物业市场进出管理

来源:用户上传      作者: 衣庆涛　秦凤伟

　　物业管理市场以物业管理企业和业主为主体，以物业管理事务为客体。物业管理市场进出包含市场准入和市场退出两个方面。前者是指物业服务合同的双方必须符合法律、法规、规章规定的资格条件，才能进入物业管理市场，成为合法的主体并享受相应的待遇。后者是指物业服务合同的双方主体必须符合法律、法规、规章规定的条件方能退出物业管理市场。目前，中国法律、法规、规章对物业服务的需求方即业主进出物业管理市场没有太多限制，只要是物业产权的合法持有者就可以将自己所有的或合法占用的物业有偿委托给物业管理企业进行管理。因此，这里的物业管理市场的进出管理主要是针对物业管理企业而言的。
　　
　　一、物业管理市场的准入管理
　　
　　物业管理企业必须具备一定的条件，才能作为合格的主体进入物业管理市场，为业主和非业主使用人提供相应的服务。根据《中华人民共和国公司法》（以下简称《公司法》）、《物业管理条例》、《物业管理企业资质管理办法》等相关法律、法规规定，企业进入物业管理市场需要具备如下基本条件：
　　（一）企业应当具有独立的法人资格。根据《物业管理条例》第三十二条第一款规定，从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格。“具有独立的法人资格”是指物业管理企业应当依据《公司法》设立，从事物业管理活动，独立核算、自主经营、自负盈亏。物业管理企业可以是全民企业、集体企业，也可以是私营企业或外商投资企业，包括中外合资、中外合作或者外资企业。《物业管理条例》中做出如此规定，主要是考虑到物业管理企业既然接受某一业主或者物业管理区域内全体业主或业主大会的委托，以有偿服务的方式，提供综合性、专业性服务，就应当能够独立承担法律责任。这对于改革建管不分的传统管理体制，规范物业管理市场秩序，引导物业管理企业建立现代企业制度，向服务社会化、管理专业化、经营市场化的方向发展，具有重要的现实意义。
　　根据《公司法》规定，物业管理企业可以采取有限责任公司和股份有限公司两种组织形式。实践中，有限责任公司是最常见的形式。但无论是采取有限责任公司形式还是股份有限公司形式，物业管理企业都必须符合《公司法》的规定，并根据《企业法人登记管理条例》到工商行政管理部门办理注册登记手续，领取法人营业执照。
　　（二）企业必须具备国家规定的物业管理资质条件。为了加强物业管理企业的管理，提高物业服务水平，保障广大业主的合法权益，促进物业管理行业的健康发展，国家对从事物业管理活动的企业实行资质管理制度。物业管理企业的资质综合反映了企业实力、规模和业绩。资质管理制度是国家对物业管理市场实行准入管理的重要手段。没有取得资质证书的企业，即使登记的经营范围内有物业管理业务，也不能开展物业管理业务。
　　根据2004年2月24日建设部颁布的《物业管理企业资质管理办法》的规定，物业管理企业资质等级分为一级、二级、三级。物业管理企业资质管理实行分级管理制度。国务院建设主管部门负责一级物业管理企业资质证书的颁发和管理；省、自治区人民政府建设主管部门负责二级物业管理企业资质证书的颁发和管理，直辖市人民政府房地产主管部门负责二级和三级物业管理企业资质证书的颁发和管理，并接受国务院建设行政主管部门的指导和监督；设区市的人民政府房地产主管部门负责三级物业管理企业资质证书的颁发和管理，并接受省、自治区人民政府建设主管部门的指导和监督。
　　新设立的物业管理企业应当自领取营业执照之日起30日内，持下列文件向工商注册所在地直辖市、设区市人民政府房地产主管部门申请资质：营业执照、企业章程、验资证明、企业法定代表人的身份证明、物业管理专业人员的职业资格证书和劳动合同、管理和技术人员的职称证书和劳动合同。
　　申请核定资质等级的物业管理企业应当提交下列材料：企业资质等级申报表；营业执照；企业资质证书正、副本；物业管理专业人员的职业资格证书和劳动合同，管理和技术人员的职称证书和劳动合同，工程、财务负责人的职称证书和劳动合同；物业服务合同复印件；物业管理业绩材料。
