人民币升值对房地产市场影响分析

来源:用户上传      作者: 马瑞瑞　聂京芳

　　提要本文从分析人民币升值对房地产市场产生的各种效应入手，通过对新台币升值的剖析，总结出人民币升值导致房地产市场产生泡沫的原因，并根据我国目前的宏观经济背景，提出减轻人民币升值对房地产市场造成负面影响的相关对策和措施。
　　
　　一、人民币升值对房地产市场产生的效应分析
　　
　　（一）收入效应和财富效应。在国内需求方面，人民币升值意味着进口商品价格的下降，从而带动国内一般消费品价格的走低，相当于人们的收入增加；财富增多导致物价变得更低，用于购房的可支配收入增加，人们购房能力的提高将导致房地产需求增加。人民币升值带来的收入效应及财富效应导致国内房地产需求增加。
　　（二）价值效应和成本效应。在供给方面，人民币升值将增加开发商的土地储备价值，在建工程和存货价值也会增加；也会降低房地产行业建筑材料、住宅设备的进口价格，降低开发商的建设成本。价值效应和成本效应的双重作用将推动开发商增加供给。
　　
　　二、人民币升值导致大量外资涌入
　　
　　人民币升值将会使房地产业成为一个高度敏感行业，外资对房地产的投资依然遵循投资市场追求高投资报酬的原则。当对该地房地产的投资回报率高于他国时，外资就会纷纷涌入，资金的涌入会导致对该地房地产需求上升，使其价格上升，直到该地的投资回报率下降至接近国际水平才达到均衡点，资金停止涌入。其投资行为是否能获利取决于三点：第一，投资前后美元兑换成人民币的汇率差值；第二，我国房地产的价格走势。外资流入后以房地产的资产形式保有，可以享受人民币升值带来的人民币资产升值的收益；第三，人民币升值后出售房地产类资产，变现收益兑换成外币时享受人民币强势货币的收益。这样外资就利用人民币升值获得双重收益。
　　
　　三、台湾地区的历史教训及原因分析
　　
　　升值对房价的影响是最早持续上涨、然后泡沫形成、最后泡沫破灭、房价下降。韩国、日本、台湾等国家和地区的历史均是如此。台湾地区自1985年以来，新台币持续增值，同时对外贸易顺差不断扩大，大批热钱流入台湾套汇，致使货币供应量大幅度增加，如此庞大的持续热钱除了部分套利外，在台湾其他投资渠道不畅的前提下，大量涌入当地房地产市场，最终导致了台湾房地产价格疯狂暴涨。1985年1美元兑40.6元新台币，到1992年1美元兑换新台币24.52元，7年内升值比例达到近70%。台币升值导致台湾房地产价格大幅上涨，1987年台湾房价开始出现大幅上涨，当年房价同比上涨了30%。台北市房价1986年约为71800元，1991年房价上涨到289000元，上涨了约4倍。台湾陆续出台各种措施控制房地产价格，国际游资已经在获得汇率升值和房价飚涨的双重收获后，全身而退，导致台湾经济和房地产同时陷入严重衰退境地，台湾经济和人民长期饱尝其中恶果。
　　这一过程的原因在于：在升值初期，经济形势良好，需求增加，特别是外资投资需求增加，导致房价上涨；在升值过程中，房价在不断上涨，泡沫形成，但支持房价的宏观经济却受到越来越大的负面影响；最后，币值升至最高时，房价到了最高点，但出口受到重大影响，外资撤退，宏观经济开始走向衰退，这时就是泡沫破灭，房价下降的时候。
　　
　　四、房地产市场调控对策
　　
　　人民币升值是一把双刃剑，对于房地产市场价的影响有利有弊，如果引导正确，人民币升值将成为房地产行业的利好，进一步刺激房地产市场的健康发展，使我国房地产业逐渐趋于成熟和稳健。相反，则会对房地产行业造成不可挽回的巨大损失，进而对其他相关领域乃至我国经济产生不可估量的影响。
　　（一）设计合理、严密的房地产税制，加大力度打击房地产投机和炒作。对土地空置征税，提高囤积投机的成本。可以借鉴我国台湾地区的做法，对可利用而逾期尚未利用，或作低度利用的私有建筑地课征空地税；对低度利用或利用的私有农地征荒地税，以使土地能流转到真正需要土地的使用者手里。
　　征收土地增值税。土地增值税分为两种：对土地转移时的增值部分（资本收益）征税；在土地持有期间每隔一定时间评估地价，对增加的地价征税。土地增值税能有效地抑制土地投机，且能将由社会引起的土地增值通过增值税的形式部分返还给社会，体现了社会公正。
　　征收土地保有税，以刺激土地供给。用地紧张的地区土地更加稀缺，所以地价也易上涨，投机易产生。如果对保有土地适当征税，就可以提高保有成本，刺激低度利用土地者转让土地或出租土地，以增加土地供给。
　　（二）建立风险预警机制，提升房地产投资者的风险防范能力。政府应支持金融机构建立风险预警机制，适时向投资者发出警告，公告有关市场信息，加强对投资者市场风险的教育，调整市场情绪，尽量化解大众的非理性行为。
　　（三）把外资引向生产性领域，同时加速发展直接融资渠道。我国政府应尽快支持成立专业性的住房金融机构、担保机构和保险机构，支持建立住房抵押贷款二级市场，加强修改和制定有关房地产金融方面的法律法规，并对房地产金融和房地产市场进行有效监管。从近些年各国金融危机的教训中可以看出，以间接融资为主的金融体系在金融危机中受到的伤害要远远大于以直接融资为主的金融体系。直接融资能够分散“热钱”抽走时的市场风险，从而减少对银行体系的冲击。
　　（四）利用货币金融政策和行政手段调控房地产市场。当房地产市场出现过热时，政府可以通过提高利率、紧缩信贷额度、提高购房首次付款比率等货币政策来调整房地产投资总额与投资结构，以保证房地产市场稳定发展；建立城市基准地价公示制度，编制并定期发布地价指数、各类物业价格指数，作为市场交易的决策参考。建立房地产交易价格评估制度与成交价格申报制度，以便于政府掌握每一宗房地产的成交价格情况；加快土地出让的市场化。政府出让土地应尽量采取拍卖与招标的方式，尽量以市场价格出让；对优惠出让土地的再交易情况做出严格限制与动态监控，以减少土地层层转手牟利的机会。政府应根据土地市场行情适时地收购土地或增加土地出让，以调控土地市场。■

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