Excel在房屋定价中的应用

来源:用户上传      作者: 张春明

　　摘要：商品房的定价被很多人认为很神秘，目前开发商的定价方法无非三类：需求定价、竞争定价和可比楼盘量化定价法。采用实例的方式，通过A楼盘利用可比楼盘量化定价法来为楼盘设定均价。然后利用Excel的简单公式，以及再确定层加价的前提下，来实现整个楼盘的定价。
　　关键词：可比楼盘量化定价法 Excel算价 权值
　　中图分类号：F293.3文献标志码：A文章编号：1673-291X（2011）27-0157-02
　　引言
　　许多楼盘均倾向于定性描述的现状，这里采用对楼盘进行定量描述。进行量化统计的楼盘应为可比性较强的地段、价格、功能、用途、档次都相近的现楼、准现楼或楼花。每一楼盘定级因素的具体指标及等级划分只有落实到具体楼盘所在片区才能清楚描述。
　　总共列出18个定级因素，分别为位置、价格、配套、物业管理、建筑质量、交通、城市规划、楼盘规模、朝向、外观、室内装饰、环保、发展商信誉、付款方式、户型设计、销售情况、广告、停车位数量。此18个因素，共分五等级，分值为1、2、3、4、5分。分值越大，表示等次越高。权重越大，重要性及影响力就越高。反之如此。
　　可比楼盘量化定价法是利用目前已被市场验证的类似房地产的成交价格来求取估价对象的价格。根据本法可比实例选取的原则我们选取甘井子区域的4的几个楼盘作为可比实例。
　　给出楼盘的定级因素、指标及分值，以Excel表格的方式列出，简要列出其中的五项，其他内容以此类推。
　　根据前面的定级因素、指标及分值表给出自己待计算楼盘和可比楼盘的获得分值。
　　根据前面的各楼盘的权值以及市场调研来的各楼盘的均价，得出A楼盘的均价。
　　表3价格计算表
　　
　　
　　
　　
　　
　　
　　
　　A楼盘的均价计算为：总价/楼盘总得分*A楼盘的权重得分
　　在均价算出来后，在具体定价某一套房屋的价格的时候，要考虑房屋之间的差别，例如，户型、楼层、遮光、面积、离公路的远近等因素，具体来分析。
　　一般做法是在中间楼层定义为均价，其他楼层根据层加价的标准来确定具体定价。手录入后采用Excel的自动拖拽就可以实现。
　　表4加价原则
　　
　　
　　
　　
　　
　　
　　
　　结束语
　　可比楼盘量化定价方法适用于拿地前预案、新项目一期定价、市场变化等决策难度高的项目，或无经济模型指标参考情况下的定价。它是和周边楼盘、竞盘比较定价，相对科学，有理论支撑，考虑了未来事件对房价的影响，但受主观打分影响较大，因主观认识偏差可能变成数字游戏；不能完全覆盖市场方面的影响。 采用Excel软件是一种实用性很强的软件，使用Excel可以很容易的解决一些看起来复杂的操作。除此之外，还可以为一些小公司实现公司内部管理的解决方案。
　　参考文献：
　　[1]丁烁.可比楼盘量化定价模型的运用[J].合作经济与科技，2009，(16).
　　[2]韩剑鸣.房地产定价模型的研究[J].宁波职业技术学院学报，2006，(3).
　　[3]王磊.济南市房地产开发公司卧龙花园商品房定价策略研究[D].西安：西安理工大学硕士论文，2006.
　　[4]中国房地产估价师学会.房地产二估价理论与方法[M].北京：中国物价出版社，2007：5.
　　[责任编辑 陈凤雪]

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