不动产登记资料委托代理查询简析
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摘要：不动产登记资料委托代理查询一般有四种授权情形：自然人之间委托、法人委托自然人、自然人委托法人、法人之间委托。实践中常见自然人委托其他自然人、法人委托自然人代理查询两种授权情形，结合实践分析其特点并提出相关建议。
关键词：不动产登记;资料查询;委托代理
中图分类号：F293.33 文献标识码：C
文章编号：1001-9138-（2019）04-0033-35 收稿日期：2019-02-15
1不动产登记资料委托代理查询现行主要规定
《民法通则》第63、64、68条规定，公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。依照法律规定或者按照双方当事人约定，应当由本人实施的民事法律行为，不得代理。委托代理人为被代理人的利益需要转托他人代理的，应当事先取得被代理人的同意。事先没有取得被代理人同意的，应当在事后及时告诉被代理人，如果被代理人不同意，由代理人对自己所转托的人的行为负民事责任，但在紧急情况下，为了保护被代理人的利益而转托他人代理的除外。《民法总则》第163、165条规定，代理包括委托代理和法定代理。委托代理人按照被代理人的委托行使代理权。委托代理授权采用书面形式的，授权委托书应当载明代理人的姓名或者名称、代理事项、权限和期间，并由被代理人签名或盖章。在国家法律层面对委托代理行为作出基本规定，且未规定授权委托书必须经过公证。
《不动产登记暂行条例实施细则》第98条规定，权利人、利害关系人委托他人代为查询的，还应当提交代理人的身份证明材料、授权委托书。在部门规章层面对委托代理查询行为作出具体规定，也未规定授权委托书必须经过公证、授权委托书的签订地点等。这样就涉及如何认定委托代理查询的授权委托书是否合法、真实、有效，授权委托行为是否为双方真实意思表示的问题。另外，《不动产登记暂行条例实施细则》规定，经公证的授权委托书可以代为申请不动产登记;未经过公证，而由自然人和代理人共同到不动产登记机构现场签订授权委托书，也是可以代为申请不动产登记的，这是以不动产登记机构和不动产登记机构工作人员的公信力担保不动產代理申请登记行为的合法、真实、有效。
国土资源部《不动产登记资料查询暂行办法》对委托代理查询行为作出细化规定，其中第4条规定，不动产权利人、利害关系人可以委托律师或者其他代理人查询、复制不动产登记资料。该规定中，仍未规定授权委托书是否必须经过公证、是否必须在不动产登记机构现场签订;其中规定，不动产权利人、利害关系人委托代理人代为申请查询不动产资料的，被委托人应当提交双方身份证明原件和授权委托书。授权委托书中应当注明双方姓名或者名称、公民身份号码或者统一信用代码、委托事项、委托时限、法律义务、委托日期等内容，双方签字或者盖章。代理人受委托查询、复制不动产登记资料的，其查询、复制范围由授权委托书确定。同样也未对授权委托书是否必须经过公证、签订授权委托书是否必须在不动产登记机构现场进行明确。
2不动产登记资料委托代理查询实务案例分析
案例1：某不动产所有权人拟将其不动产抵押给银行，银行需要其放款当日的不动产登记结果证明，因其放款当日不能亲自到不动产登记机构申请查询并复制相关证明，故咨询可否由其兄弟姐妹持与其亲属关系证明前来代理。就此案例，可参照《不动产登记暂行条例实施细则》第12条规定，应告知其由双方提前到不动产登记机构在查询受理人员面前签订授权委托书，同时将该授权委托书、双方身份证件复印存留，在受托人来代理查询之时对照相关原件和复印件无误后即可办理。
案例2：由于生产需要，某不动产承租人向某不动产权利人租赁几间仓库使用，因仓库建成年代较为久远，消防部门安全审核要求提供该库房的竣工证明。但权利人事务繁多，无法亲自到不动产登记机构申请查询并复制该不动产登记资料中的相关竣工证明。根据《不动产登记资料查询暂行办法》第2条规定，本办法所称不动产登记资料，包括：（一）不动产登记簿等不动产登记结果;（二）不动产登记原始资料……;第19条规定，符合下列条件的利害关系人可以申请查询有利害关系的不动产登记结果：（一）因买卖、互换、赠与、租赁、抵押不动产构成利害关系的……。承租人因租赁而与该不动产权利人形成利害关系，只能查询与该不动产有利害关系的不动产登记结果，而没有权利查询该不动产登记的原始资料。就此案例，应告知该不动产权利人授权委托其不动产承租人前来查询并复制该不动产登记资料中的相关竣工证明。
