计划，推行快速工装设备切换技术SMED（Single Minute Exchange of Die）、全员生产保养方法TPM（Total Productive Maintenance）和5S管理。开发商利用其主导地位，应该让供应链成员认识到消除浪费是一个共同的目标，并以供应商和客户的充分沟通为保障，建立或推行相关政策，通过导入延迟和定制策略，减少库存，把成品的最终装配推进到供应链的最后一个应用点。

　　3.流程标准化
　　精益供应链的一个重要特征是流程标准化。流程标准化可以使公司内发生持续流动，这是精益思想的一个主要目标。流动是指产品或服务不间断地通过供应链转移到客户，而价值从供应商流出，通过相关机构，一直流到客户。也就是说，房地产开发商应该专注于整体流动即供应链的整体效率，而不只是关注供应链中某一个节点的单点效率。当整个供应链中的物料和流程被标准化，减少了复杂性时，就形成了有效流动。要是供应链有效流动，必须在整个供应链中进行协作，并且开发提供产品和服务过程中使用的标准化流程，而这些产品或服务可增加价值并消除浪费或重复步骤。
　　4.采用行业标准
　　供应链合作伙伴之间产品和流程标准化仍然会导致浪费，尤其是通用部件在不被通用的情况下。例如，把插头插入插座在全国各地都是相同的；在此情况下，才产生了行业标准并被推广应用。在我国现阶段而言，应让可能多的地方利用行业标准，而且供应链成员应参与到行业标准组织中来。在这种情况下，处于主导地位的房地产开发商的作用就显得尤为重要。
　　5.促进文化变革
　　开发商应该充分认识到包括上游供应商和下游客户在内的供应链合作伙伴是一个团队，共同为最终客户提供价值。因此在管理层理解并接受协作概念的情况下，才能开始进行协作，然后需要清楚地告知员工管理层已经批办的协作，并说明协作的重要性。接下来，通过供应链合作伙伴之间定期会面、讨论和信息交流，继续进行协作。实施精益供应链的一个重要问题就是所有的变革都应该由员工去执行，那么员工如何改变那些按照传统方式行事、以传统方式行事相当长时间或根深蒂固以这种方式行事的人的观点，对企业组织结构进行变革，都是实施精益供应链面临的问题。
　　6.跨企业协作
　　跨企业协作是精益供应链合作伙伴利用定义价值和理解价值流的精益原则，最大限度地给客户提供附加价值的基础。因此，开发商应该充分让供应链成员理解来源于顾客的价值，因为价值只有在得到客户理解并想要得到的情况下才具有真正的价值。在这个基础上，开发商应充分整合企业内外部资源，实现资源的优化配置，保证整个业务流程的合理性，提高供应链对顾客需求变化的反应速度和效率，为最终用户提高更高的附加价值。
　　
　　五、结论
　　
　　在房地产开发企业导入精益供应链，更好的引领业务伙伴，形成一套通用的业务流程，使得供应链的参与者更加专注于满足消费者需求，而不是仅仅局限于各自的直接中间顾客的要求上，更加注重于整个供应链的信息交流，而不是仅仅局限于几个特定业务伙伴之间点对点的集成，从而真正建立科学的房地产开发经营理念和策略，将精益供应链管理提升到战略的高度来对待，将有利于房地产企业持续健康快速的发展。
　　作者单位：南京工业大学
　　
　　参考文献：
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