房产市场的“市长之手”

来源:用户上传      作者: 蒋伟涛

　　上半年中国内地房产市场近乎不受控制的疯涨之势，使百姓望房兴叹，“市长之手”是否应当适时而动？
　　
　　
　　据国家发改委日前公布的最新数据显示，6月份全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨7.1％。深圳、北海、北京三地房价同比涨幅分别为15.9％、11.8％、9.5％，位列前三。
　　面对房地产市场这一匹 “烈马”正在以她超出正常的速度往前猛驰，而另外一端是众多市民没有住房或者是买不起房。房产市场中政府的责任在哪里？“市长之手”在市场经济中对于房地产的作用如何发挥？
　　
　　南京：“一房一价”
　　
　　据统计部门数据，今年4月南京普通商品住宅价格同比涨幅高达11.5％，创下两年来新高；5月份南京房屋销售价格同比又上涨了9.2％，位居全国第6。而在2006年上半年，南京住宅价格涨幅只有2.1％，2005年全年仅为3.5％。
　　房价飙升引起南京市政府高度重视，从5月11日至5月24日短短半个月内，南京市物价局联合房管、税务、国土等六部门“该出手时就出手”，连续发出3个文件，对商品住宅实施以“政府指导价”为核心的价格监管制度对房价进行调控。
　　相关文件规定，普通商品住宅的利润率不得高于8％，在核准基准价的基础上，开发商最高加价幅度不得高于5％。楼盘销售必须执行明码标价、"一套一价"、在销售现场醒目位置标示并在网上公示等规定。
　　业内人士认为，南京此次调控仅仅从控制某个商品房价格本身入手，这是"扬汤止沸"而不是"釜底抽薪"，很难有成效。房价调控还要关注其可持续性，寻求长期的治本之道。
　　"一房一价"不可能从根本上解决目前市场供不应求的状况，物价部门人力物力有限，也未必能对每套房价进行准确的审核，因此，从市场状况和实际操作层面看，其实施效果未必乐观。
　　但普通市民对南京房价新政积极拥护。一位市民说，政府部门一般不敢轻易碰房地产价格，因为每一家开发商背后都站着无数利益群体。南京此举在铁板一块的房价问题上撬开了一道裂缝，在全国吃了螃蟹，这种为百姓利益敢于碰硬的勇气值得拥护。
　　"新政出台不到一个月，房价过快上涨的势头得到了遏制，开发商乱抬价、乱炒作的现象明显减少，购房者的恐慌情绪也得到了缓解。"南京物价部门如此描述新政的执行成效。
　　
　　广州：“住房问题是政治问题”
　　
　　广州市市长张广宁在今年3月份召开的广州市政府常务会议上强调，现阶段房价偏高、增长偏快已经成为群众关注的焦点之一。住房问题已经不单纯是一个经济问题、社会问题，更是一个政治问题。
　　房地产虽然不是一件纯粹的公共产品，但不可否认，住房有着强烈的"外部性"，老百姓只有"居者有其屋"，社会才能长治久安，经济才能持续发展。住房强烈的"外部性"表明，住房不是简单的商品，它有着相当的"公共产品"属性。因此可以说，住房是一种作为公共事务的政治。
　　在中国房地产是一个区域性很强的问题。但是，尽管如此，对于房价，中央政府仍不会坐视不管。近年来，从一次调控到二次调控，从"国八条"到"国六条"，中央在房价问题上可谓费神费力。但是，中央政府采用什么调控措施却一定程度上取决于地方政府。在住房问题上，还存在明显的地方与中央的博弈。这种基于不同利益的对抗或妥协，就不仅仅是一个经济问题所能涵盖的了。
　　居者有其房，这是政府对公众的起码承诺，将房地产问题“政治化”，其实也不是中国特色，全世界几乎所有的政府都把房地产当作政治问题来对待。
　　中国社科院金融所博士尹中立曾举例指出，如西班牙、荷兰、葡萄牙、法国等一些国家甚至把公民享有居住的权利写入了宪法。《世界人权宣言》第二十五条就规定：“人人有权享受为维持其本人和家属的健康及福利所需的生活水准，包括食物、衣着、住房、医疗和必要的社会服务”。
　　
　　北京：“限价房”
　　
　　进入7月以后，京城楼市价格由上半年的持续上涨，突然进入了下半年的暴涨阶段，部分项目售价出现大幅飙升。据有关记者粗略统计的数据显示，有近10个项目在一个月内上涨了2000元/平米左右，有些项目甚至上涨了3000元/平米。
　　“北京主要城区的房价有点走上海的价格路线了。”中原地产华北区域总经理李文杰表示，目前北京城区房价上涨的幅度非常快，而郊区则相对缓慢。这和两年前的上海楼市有些相似，城区的供应逐渐减少，房价快速上涨，而定价权掌握在开发商手里，开发商可根据销售情况随意上调售价。
　　近日，民众期待已久的限价房已进入实际操作阶段，面对比同质普通商品房的平均销售价格下浮10%―15%的价位，人们把更多的目光放在了限价房和房价的联系上，期待限价房能够一举拉低房价。有学者认为，限价，在一个正常的市场经济体中，肯定是一个非正常的手段，因而，只能用于一时，不能用于长远。限价房不是拉低房价的工具，它更应在住房保障体系中发挥作用。
　　一些专家和业内人士对于限价房能否真正被分配到中低收入家庭，会否重蹈经济适用房在分配过程中变味、走样的覆辙，也持怀疑态度。
　　过去经济适用房之所以出现变味、走样等问题，最主要的原因是管理部门没有进行全程监管，对销售对象也没有进行严格的审查。同时，对开发商销售环节、开发环节等也都没有进行很好的监管。因此，政府监管的不到位造成了经济适用房初衷与实际状况相悖的情况。如果政府部门不借鉴和吸取经济适用房已经出现的问题，进行行之有效的监管和防范，限价商品房重蹈经济适用房的覆辙是不可避免的。
　　
　　该出手时就出手
　　
　　在市场经济条件下，政府作为管理者，职责是制定规则，保证所有市场主体的平等地位，保证公平交易的市场环境；同时，对市场经济中的弱势群体履行社会保障的职责，以维护社会的和谐和公平正义。
　　在如火如荼的涨价浪潮前，无论事关民生还是整体经济环境，行政力量都有充分理由关注和适时介入。但这种介入，除非出现特殊或异常状况，不应是直接干涉市场。市场虽有不灵的时候，但对价格的稳定与纠偏，仍需问诊拿脉式的综合治理艺术。
　　 “市长之手”在房产市场上下功夫的重点应该在土地供应和廉租房建设上，这两方面的工作若能做到位，就可以在供求关系上对房市施加直接和有效的影响，进而才可能在根本上对房产市场调控到位。
　　
　　（编辑/蔡文清）

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