房产面积测算分析

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　　摘  要：房产面积测算工作的有效落实，需要结合房产功能与规范条款，分清公摊及非公摊面积，并辨识房产功能性的特点，对房产功能空间的特征进行分类，才能使房产面积测算数据更加真实有效。而随着我国房产面积规范与标准内容的不断完善，测算人员也需要时刻关注规范图集的更新，确保房产内容索引正确，且无漏项或重复测量的状况发生，可以确保房产面积测算结果的精准度。
　　关键词：房产面积;面积测算;规范要求
　　中图分类号：TU198.2       文献标志码：A         文章编号：2095-2945（2019）18-0055-03
　　Abstract： In order to effectively implement the calculation of real estate area， it is necessary to distinguish the area of public share and non-public share， identify the functional characteristics of real estate， and classify the characteristics of real estate functional space by combining the functional and normative terms of real estate. In order to make the real estate area measurement data more real and effective. With the continuous improvement of the criterion and standard of the real estate area in our country， the surveyors also need to pay close attention to the updating of the standard atlas to ensure that the index of the real estate content is correct， and there are no missing items or repeated measurements， thereby can ensure the accuracy of the measurement results of the real estate area.
　　Keywords： real estate area; area measurement; normative requirements
　　引言
　　 房產面积测算工作是统筹建筑功能空间具体建筑面积、使用面积及产权面积的重要措施。在不同建筑功能等因素的影响下，房产面积测算的要求也存在较明显的差异性，只有确保准备工作落实全面，并能够严格遵守现行房产核算规范，才能确保业主的经济权益得到保障，并能够更好的为地籍产权问题提供客观的资料。因此，为确保房产面积数据更加真实有效，测算人员需结合现场实际情况进行调控。
　　1 项目概况
　　 本工程为某市剧院建筑，建筑功能归属于公共类，总建筑面积为5.6万平方米。为确保剧院建筑功能空间满足歌剧、舞剧、话剧及戏曲等汇演活动的正常开展，并且在空间声学与舞台效果方面满足国内顶级标准，必须严格控制建筑的体量与声学设备的安装，才能使项目工程的功能性得以保障。在此期间，工程管理人员需结合施工图纸预测剧院工程内各个功能空间环境的构建要求，并明确各类功能空间的面积核算要求，以便大概估算剧院建筑的体量。其次，为确保剧院建筑面积的权属关系更加明确，在剧院建筑尺寸数据核算期间，部分公摊面积可按照墙体中线核算，但是对于非公摊面积的区域，则需要将面积控制线拉至墙面层，以便更好地控制建筑面积，使相关数据真实有效。
　　2 面积测算分析
