基于委托代理理论下物业管理效益的实现

来源:用户上传      作者: 徐叶香

　　一、基于委托代理理论淮安物业管理行业效益低下的原因分析
　　从调查分析可以看出，目前淮安物业管理行业的效益还是比较低下的，表面看来业主反映的“员工不积极”、“企业缺乏监督”等问题的存在必然导致居民满意度低下，进而影响物业管理费用收缴率，最终导致企业经济效益低下。然而，深入剖析这些问题的原因，发现症结所在为业主与物业服务企业间的委托代理关系不协调。
　　（一）委托人动力不足，权利意识和职责定位不明确
　　在“业主→业主委员会→物业服务公司→员工（专业化服务公司）”这条多重委托代理链中，业主是原始委托人也是最终受益人，物业管理质量取决于员工的工作努力程度，而员工工作努力程度又受公司激励管理制度影响，公司的管理接受业主委员会的监督和激励，业主委员会工作的积极性则来自于业主的督促和激励。由此可以推断，物业管理效益的最终动力源自业主和业主委员会对物业服务企业的监督、激励，要提高物业管理效益，业主和业主委员会就必须有监督、激励物业服务企业的积极性和必要的权利、职责意识。这点从淮安物业管理行业的调查来看现状不容乐观。一是原始委托人动力不足，业主物业管理权利意识不够；二是业主委员会缺乏激励，职责定位不明确。
　　（二）物业管理行业缺乏有效激励机制
　　在“业主→业主委员会→物业服务公司→员工（专业化服务公司）”委托代理链上，除了原始委托人的动力来自于产权，其他主体的动力都有待合理科学的激励机制调动。然而现实中，物业管理行业的激励机制还不够完善和科学，这也使得多方主体工作积极性大打折扣，进而影响行业效益实现。
　　1、业主委员会缺乏有效激励
　　目前业主委员会的报酬很少而且来源不稳定，这必然影响其工作的积极性和有效性，进而制约委托代理链其他环节的工作，影响物业管理行业效益的实现。
　　2、物业服务企业的外部激励机制受限制
　　目前业主委员会对于物业服务企业的外部激励主要是：选聘和解聘；物业管理费。物业管理费一般按委托合同中事先定好的标准收取，短期上下浮动很难，而且其收取率受很多因素影响，这就制约物业管理费的激励作用发挥；而选聘和解聘物业服务公司，由于存在很多人为操作因素和大量的磨合成本，在很大程度上限制了企业外部激励机制的作用发挥。
　　3、物业服务企业员工激励制度与业主的切身利益不挂钩
　　广大业主喜欢的员工，不一定是物业服务公司的优秀员工。这样，员工为了自己的利益，就不再重点考虑业主的感受和利益了，这也必然影响物业管理行业的社会效益。
　　（三）物业管理行业外部的支持和监督有待完善
　　物业管理行业的发展对外部环境的需求主要体现在：首先是社会公众对物业管理的支持和理解，这受制于民众的物业管理意识；其次需要政府相关部门的支持和监督，具体包括物管、工商、物价、环境、城管等部门的政策规定、严格把关和服务、监督；再次是媒体的宣传和监督。目前淮安的物业管理外部环境还有待优化，特别是民众支持和主管部门的“把关工作”。
　　二、淮安物业管理行业效益提高的对策研究
　　（一）明确各方主体地位职责
　　1、提高业主物业管理意识，引导其认真履行权利义务
　　提高业主物业管理意识不是一日之功，亦不是一人之力可以为之，这需要整个社会的力量。社会民众的意识是相互影响的，所以只有社会民众意识的共同提高，各个小区业主的意识才能提高。这需要政府指导、媒体介入、物业服务企业宣传共同提高业主意识。并通过合理方式引导业主履行其权利义务，积极参与物业管理事务、认真选举业主委员会、监督物业管理工作。
　　2、明确业主委员会地位职责，切实发挥其作用
　　自《物权法》颁布以来，业主以及业主委员会的地位得到了更加明确的界定和确立。但是目前淮安市很多小区的业主委员会定位都存在一定问题：有名存实亡的、有一面倒向物业管理企业的、有完全依据个别业主（如委员自己）意愿行事的，真正代表全体业主利益行使物业管理选择、监督权利的业主委员会少之又少。在现阶段（业主意识有待提高）要确立其合法、合理地位，发挥其作用，必须要政府主管部门介入，以层层选举形式产生业委，通过街道、居委会引导委员会工作，做好监督、激励物业服务企业工作。
　　3、物业服务公司增强服务意识，提高服务质量
　　今天的物业服务企业要实现经济效益，首先要摆正自己的位置，物业管理是一门新兴的服务行业，物业服务公司作为服务的提供者，应以业主为主体、服务为宗旨，贯穿到员工的一言一行中。只有增强服务意识，提高服务质量，才能得到业主的支持，才能及时足额地收到物业管理费，才能提高信誉，增强竞争力。同时物业服务公司应正确处理管理与服务的关系，寓管理于服务之中。在提高员工素质的基础上，以业主公约、业主委员会章程等规章制度明确责、权、利关系，将服务标准、操作过程公之于众，接受业主、业主委员会的监督；除维护物业，保证小区安全洁美外，开展多样化的服务，如便民服务、特约服务，以一业为主，多种经营，在为业主提供便利的同时增加收益，补充经费的不足，为服务商品的生产提供更多的保障。
　　（二） 建立科学的激励机制
　　从上面的分析可以看出，在物业管理行业中，多级委托代理链的关系很大程度影响行业的效益，所以要提高行业的效益，必须理顺这一链条中各环节的关系，而建立合理有效的激励机制是最好的方法之一。
　　（三）行业外部环境的优化
　　为了提高淮安物业管理行业的效益水平，除了需要行业内部代理链上各主体不断提高自己的意识和水平外，行业外部环境的优化也非常重要。
　　优化淮安物业管理行业的外部环境主要包括以下几方面：首先是优化法制环境，这需要行业法规的不断健全和相关部门推广宣传；其次是改善服务环境，这需要相关部门如主管部门、工商、物价、社区等的工作支持；再次是强化外部监督环境，这不仅需要物管局、工商、物价等相关部门的专业监督，还需要媒体、社会各界的全方位监督。只有从不同方面优化行业外部环境才能保证行业健康成长、效益不断提升。
　　
　　〔江苏省教育厅项目《基于委托代理理论下物业管理行业激励机制研究》，（项目编号：09SJD630013）阶段性成果〕
　　（徐叶香，1977年生，江苏泗阳人，淮阴工学院经济管理学院讲师。研究方向：企业管理、房地产及物业管理）

转载注明来源:https://www.xzbu.com/2/view-415862.htm