房地产市场中的信息不对称探究
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作者: 刘瑶梅
提要房地产市场是一个典型的信息不对称市场。本文就房地产市场中的开发商与消费者,二手房委托方、中介机构与消费者,开发商、消费者与金融及投资机构之间的信息不对称问题进行探讨,并提出相应的解决思路。
关键词:房地产市场;信息不对称
中图分类号:F293.3文献标识码:A
信息不对称理论产生于20世纪七十年代,它用于说明相关信息在交易双方的不对称分布对于交易行为、交易定价、市场效率所产生的影响。这一理论的基本内容主要是:(1)有关交易的信息在交易双方之间的分布是不对称的一方比另一方占有较多的相关信息,即有一方处于信息优势地位,另一方处于信息劣势地位。通常将拥有信息优势的一方称为“代理人”,没有信息优势的一方称为“委托人”;(2)交易双方对于各自在信息占有上的相对地位是清楚的。这种相关信息占有的不对称状态导致在交易前后分别发生“逆向选择”和“道德风险”,严重降低市场运行效率,在极端的情况下,甚至会造成市场交易停顿。
信息不对称现象普遍存在,房地产商品的特殊性决定了房地产市场的信息不对称尤为明显。本文着重探究开发商与消费者,二手房委托方、中介机构与消费者,开发商、消费者与金融及投资机构之间的信息不对称及解决思路。
一、开发商与消费者之间的信息不对称
房地产业是专业性很强的行业,其交易过程也非常复杂。房地产开发商是楼盘的开发者,对楼盘的信息十分明确,显然拥有比消费者更多的有关楼盘的实质性信息。随着商品房预售制度下期房交易的比例增大,开发商与消费者之间的信息不对称也越发明显。
1、房地产建筑信息不对称。由于建筑物的生产过程相当复杂,涉及到多个专业领域,购房者不可能很快地就能确定其质量和成本。房屋是一种典型的经验品,其品质的优劣从表面上根本看不出来。对于这类商品的真正质量、它从投入到产出的过程,往往消费者不如开发商清楚。然而,开发商为了扩大销售,常常会把并不真实的信息传递给消费者,或者强调其优势或者隐瞒其缺陷,消费者只能通过销售商提供的信息(例如广告宣传等)来决定其购买行为。
2、房地产交易信息的不对称。开发商掌握着房屋的大量实质性信息,既包括地理位置、户型、建筑物类型、交通情况等在内的公开信息,也包括房屋的成本、质量、增值潜力、盈利能力等在内的隐蔽信息。
3、房地产消费的其他权益信息。如,小区规划、配套、公共面积分摊以及合同条款设计中对消费者不利的条款等。这些信息可以确定房屋的品质及其市场价值。而消费者很难在短时间内充分认识房屋的质量和成本。他们拥有的信息只包含一定量的公开信息和诸如消费者偏好、消费能力等私人信息,这些信息对房屋本身的影响较小。因此,开发商和消费者双方存在信息不对称,开发商处于代理人的位置,消费者处于委托人的位置。一般情况下,由于购房者是不愿因房产的一些小问题而花费巨大的人力、物力去打开发商的官司的。这就为一些开发商利用信息优势损害消费者的利益提供了机会。
所以,消费者应加强自我保护。对于消费者来说,大量的信息是从开发商和销售代理商那里来的,带有明显的主观性,不能公正、客观地反映真实的市场状况,并且大多数消费者不是房地产业内人士,专业知识相当匮乏,导致消费理性和消费理念不成熟。很多消费者第一次买房,对产品质量、价格内涵、维权途径等均不了解,甚至以前完全不知,这就使得他们在交易谈判中处于很不利的位置。因此,消费者为了提高信息对称程度,保护自身权益,应该大量收集信息。随着竞争的日趋激烈,很多小开发商只注重短期利益,在一定程度上加剧了逆向选择的问题,消费者只有在购房时委托一些专业人员来陪同购买了,当然消费者也可以付出稍高的价格去购买有保障的品牌房地产企业的产品。
二、二手房委托方、中介机构与消费者之间的信息不对称
近年来,随着房价的持续上升,二手房市场十分活跃。对于出售方而言,房子是自己所有,而且居住了若干年,其对房子的优势和缺点了如指掌。而对于消费者来说,面对有些刚刚粉刷一新的房子,如果有下水道不好、楼上漏水、或者某些地方需要整修等问题,不可能通过一二次看房便可以知道。同时,出售方不会将房子的缺点和盘托出,消费者也就无从得知。所以,对于同一套房子,交易双方的信息是不对称的。当消费者面对多个质量不同的二手房时,由于信息不对称,他只愿意按市场平均价格出价,在该价位上,房屋质量较差的房主较急于出手,于是,买主所购房子的质量往往会低于该价位的平均质量,质量好的房主宁可将房子留置于手中,等待机会。长此以往,交易双方的积极性会受挫,房地产市场的交易会受到扼制,市场本身也不可能得到有效、健康的发展。