案例3：某老人生病卧床多年，不便下地行走，欲在生前为自己的不动产做遗嘱继承公证，某公证处要求该老人出具其不动产登记结果证明才能予以公证，而某不动产登记机构要求该老人出具经过公证的相关授权委托书才能出具相关证明，对老人私下与子女签订的不动产登记资料代理查询的授权委托书不予认可。此案例已陷入一个逻辑怪圈，某公证处和某不动产登记机构看似都依法依规履职，实则并未解决问题。部分不动产登记机构受理咨询人员为规避风险，片面以“法无禁止即可为，法无授权不可为”的逻辑处理问题，这样有违《不动产登记资料查询暂行办法》第5条规定的依法、便民、高效的不动产登记资料查询原则的初衷。对不经公证且不在不动产登记机构现场签订授权委托书的代理查询不动产登记资料行为，现行法律法规既未明确规定也未禁止。遇到这样的情况，不动产登记机构受理咨询人员该如何处理比较妥善呢？本文认为，如老人确实无法亲临不动产登记机构现场，而公证处确实需要不动产登记结果证明才能对授权委托书予以公证。首先，该老人可先在签订的授权委托书上签字确认，由其不动产所在地的社区街道办事处、居民委员会或者农村集体经济组织、村民委员会等法人组织或者其所在单位、工会、党组织等予以见证。其次，该老人的代理人须在不动产登记机构现场签名，并作出代理行为的法律义务书面承诺。最后，不动产登记机构受理咨询人员对授权委托书的签名和不动产登记资料中的签名加以笔迹比对，看是否是委托人本人签名，同时可充分运用“互联网+”技术，即视频对话方式，手持授权委托书合照、拍摄视频等方式加以佐证确认，亦可为不动产登记机构降低一定程度的法律风险。也许会有人提出质疑：不动产登记机构不具备笔迹鉴定的资质，无权对未在现场签订的授权委托书的真实性加以认定。笔者认为，没有必要纠结于这一问题，笔迹比对只是其中一种验证手段，而结合多种验证手段，严格审核相关材料，可判断授权委托代理查询行为的真实性。 案例4：不动产登记资料查询实务中，经常可以接触到律师作为代理人调查取证的情形，律师凭不动产权利人、利害关系人的授权委托书、相关证明材料（无法院调查令）前来查询、复制相关不动产登记资料。不动产登记机构通常只要律师的调查材料齐全，就受理该查询申请。但律师携带的授权委托书并没有经过公证，也没有在不动产登记机构现场签订，那就产生这样一个疑问：这份授权委托书是否合法、真实、有效？本文认为，以律师事务所和律师的公信力担保的授权委托书应该是具有法律效力的。同样，法人作为不动产权利人，需要授权自然人前来办理不动产登记资料查询，也是以法人组织的公信力担保授权委托书的合法性。
3综合结论
鉴于不动产资料查询有别于不动产登记行为，可在现行不动产登记资料查询的法律法规、部门规章的框架内，参照涉及不动产登记的相关法律法规，结合实务，本着依法、便民、高效的原则，尽量把每一件查询申请合法、合理、合情地妥善處理，尽力减轻服务对象的负担。
首先，本文建议国家尽快出台不动产登记资料委托代理查询相关细化规定，切实保护不动产权利人、利害关系人的合法权益不受侵犯，切实保护不动产权利人的商业秘密、个人隐私不被泄露，同时也切实保护不动产登记机构的依法提供查询行为不受质疑、干扰或侵犯。其次，本文建议在不动产登记资料委托代理查询实务中，不动产登记资料受理查询人员在严格遵循查询原则基础上，灵活把握如下要点：
第一，审慎验核双方身份证明原件，注意比对代理查询人与其身份证明原件，并比对不动产登记资料中不动产权利人的身份证明复制件。
第二，比对授权查询委托书中委托人的笔迹和不动产登记资料中不动产权利人的笔迹，对笔迹差异明显的应慎重处理。
第三，对非不动产登记机构现场签订的授权查询委托书，可告知服务对象加盖具有公信力的组织（如不动产权利人所在街道办事处、社区居委会，不动产权利人所在党政工团组织作为见证人）的印鉴。
第四，充分运用互联网+新兴技术，结合照片、视频与视频连线以及通过政务服务大数据平台、与相关部门信息共享等加以佐证委托代理查询行为的真伪。
第五，加强现场问询手段，掌握问询技巧，冷静判断委托代理查询行为的真伪;委托人和代理人通常是比较亲近、相互信任的关系，代理人对其代理的事项、权限、时限等比较清楚，通过现场问询，可验证委托代理查询行为的真实性。
第六，对不动产利害关系人的委托代理查询应慎之又慎，防止无意泄露不动产权利人的商业秘密、个人隐私。
第七，对不动产外籍权利人的书面委托代理查询，在无法辨别真伪的情况下，其授权委托书应当经过公证或者认证。
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