　　面积测算又称为水平面积测算，包括房产面积、实用面积测算，前者指的是房产建造面积、共有建造面积、产权面积、使用面积等测算。其中，房屋外墙（柱）勒脚之上每层的外部水平投影面积为房产建造面积，含露台、走廊、地库、室外步梯等，同时具备上盖，构造十分牢固，层高超过2.20米的永久性房产;房产使用面积是房子里面都能够居住的空间，根据房产内墙面水平投影测量;产权面积是权利人根据法律使用房子的面积;共有建筑面积是不同权利人一起拥有或一起居住的建造面积。以上，不同面积计量需要独立测算两回，其较差需要低于标准限差，使用平均数来进行计量。量距需要根据符合标准的卷尺或者别的可以符合精度仪器和工具。面积是选取平方米为单位，取到小数点后两位。[1]
　　2.1 检修通道的面积测算
　　剧院建筑工程结构与功能空间的分布较复杂，并且在演出之前，需要对各项设备进行极为严谨的检查，确保各项装置功能性正常，且不会影响演出的正常开展，才能使剧院的表演效果得到更好的保障。而为了避免对建筑空间内部声学与美学环境造成影响，同样需要结合空间墙体设置适宜的检修通道，避免直接暴露在剧院观赏环境内，并能够为检修人员提供较好的可操作平台，才能使剧院内检修工作的质量得以保障。
　　根据调查资料可知，剧院建筑2～5层周围设有检修通道，主要是为了满足功能空间设备的控制与检修需求。但在图纸设计期间，图纸内容中并未标明检修通道的具体高度和上人孔，因此在初步面积估算阶段，便误认为检修通道空间并未被有效利用，甚至不具备进人条件，其使用面积的计算自然被忽略掉。但经由现场勘测却发现，每层检修通道其实都具备上人孔，并且检修通道内部空间净高超过2.20米，因为不算公共空间，便需按照外围水平投影面积计算，以便更科学的分配公共面积。[2] 　　2.2 乐池面积测算
　　因剧场建筑有演出需求，所以在建筑大厅内设置了升降乐池，以便维护剧场演出的整体效果，为后续文化交流与宣传工作的开展奠定坚实基础。
　　而根据现场勘测数据可知，升降乐池的结构较特殊，因为有一侧是弧形墙，使得建筑功能分区的划线无法保持垂直状态，因此便需要结合工程设计图纸内容，核查弧形墙体坐落的位置及长度、弧度、厚度是否吻合图纸内要求。结合现场资料可知，弧形墙面朝一处平行墙体，因此原有圆点无法把控，只能以平行墙的中点作为暂定的圆点，将直线打到弧形墙上，期间弧线需每隔30～40厘米定一处点，并将各点进行连接，通过与弧形墙之间的水平点测距措施，判断弧形墙是否存在施工偏差。其次，在测距过程中，内弧线与弧形墙之间的距离也需要被測出，以便更好的确定弧形墙厚度的变化数值，再加上内墙偏差曲线，在电脑上比对数据，便能够得到相对准确的数据，使2～3厘米之内的误差被察觉出来，以便面积测算工作的数据更加真实且有效。其次，结合工程资料可知，部分工程墙体选用了双层墙，因墙体内部的间隙很难得到有效测量，并且也存在部分施工缝隙的问题，因此在核算此类墙体所占面积时，便需要根据设计图纸确定最小的数值，以便缩减面积的偏差值。[3]
　　2.3 自动扶梯面积测算
　　为满足剧院项目基本的游客通行的需求，本工程中采用了一部结构形式较特殊的自动扶梯。按照面积测算标准可知，自动扶梯按其水平投影面积乘以自然层层数计算建筑面积的，此种自动扶梯仅适用于单层跨越的情况，以便更好的核算自动扶梯所占据的建筑面积，但此种自动扶梯却直接为3～5层平台提供了交通条件，中间直接跨越了4层，属于跨层的自动扶梯。因此在面积计算过程中，面积测算人员便需要结合原有规范与面积核算标准的主观要素，分析应怎样做好面积测算工作。因此，结合本工程自动扶梯的特点，本层阴影面积计算的范围主要归属于3层与5层，其中阴影面积将忽略4层。
　　在展开现场面积测量工作期间，因为自动扶梯处于跨层结构，所以电梯高程数值较大，若要按照常规措施将测点投射至下层，则极易产生偏差，很难使投影面积的计算数值精准。因此，在测量取点过程中，便需要测量人员站到大致的阴影覆盖范围内，而后差使另一位工作人员前往自动扶梯顶层打好投影，确保投影灯光垂直，且起始点投影边界清晰，才能将其作为参照物进行测算。其次，在投影过程中，测算人员应按照自动扶梯的外边线作为核实数据，而后在投影期间做好各点定位，在四角点位确定后，将各点连接，通过阴影范围测量确定实际的自动扶梯建筑面积数值。[4]
　　2.4 室内庭院面积测算
　　室内庭院是本剧院项目工程中的一个亮点，不但能够结合建筑功能空间营造更舒适的休憩与游览环境，使剧院内部空间的文化氛围得到更好的宣传，同时凭借场地，更能够为其他文化活动的开展提供平台，以此增强剧院项目空间的可利用性。