　　
　　二、物业管理市场的退出管理
　　
　　（一）物业管理企业退出市场的情形。根据《中华人民共和国公司法》（2005年10月27日第十届全国人民代表大会常务委员会第十八次会议修订，自2006年1月1日起施行）以及有关企业破产的法律规定，出现下列情形之一时，物业管理企业可以退出市场：
　　1、物业管理企业不能清偿到期债务，被依法宣告破产的。
　　2、物业管理企业自愿解散的。具体情形包括：企业章程规定的营业期限届满或者企业章程规定的其他解散事由出现的；股东会或股东大会决议解散的；因企业合并或者分立需要解散的；企业经营管理发生严重困难，继续存续会使股东利益受到重大损失，通过其他途径不能解决的；持有企业全部股东表决权百分之十以上的股东，请求人民法院解散企业，人民法院依法予以解散的。
　　3、物业管理企业依法被吊销营业执照、责令关闭或者被撤销的。
　　（二）物业管理企业退出市场的程序。物业管理企业由于出现法定的情形而需要退出物业管理市场的，必须通过相应的程序，否则不能退出。物业管理企业退出市场的具体程序如下：
　　1、成立清算组。物业管理企业退出市场的情形不同，清算组成立的方式也有所不同。对于不能清偿到期债务，被依法宣告破产的，应由人民法院依照有关法律的规定，组织股东、有关机关及有关专业人员成立清算组，对企业进行破产清算。对于物业管理企业自愿解散以及依法被吊销营业执照、责令关闭或者被撤销的，除了因企业合并或者分立需要解散的以外，物业管理企业应当在解散事由出现之日起15日内成立清算组，开始清算。有限责任公司的清算组由股东组成，股份有限公司的清算组由董事或者股东大会确定的人员组成。逾期不成立清算组进行清算的，债权人可以申请人民法院指定有关人员组成清算组进行清算。人民法院应当受理该申请，并及时组织清算组进行清算。
　　清算组在清算期间行使下列职权：清理企业财产，分别编制资产负债表和财产清单；通知、公告债权人；处理与清算有关的企业未了结的业务；清缴所欠税款以及清算过程中产生的税款；清理债权、债务；处理企业清偿债务后的剩余财产；代表企业参与民事诉讼活动。
　　清算组成员应当忠于职守，依法履行清算义务，不得利用职权收受贿赂或者其他非法收入，不得侵占企业财产。清算组成员因故意或者重大过失给企业或者债权人造成损失的，应当承担赔偿责任。
　　2、进行清算。清算组应当自成立之日起10日内通知债权人，并于60日内在报纸上公告。债权人应当自接到通知书之日起30日内，未接到通知书的自公告之日起45日内，向清算组申报其债权。债权人申报其债权时，应当说明债权的有关事项，并提供证明材料。清算组应当对债权进行登记。在申报债权期间，清算组不得对债权人进行清偿。
　　清算组在清理企业财产、编制资产负债表和财产清单后，应当制定清算方案，并报股东会、股东大会或者人民法院确认。企业财产在分别支付清算费用、职工的工资、社会保险费用和法定补偿金，缴纳所欠税款，清偿企业债务后的剩余财产，有限责任公司按照股东的出资比例分配，股份有限公司按照股东持有的股份比例分配。
　　企业财产在未依照上述清偿顺序清偿前，不得分配给股东。清算期间，物业管理企业存续，但不得开展与清算无关的经营活动。清算组在清理企业财产、编制资产负债表和财产清单后，发现企业财产不足清偿债务的，应当依法向人民法院申请宣告企业破产。企业经人民法院裁定宣告破产后，清算组应当将清算事务移交给人民法院。
　　3、注销登记。物业管理企业清算结束后，清算组应当制作清算报告，报股东会、股东大会或者人民法院确认，并报送企业登记机关，申请注销企业登记，公告物业管理企业终止。不申请注销登记的，由企业登记机关吊销其营业执照，并予以公告。经过上述程序之后，物业管理企业正式退出市场。

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