另一方面,由于房地产二级市场近几年的发展,使得房地产中介的作用日益明显。房地产中介机构对所售房地产信息、中介服务流程和中介服务法规等方面的了解程度要高于消费者,这就造成了房地产中介机构与消费者之间的信息不对称可能带来中介机构的道德风险,不易取得消费者的信任,进而也使得房地产二级市场不健康运行。
因此,完善房地产中介组织,提高业务水平在一定程度上能解决信息不对称问题。房地产中介业务的专业性很强,根据市场发达国家的经验,必须具备一定的文化修养和专业知识才能够从事这项工作。为了加强对房地产市场中介组织的管理,必须建立房地产市场中介行业的政府监督和组织约束相结合的管理体制。
三、开发商、消费者与金融及投资机构之间的信息不对称
由于房地产的建设资金投入额和交易额都十分巨大,因而无论是房地产开发商,还是消费者都较难独自承担,往往需要有金融及投资机构参与资金融通才能顺利完成建设和交易;另一方面,房地产业已经成为利润最高的行业,加之目前的房价、销售量一直呈现稳步上升势头,因此,房地产业也是目前金融及投资机构的主要资金投放对象。金融机构信贷已经成为房产市场的主要资金来源。几乎所有的金融及投资机构都将房地产的投资和信贷业务作为其主营业务,在房地产市场上投放了大量的资金。
作为资金盈余者的金融及投资机构对资金短缺者的房地产商的经营水平和信用能力远不如资金短缺者的房地产商。房地产开发商对自己的经济状况、经营能力、发展前景和信用能力显然具有绝对的内部优势。金融机构由于受到专业水平和监督成本的限制,难以获得信贷项目的相关信息,在合约签订前后都处于信息劣势。金融及投资机构与消费者之间同样存在信息不对称。金融及投资机构往往难以在贷款之前识别和淘汰信用差的消费者,也难以在贷款发放后及时发现贷款信用恶化或者不守信用激励因素增强的迹象并采取自我保护措施,于是常常因借款人个人信用而蒙受风险损失。
在金融及投资机构与房地产开发商、消费者之间的不对称信息问题中,投资方的支付函数是共同信息,开发商和消费者的支付函数只有他们自己知道。金融及投资机构可以直接要求借款方报告自己的类型,但借款方可能不说实话,故意夸大自己的信用级别,掩盖自己的实际风险。金融及投资机构不可能观测到借款方的行动选择以及影响其行动选择的外生变量,只能观测到借款人的偿付情况。
第一,要树立个人信用观念,逐渐形成全国信用档案系统,实行资源共享。如建立个人消费信贷登记制度、个人账户信息系统。在对个人信用进行调查时,可以引进以下两类指标来确定信用贷款的申请:1、广度指标:指品德(character)、能力(capacity)、资本(capital)、条件(condition)、担保品(collateral),即5C准则;2、深度指标:这是5C准则的深化,要综合考核分析工龄、信用卡、债务收入比例、银行开户情况、信用档案年限、毁誉记录、职务、住房、个人收入、公用事业记录、数据的准确性和个人隐私权的保护等对个人资信有重要影响的信息。
第二,加大个人收入监管力度,提高个人信用材料的真实性。
第三,要制定个人资信评定标准,完善个人信用评价体系。评价指标应该不仅包括个人资金实力、贷款违约情况,还应包括个人法律纠纷情况、犯罪记录、财产公证记录等等。个人信用等级评定操作要全面、适用、及时有效地推动个人信用体系的建设和良性运作,区分真正守信的借款人与信用差的人,促进个人信用体系的健康发展。
第四,建立信用数据市场,实行信用奖罚制度。建立信用数据市场,对信用情况公开化。对信用良好的借款人,在消费贷款或金融服务等方面给予优惠。相反,加大对失信者的经济惩罚。如,在贷款合同签订前要求借款人提供一定的借款保证金,按信用的积累逐步返还。
(作者单位:重庆大学建设管理与房地产学院)
主要参考文献:
[1]刘志平.信息不对称与房地产市场的“诚信危机”[J].城市开发,2002.
[2]李林.浅析房地产市场的信息不对称[J].煤炭经济研究,2006.
[3]杨建平,郑琴.房地产领域中的信息不对称与市场失灵[J].产业经济,2007.
[4]晏婵.信息不对称下的房地产市场及其对策研究[J].法商论丛,2008.
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