新的产业政策下对房地产业的几点思考

来源:用户上传      作者: 王常文

　　2005年3月份，国家八部委联合下达《关于切实稳定住房价格的通知》。该通知引起了社会巨大反响，这也从侧面反映了近几年来我国房地产市场的一些不正常现象，已经引起政府部门的高度关注，而且已做出正面回应，准备进一步加大对房地产业的宏观调控力度。
　　
　　一、关于房价问题的几点看法
　　
　　“房价”已成为当前社会最敏感和最受关注的话题之一。影响房价的因素很多，这里只简单提及两种主要因素。一种是住房的成本因素。近几年来，构成住房成本的土地、材料设备、人工和提高住房水平等因素都在不断地上涨。只要这些成本因素在今后持续地稳步上涨，受其影响，同地段、同档次住房的价格仍然会持续地上涨。但因影响房价的因素是多方面的，成本只是其中的一个重要因素，因而成本的上涨与房价的上涨不可能完全同比。这几年，有的城市房价上涨过快，其中有些项目的价格已远离其价值。对这样的项目，应该通过市场调节或调控来降低其价格。
　　另一种是结构性上涨，即有些地区在市场出售的住房总量中，由于高档（高价位）住房的比重增加而中低档（中低价位）住房比重很小，造成平均价格上涨，房价长期维持在高价位。对此，可以通过调控，增加经济适用住房和低价位商品房的比重，来达到平均房价不涨或者下跌的效果。
　　目前有关部门正在着力抓两项工作：一是抓好住房建设的结构调整来平抑房价，为中低收入者供应更多的低价位住房；二是抑制房价远离价值的不合理上涨，防止出现价格暴涨的“泡沫”。
　　虽然进行了宏观调控，房地产投资仍高幅增长，这是业内人士常讲的“惯性效应”，这种效应在房地产投资和房价上比较常见。惯性效应系指过猛的发展，很难一下就慢下来。特别是房地产项目开发周期长，当年开发的项目，第二、三年仍需投入很多投资，其“惯性效应”特别突出。所以，国家对房地产市场的宏观调控，按道理会在一定程度上调控房地产的发展速度，稳定房价。但因“惯性效应”的影响，许多地区其效果在短时间内不一定能明显地表现出来。
　　最近7年，房地产投资年平均增长超过20%，一直处于高位运行的状态，许多专家认为已经在冲击警戒线。当前许多人担心的，不是如何继续保持高位运行的问题，而是高位运行持续时间过长会难以为继，并有可能滑向“过冷”的问题。
　　不少人建议，针对房地产实施金融和土地调控，对于出现发展过热“苗头”的地区，要严格控制土地供应和贷款。尤其是对于某些非有效需求的项目和不健康的项目，要大力刹车。而对于健康发展和有效需求，仍应给予充分支持。通过金融、土地以及其它有关的调控措施，力争在优化结构、提高水平的基础上，既保持房地产科学合理的发展，不发生大起大落的波动，又控制好房地产成本，有效抑制房价，实现房地产市场有节奏的、可持续的、健康的发展。
　　
　　二、关于规范房地产业发展的几点建议
　　
　　我国房地产业还处于初级发展阶段，国家将从宏观调控、市场整顿、规范建设和金融政策等方面加强管理。目前，规范房地产产业发展应主要从以下几个方面入手：
　　
　　1.规范市场，调节供求
　　首先，要调控好土地一级市场。按照“严格控制增量，力求占补平衡，调控盘活存量，确保重点建设” 的要求，调控好土地供应总量、供应结构和供应区域。保持适度的房地产开发投资规模，保持房地产供需关系基本平衡、供略大于求的市场格局；土地供应在总量上要确保固定资产投资和城市建设需要，要从结构上改善房地产市场供求关系；同时要研究制订相关政策，鼓励开发商盘活手中还没有开发的土地，使这部分土地的建设项目尽快启动。
