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我国房地产金融风险及其对策分析

作者:未知

  [摘要]房地产行业在我国国民经济中占有重要地位在“四个全面”的战略布局下,政府全面推进建成小康社会,扩大了住房对居民美好生活需要的重要作用。随着我国经济快速发展,居民生活水平显著提高,其对住房的需要日益增加,促进了房地产业成为国民经济的支柱型产业。
  [关键词]房地产 金融风险 对策
  一、我国房地产金融的现状
  同世界上其他发达国家相比,我国的房地产金融产业起步较晚,但还是其发展速度却十分迅猛,甚至在速度和规模上超过了国内其他传统金融行业。近年来,我国房地产开发投资总量不断增加,房屋价格连年高涨、居高不下,在相当程度上超出了民众承受能力;房地产信贷的规模迅速膨胀。这种现象的持续发展将会引发严重的房地产金融风险,这种风险一旦爆发,便会对我国的金融机构和金融体系产生严重的威胁。房地产行业对我国经济大增长起到了巨大的推动作用,使得我国的GDP年平均增长率连续十几年保持在8%以上。可见,房地产行业现已发展成为我国国民经济的支柱产业。我国的房地产金融也在长期不断发展过程中形成了自己的特点,其总体规模不断发展扩大;融资渠道较为单一,缺少多样有效的融资方式;融资对银行信贷的依赖日益加深,风险集中在银行等金融机构;房地产开发企业融资比例较高;外资涌入给房地产金融市场和银行业带来了潜在风险。
  二、房地产金融风险的分类
  我国的房地产金融风险有系统性风险和非系统性风险。其中,系统性风险是指受国内国际政治、经济等宏观经济变量的影响,引发的系统失衡、房地产价格暴跌、房地产市场走势低迷,从而导致从事房地产金融业务的金融机构遭受损失的可能性,将会引起房地产金融领域出现连续的崩溃。这种风险是很难通过保护措施来消除。房地产金融非系统风险主要是指从事房地产金融服务的某个金融机构在进行业务操作时所受到的风险,根据其特点可分为以下几类:市场风险、信用风险和流动性风险。
  三、房地产金融风险发生的原因
  (一)我国房地产行业间接融资渠道比重大,比较依赖于商业银行
  我国房地产金融发展程度较低,房地产行业的资金来源主要以向银行等金融机构贷款的间接融资方式为主,而通过发行股票、债券等直接融资较少,这使得国内房地产行业比较依赖于商业银行贷款的间接融资。同时,购房者也通过向商业银行贷款购买住房。这些原因给我国房地产金融带来了很大的风险,只要房地产企业和居民出现了资金链断裂,就会使得房地产业瘫痪,从而波及商业银行和国内的金融系统,给国内的经济带来严重破坏。
  (二)部分城市房价过高,房地产泡沫严重
  近年来,我国一二线城市房价持续上涨,造成市场价格很大程度上超过了其真实价值的现象,极大地扭曲了房价,最终形成房地产泡沫。一旦房地产价格下跌,泡沫将会破裂,倘若处理不当将会发生房地产危机。
  (三)房地产金融体系不完善,结构单一
  我国房地产金融起步较晚,目前正处于成长和发展阶段,主要靠商业银行和一些信托投资公司提供金融服务,缺乏多层次的房地产金融市场机构体系;我国房地产有价证券的发行融资规模有限,房地产信托规模较小、功能单一。
  (四)市场监管存在问题
  我国针对房地产金融机构的设立、资金运用和业务进行规范的法律法规较少,一旦房地产金融业在进行经济活动时出现违法行为,很难根据相应的法律法规处理。由于我国实行的是金融分业监管,各个监管部门很难有效监督管理房地产金融机构,加之我国正在大力推广金融业的对外开放,也使房地产金融市场的监管更加困难。
  四、房地产金融存在的问题
  (一)房地产行业融资结构不合理
  国内房地产企业自有资金不足,其资金来源主要以向银行等金融机构贷款的间接融资方式为主,缺乏发行股票和债券的直接融资方式,造成房地产行业融资渠道单一、融资结构不合理。
  (二)房地产金融创新缓慢
  政府实行金融监管,严格管制利率等金融指标,同时规定了金融机构经营业务的范围,很大程度上阻碍了我国房地产金融发展创新的脚步,使我国房地产金融创新进步缓慢。
  (三)房地产金融法制建设滞后,监管和调控体系不完善
  到目前为止,我国有关房地产金融方面的法律法规较少,无专门的监管机构,使有关房地产金融的法制建设很难推进,使其活动缺乏有效监管和保证。
  (四)房地产金融运作欠效率,资金投向结构不合理
  我国房地产金融起步晚,在发展过程中缺乏科学、合理、健康的经营模式,导致了房地产金融市场资金的配置效率很低。另外,房地产市场中用于商业用房的投资远远高于住宅用房的投资,使市场中出现了结构性失衡。
  五、解决房地产金融风险的对策
  (一)加快金融创新,促进房地产金融健康发展
  金融创新将金融市场上产生的新的金融工具、金融服务模式应用到房地产市场中,极大地满足了房地产市场对金融的需求,拓展了它的服务范围,增加了它的利润,在一定程度上保证了其安全有效运营,促进了房地产金融的健康发展。
  (二)健全住房抵押贷款管理制度,化解房地产金融风险
  化解房地产金融风险的关键在于国家应该建立健全相应的住房抵押贷款的管理制度,采用各种房地产金融政策对房地产业进行管理调控。同时商业银行也应严格审查房地产企业和居民信用度,规范贷款业务操作流程,确保贷款的合理发放和安全收回。
  (三)建立房地产风险预警体系和对评估机构制约机制,强化房地产金融监管
  我国房地产金融的健康发展很大程度上依赖于政府部门的监管和调控。因此,政府应该建立房地产风险预警机制,同时要求专业的资产评级公司为房地产金融进行评级,严格评估其风险等级,以便对其实行统一监管,在源头上解决房地产金融风险。
  六、结束语
  房地产业和商业银行、非银行金融机构以及资本市场之间存在着密切的聯系,他们无法脱离另一方孤立存在。因此,房地产业发展需要金融业提供资金等金融服务,与此同时房地产业的发展也促进了金融业的发展。
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