房地产SWOT分析

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　　摘要：房地产行业作为一个国家的支柱型产业，对国民经济发展有着重要的影响。为了促进房地产行业的发展，如何使企业清晰的评判自身的优劣势，应对各种机遇与挑战就显得尤为重要。本文以昆明恒大云玺项目为例，对该项目的市场定位、地理位置、各项参数以及设计理念做了简要的介绍，然后通过SWOT分析分别评估了项目的优势、劣势、机会以及存在的威胁。分析结果显示，该项目的优势明显，无论是在区位、环境还是周边设施配套等方面；但是该项目也存在劣势，例如总价过高，消费群体有限等。此外，该项目可以借助旅游的发展，拓展销售渠道及销售对象，通过完善配套设施来提升自己的竞争力。
　　关键词：房地产；SWOT；案例分析
　　1 引言
　　房地产行业作为一个城市乃至一个国家生存与发展的物质基础，对于加速推动市场经济的发展有着举足轻重的作用，是国民经济的支柱型产业。房地产行业对国民经济的影响主要体现在两个方面，其一是对国家GDP的贡献，由于房地产投资占GDP比重比较高，行业良好的发展势态将对国民经济做出最直接的贡献；其二从行业角度分析，房地产行业的发展将会在很大程度上带动与房地产相关的上下游产业的发展，以此来刺激国民经济的增长[1]。SWOT分析有助于房地产企业清晰地把握全局，分析资源方面的优势与劣势，抓住环境提供的机会，防范可能存在的风险与威胁，对企业的成功、行业的发展以及促进区域经济增长有非常重要的意义。
　　2 项目简介
　　恒大云玺，昆明首席城市纯别墅，是恒大目前在售的高端别墅项目代表作，位于云南省昆明市官渡区，地处滇池新国际会展中心区，交通通达性佳。项目紧邻云南最大淡水湖、昆明5A级风景名胜区、全国著名生态疗养胜地——滇池，同时尽揽一线昆明首个湿地公园五甲塘湿地公园。项目占地面积约937亩（约61万平米），总建筑面积约为62万平米，容积率约0.69，绿化率约45%，建筑密度约30%。建筑设计秉承美国流水别墅建造者赖特草原风建筑尊重自然、天人合一的设计理念，力邀多位国际建筑大师联手打造而成，别墅规划1558户，面积约为166-510平米，由联排、合院、双拼三类品类组成。
　　3 SWOT分析
　　3.1 Strength（優势分析）
　　地块：位于滇池东岸五甲塘湿地公园，靠近滇池国际会展中心，约3万平方云南首个精端定制级商业街区。
　　人文：心灵禅修地——正念中心、福保文化城。
　　区位：官渡区作为昆明乃至全省人流、物流、资金流的重要集散地，具有交通区位、经济总量、产业结构、发展空间、人文自然禀赋、融合联动、政策叠加“七大优势”。客户群预期良好。
　　周边：周边配套设施齐全，有利于发展潜在消费者，生活便利。附近有正念中心、便利店、生鲜超市、精品酒店、车行会所、红酒品鉴会所、高端干洗店、艺术中心等。
　　教育：自身配套云玺中加国际学校、2所幼儿园，周边官渡区第一中学、云大附中。
　　交通：项目位于昆明市三个半岛核心区，城市新豪宅区，经环湖东路、飞虎大道、绕城高速和昌宏路的连接，成为昆明主城、经济技术开发区、呈贡新区的交接点，未来地铁2、5、8号三条地铁线纵贯项目东西两侧，交通网络便捷发达。
　　环境：远离市区，有环境优势，绿化率高，空气良好。具有统一的卫生清洁、专人的绿化养护和设施维护。
　　社会：著名房地产开发企业，具有丰富的客户资源，市场认可度高。恒大云玺项目自2012年9月面世至今，蝉联6年昆明高端别墅销售冠军地位。自面世以来，2012年首开创造了12周销售12亿别墅热销传奇。同时，因项目历年持续热销以及不断塑造的高端品牌调性深受市场和客户的认可，形成较好口碑。
　　3.2 Weakness（劣势分析）
　　周边：位置偏僻，周边人气稀薄，缺乏日常商业配套，居民生活品质受到一定的影响。此外，人流量少导致商业氛围差，人气不足。
　　交通：公交路线少，辐射范围小，居民出行不便。
　　户型：户型设计不合理，不好装修；客厅面积过小，十分紧凑，采光以及通风效果不好。
　　价格：总价高，消费者群体受限。
　　环境：临近主干道，部分临街住宅将受到噪音干扰。
　　管理：体量大，社区开发与管理难度大。
　　3.3 Opportunity（机会分析）
　　本项目所在区域地产发展蓬勃，今年招商力度不断加大，项目目标客户群体不断涌入，居住氛围逐渐上升，外来客户区域认同感逐渐增强。随着滇池的旅游业发展，由此所带来的观光投资客逐年增加。此外，区域内居民收入稳定，经济发展迅速，市场需求可挖掘空间大，且该部分高收入人群对住房品质的期待较高、希望能获得高舒适度住宅产品，并愿意支付较高的价格。
　　面对以上机遇，项目应抓住区域发展的机会，加大项目的宣传力度，打造地方特色旅游住宅，以此吸引观光客的投资，在稳定原有顾客的基础上扩大消费群体，实现利润的增长。
　　3.4 Threats（威胁分析）
　　公园1903是特色别墅、宜居生态地产、花园洋房，与恒大云玺所提供的房型及环境相近，但均价比恒大云玺更低，交通更为便利，所以本项目面临着巨大的竞争压力。此外，由于该项目的消费群体受限，所以企业必须面对如何扩大消费群体，延长消费半径的问题，该项目皆为大盘，产品力与价格竞争较多，客户分流明显。而对于周边环境相对不理想、生活配套、商业服务配套设施不完善等问题，也将给项目带来一定的压力。
　　面对主要竞争对手，应该发挥本项目的特色，打造高端纯别墅住宅区，结合周边旅游业的发展，形成地方特色的装修并出租给游客，给游客以高端且舒适的体验，以此增加竞争力。
　　4 结语
　　本项目的核心竞争力显著，规模大、品牌竞争力强、环境优美，设计高端，锁定高消费人群，同时具备了超强的投资价值和乐观的发展前景。
　　机会与威胁主要来源于市场形势，提早入市，做足增加附加价值的配套设施可以使项目更加具备高性价比优势。
　　走快不是目的，实现既得利益是最终根本。合理的定价和价格策略有助于开发商回笼资金快中有升。
　　参考文献
　　[1]姜才厚.房地产案例SWOT分析以徐州维维龙湖湾为例[J].消费导刊，2017，（5）：62.
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