浅淡我国房地产市场现状及解决对策

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　　[摘要]近年来我国国民经济的主要矛盾正在悄然间发生颠覆性的变化，经济的供需结构已经严重不平衡。在我国房地产住宅市场中，供需不平衡的问题表现的也很突出。一方面，大量的已建成商品住宅无人问津：而另一方面，各类居民对于商品住宅的需求却无法得到满足。
　　[关键词]房地市场;宏观调控;调控手段：供给侧改革;对策;建议
　　为此，中央政府提纲挈领地指出应当加强供侧结构性改革，全力提升供给侧的效率和质量。房地产市场的供给侧改革，减少房屋库存量是一方面，更重要的是要为我国众多的百姓供应更适用的住宅房屋产品，更加贴切地满足群众的居住需求，更好的提升人民的生活质量和幸福指数。本文试图以房地产住宅市场为例，分析供给侧结构性改革对房地产市场的影响。
　　一、房地产行业的相关理论
　　（一）房地产市场概念
　　广义的房地产市场是指在社会形态中，一切表现形式的房地产交易及其关系的综合体。狭义的房地产市场是指房地产买卖或租赁双方进行交易的某种特殊场所，例如我们熟悉的房地产业交易所等。
　　房地产市场首先具有市场的一般规律性，价格机制、供求机制、竞争机制以及决策机制都对其产生相应的约束。其次房地产商品本身具有其独特属性，因此房地产市场具有一系列基本特性。
　　（二）相关房地产宏观调控政策
　　1.税收政策：房地产税制在房地产交易过程中征收高额的个人所得税、营业税和土地增值税，这一政策的实施一方面大力增加了政府的财政收入，另一方面间接地抑制了房价的高涨速度，对控制房地产市场中的投机行为等具有重大意义。
　　2.土地政策：政府有义务对国家的经济和政治任务负责，在土地关系中土地政策又是开发、利用、保护和治理土地资源的重要制度。土地政策一般分为赋税政策和土地权政策。
　　3.金融政策：在我国，发挥主要作用的金融政策依然是信贷政策，利率的上浮或下调在房地产宏观调控中产生关键的效用。利率的提升会导致房地产投资者的资金压力增大，一定程度上可以抑制市场上的房地产需求度，从而下压市场价格;反之，房价上涨。
　　（三）房地产宏观调控的主要手段
　　1.经济手段：国家在遵循市场客观价值规律的基础上，运用经济杠杆对房地产交易行为活动进行调节，包括价格、信贷、税收等方面。
　　2.法律手段：主要是国家通过制定相关法律法规，特别是经济立法和经济司法两方面来保护各个经济组织和社会成员个人的合法经济主体利益，从而维护市场秩序，严惩经济犯罪行为，规范房地產市场的一切经济活动。
　　3.行政手段：行政手段是行政机构下达的权威性、强制性的执行命令，因此在遇到房地产市场某一领域的失调情况的时候，行政手段的应用可以迅速扭转局面，使市场恢复正常运转
　　二、我国房地产市场发展现状分析
　　我国房地产市场还处在一个尚未成熟和完善的初级阶段，存在诸多问题，具体包括：
　　（一）投资继续保持较快发展
　　2018年度，我国的房地产市场总体完成了开发建设项目投资约为1.93万亿元，同比增长了21.8%，增幅相比去年同期上浮了0.9%。
　　（二）新开发的土地面积增长率高
　　2018年度，我国房地产建设开发商新开发的土地面积，比去年上升了4.3%，同比增长了17.3% 2018年度截止4月份，全国房地产开发企业总共开发了土地面积约7618万平方米，同比增长了4.9%。
　　（三）银行贷款产品成为房地产投资的广泛工具
　　国内贷款成为了房地产投资增长的主要推动力，与定金及预收款的持续下降趋势形成鲜明对比，成为了房地产投资的绝对有利支撑点。
　　（四）商品房需求依然旺盛
　　尽管房地产市场房价虚高的传言愈演愈烈，但商品房需求表现依然相当旺盛。
　　三、当前我国房地产市场发展存在的问题
　　（一）货币超发，供需结构失衡
　　当前，我国房地产市场的供需结构严重失衡，具体表现为：第一，房地产高端与中端住房商品的供给比例不协调。第二，区域性结构失衡。第三，需求侧的结构严重失衡。
　　（二）政府金融调控失效，亟需改革
　　从本文进行的研究来看，在房地产问题调控上，中央政府惯用的财政政策和货币政策效用不显著：从西部地区现实来看，甚至出现一定程度的失效。
　　（三）金融机构风险累积
　　由于房地产业是资金密集型产业，而商品住宅的价值又相对高昂。当前国内金融系统比较单一，房地产贷款来源渠道集中于商业银行，造成风险累积。
　　（四）住房保障体系不完善
　　由于地方政府对于建设住房保障体系的主动意识不足、积极性不够且资金跟不上建设等各方面原因，住房保障体系不完善。
　　（五）市场投资秩序混乱
　　外资对我国房地产住宅市场过猛进入，一定程度上干扰和削弱了我国货币政策的执行力，造成市场秩序混乱。
　　四、规范我国房地产市场的对策与建议
　　（一）强化风险评估，分散金融风险
　　应当深刻汲取国内外由房地产市场问题导致的金融风险事件的教训，详细研究商业银行的风险预评估体系，形成具有一定前瞻性的风险抵御能力。还应当适时引入国际上比较成熟的贷款担保机制，发展针对商品住宅的贷款保险业务，有效分散该类贷款的风险，保障金融安全。
　　（二）城中村及棚户区改造的货币化安置
　　真正的广大刚性需求对应的普通住宅房屋的供应明显缺乏。因此，要从根本上化解房地产库存，政府需要将大规模的高库存商品房合理转化，将它们转变成为棚户区改造需要的保障性住房，即刚性供给。
　　（三）严格控制房地产企业开发贷款
　　房地产“泡沫式”发展愈演愈烈意味着房贷的系统性风险越来越高对此，以下三种行为将不予贷款：
　　1.已至少空置三年的住宅房屋作为信贷行为的抵押物，不能给予贷款：2.向银行借款用于缴纳从政府手中获取土地的土地出让金，不能给予贷款：3.对持有大量土地、有储存房源倾向的企业，不再对其提供贷款。
　　（四）谨慎扩大贷款，研究适度展期
　　房地产业是资金密集型产业，商品住宅库存过量问题与金融机构信贷把关不严有较大关联。在住房消费市场，要严格按照国家相关规定，积极支持符合条件的购房者，坚决拒绝不符条件者，W免房地产风险过度传导到金融机构，造成风险隐患。
　　五、结语
　　本篇论文以房地产住宅市场的房价受各项经济指标影响的变化情况为研究对象，从一般到特殊，从宏观到微观，最终找到了调控政策指标中对房价最深刻的因素，针对销售面积及库存的消除给出对策建议。
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