　　在剧场平面设计图纸核算期间，因为在图纸中并未表明室内庭院的具体情况，并且庭院外围做了防护围栏，因此室内庭院被误认为是无顶盖可上人的半开敞空间，结合面积测算规范可知，和房屋相接的包括上盖无柱的走廊、檐廊，根据他们的围护构建外围水平投影面积的二分之一测算。所以根据图纸一开始的建筑面积核算过程中产生了较大的差值。而在对面积核算期间，通过现场观察了解可知室内庭院在屋面层设有顶盖遮挡，如此半开敞空间便可按做全封闭空间考虑，并且结合顶盖高度可知，顶盖位置与室内庭院高差控制在了两个自然层高程的范围内，因此便需要将室内庭院的面积按照全面积计算。[5]
　　2.5 玻璃幕墙面积测算
　　结合工程设计图纸与效果图可知，本剧院项目工程科技感较强，为确保能够营造更富有艺术性的建筑形象，在湖水环境中采用了一处玻璃幕墙，以便与外界风景进行互动，以便营造海天一色与优雅宁静的建筑氛围，使剧院艺术观感更让人过目难忘，同时也为城市形象的构建奠定了极为扎实的基础。
　　结合施工图纸与现场勘察资料可知，剧院主结构玻璃幕墙设置在一层主墙体出入口处，玻璃幕墙需满足建筑整体造型的要求，所以在幕墙结构方面有一定弧度。在测算此种既有主墙体且有玻璃幕墙的面积时，根据面积测算规范可知需按照主墙体外围投影计算建筑面积，但经由实际测量，玻璃幕墙与主墙体之间的间隙足够容纳一人走动，并且此间隙具备上人孔，因此不排除此间隙有一定功能性，所以便按照可利用空间进行考虑，且幕墙高度与主墙体高度超过标准要求2.20米，故而玻璃幕墙面积测算需要对幕墙外围垂直投影外围进行计算。
　　2.6 汽车坡道和大踏步楼梯面积测算
　　考虑到剧院建筑客流量与交通出行方面的要求，此类公共建筑必须做好建筑功能空间出入口及汽车坡道的设计，并认真核算此类非公摊面积，才能使剧场建筑面积数值的计算精度得到更好的保障。结合面积测算规范可知，汽车坡道若无顶盖设计，使坡道完全暴露在室外环境，则可以不计算面积，若坡道出入口有顶棚等设施，则可以计算一半面积。其次，若是汽车坡道两侧设有挡墙且有永久性顶盖，则需要计算全面积。[6]
　　另外，大踏步楼梯需结合楼梯平台及高度分析，若大踏步楼梯宽度较大，且踏步数超过常规标准，踏步中间设有休息平台，那么此种与室外楼梯无异，但因为在面积测算规范中，并未对此种踏步楼梯进行详细规定，并且楼梯处于全开敞式，不会影响正常的建筑人流通行，则可以不计算其面积，而若是有顶棚或挡墙等构件，则可以按照半开放式计算。
　　但结合以往相关资料可知，部分公共建筑因为楼梯较窄，距离较长，通常需设置一处或多处小平台，以此使楼梯可以有多次停顿与休憩的空间，并且楼梯主要用于建筑室外与室内的交通，因此很少会被计算在建筑面积以内，而面对本项目工程中较宽的室外大踏步楼梯则可以同样不算做面积。
　　3 结论
　　剧院建筑是城市形象的标杆，更是城市之间文化交流的重要平台。结合以往先进的剧院建筑资料可知，剧院建筑在设计过程中，因为需要考虑到剧院声场环境与美观性的要求，通常需要认真核对建筑功能空间分配的合理性，并做好各部分墙体声学处理措施，确保各功能分区不会受到影响，才能使剧场建筑功能性得以发挥。也正因为如此，剧院建筑在面积测绘工作开展期间，极易受到诸多设备布局与功能环境的影响，只有确保各项面积测算标准与规范选择合理，并且在测算细节方面控制好数据的精度，才能为后续剧院建筑工程验收等工作的开展提供更详细且真实的资料，以便工程质量的可控性得以显著增强。
　　参考文献：
　　[1]刘宇，雷欢.浅谈房产测绘中的房屋面积测算[J].科技创新与应用，2017（5）：255-255.
　　[2]任学琪.房产测量中面积测算问题的几点体会[J].科技创新与应用，2017（9）：267-267.
　　[3]杨斌.房产测量中面积测算的相关问题探讨[J].华东科技：学术版，2017（9）：368-368.
　　[4]林桐.规划测绘与房屋测绘面积差异分析——以上海闵行区某项目为例[J].建材与装饰，2018，538（29）：233-234.
　　[5]黄海英.房产测绘中房屋面积预测和实测对比[J].科学技术创新，2018（2）：103-104.
　　[6]钱凯.房产测绘中面积测算问题的分析[J].住宅与房地产，2018，492（07）：115.
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