　　其次，应改善现有的房地产投资结构。近十年来我国房地产业以前所未有的速度增长，但是，这种高速度并没有改变住房投资不合理的状况。住房投资结构单一，建设品种单一，在一定程度上制约居民对房地产市场的消费需求。开发商应侧重于采取需求导向定位方法，即以消费者为出发点，以消费者的认知价值、需求强度及对价格的承受能力为依据，以市场占有率、品牌形象及最终利润为目标，真正按照有效需求来策划房地产投资结构和价格。
　　再次，应盘活存量土地，提高现有资源的使用效率。目前我国用地和住房十分紧张与土地资源浪费和住房闲置现象并存。投机活动的盛行也从侧面说明了这一问题，因为只有当房地产资源利用的效率还没有达到现有经济条件下的最大值，投机行为还有利可图时，投机者才会热衷于投机活动。
　　最后，要避免产业政策的过度倾斜。国家对某个行业的过度支持，会导致整个社会资源的畸形配置，我国90年代初的房地产热和日本地价泡沫的产生，均是受政府干预而获得了便宜的贷款或者利于社会闲散资金的流入，应引以为戒。
　　
　　2.健全我国房地产税制
　　与国际税制接轨，设计合理、严密的房地产税制来控制房地产投机行为。一是政府通过征收空地税、土地保有税，提高囤积土地成本，限制以投机为目的的土地交易，激励土地持有者合理利用土地；二是加强土地增值税的征收，限制以转手套利为目的的土地交易；三是从调整、规范国家与企业之间的关系出发，逐步统一内外资企业所得税，降低企业所得税率，取消对房地产企业征税就低不就高的办法，实行统一的、确定的税率，这样在实际操作过程中企业纳税义务更明晰，税负更确定，使依法纳税真正有法可依；四是实行中央与地方分税制，建立地方税体系，把征收土地财产税的税权划归地方政府，并规定地方政府不得以任何名义向房地产企业征收各种基金、费和提留等。
　　
　　3.加强信贷监管，抑制投机
　　投机资本往往来自于金融信贷部门，要从源头上控制投机资本。第一，要加强对金融机构资产运行情况的监管，监督金融机构保持较高的资本充足率，保证金融机构具有一定的抵御风险能力。第二，要严格规定金融部门向房地产贷款的比例和房地产抵押贷款融资的比率，紧缩信贷总量。第三，要严格审查土地使用权抵押贷款条件，降低融资比率等，加大对抵押物与信用担保方的核实力度，建立一套全面评估贷款方的风险监控体系，一方面加强对抵押物的资产评估，另一方面加强对房地产企业经营管理、市场和政策风险的评估，尤其是对其资产安排和开发实力等进行彻底评估。
　　
　　4.建立房地产价格监测、预警系统
　　建立城市基准地价与公示地价制度；编制并定期发布各类房地产价格指数；建立房地产交易价格评估制度与成交价格申报制度；对泡沫易发区建立交易许可制度；限制同一宗房地在一定期限内的交易次数等。同时，公告有关市场信息，加强对土地市场投资者的风险教育，调整投资者情绪，改变、更正投资者的信心与预期状态，尽量化解群体的非理性行为。
　　
　　5.大力发展和规范房地产中介
　　培育住房服务市场需要大力培养各种房地产中介人才，包括律师、营销专家、财务专家、顾问公司的咨询人员、估价人员、代理人、经纪人等等，他们必须有丰富的房地产工作经验、专业水平、相应的职业道德和为客户服务的敬业精神；加快实施房地产经纪人持证上岗制度；要大力提倡诚信敬业，打击中介领域的坑蒙拐骗，提倡阳光操作，提高中介的透明度；规范抵押房地产价格评估工作，提高担保信用，降低潜在的金融风险，抑制泡沫产生的速度。
　　（作者单位：武汉科技大学城市建设学院）

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