浅谈房地产企业现金流管理

来源:用户上传      作者: 余珊君

　　摘要：随着房地产市场竞争的日趋激烈，房地产企业要想在激烈的市场竞争中生存、发展，就必须提高企业综合管理水平，而现金流的管理至关重要，笔者结合自己的工作，对如何强化房地产企业的现金流管理进行了阐述，以期给广大读者提供可以借鉴的参考。
　　关键词：房地产；现金流；管理；意义；措施
　　
　　一、现金流管理的内涵解读
　　
　　在《企业会计准则一一现金流量表》中，现金流指企业现金和现金等价物的流入和流出。企业现金流量以企业作为核算主体，在一定会计期间内，按照收付实现制原则，基于一定经济活动而产生，它能够清楚的反映企业的偿债能力、支付能力与资金运营能力。
　　现金流管理，是指企业为了达到价值最大化的目标，通过计划、分析、预测、决策、控制和报告等手段对企业不同时期和不同职能的现金流入流出的时间和数量所进行的一种全面的系统的管理活动。现金流量管理的几个要点：①以企业价值最大化为最终目标，在进行有关的现金流量管理方面的决策时，一定要遵守现金流量决策符合价值创造导向原则。②现金流量管理的手段有预测、决策、计划、控制等。③企业的现金流量管理涉及到生产经营管理活动的各个方面，不能仅仅将现金流量管理等同于筹资管理或者日常现金收支管理。④现金流量管理不仅要重视现金流的数量，还要考虑现金流量的时间分布以及现金流量的不确定性。
　　房地产企业现金流与一般企业现金流的区别：①资金筹集任务重。房地产开发企业开放经营的对象是房屋土地、大型工程等。巨额的地价和房屋工程造价，要求开发企业一次投入的资金数量很大，所以相应的资金筹集的任务业更加繁重。②现金流波动幅度大。房地产企业在经营的各个阶段都需要对大量资金进行调动，加之周期较长，因此房地产在某一年份可能投入了大额资金，而在下一年度又回收了大额资金，现金流波动较大。③保持现金流平衡难度大。从企业的角度，对各个项目的现金流量进行综合管理，保持企业整体的现金流量正常运作，使得房地产企业的现金流量管理难度大，现金流平衡难度大。④现金流周转时间长。一般来说，房地产开发建设需要经历从征地、土地开发、房屋建设到竣工交付使用等阶段，所需时间往往长达2～3年或更长。
　　
　　二、现金流管理对房地产企业所具有的积极意义
　　
　　1.现金流量比利润更真实的反映房地产开发企业的收益质量。收益质量是财务报告体现的收益与企业真实业绩之间的相关性，如果收益能如实反映企业的业绩，则认为收益质量好。如果收益不能很好地反映企业的业绩，则认为收益的质量较差。房地产开发行业的收入、成本确认有一定的滞后性，由于开发周期较长，从客户购买开发产品、企业取得销售回款，到房地产开发企业确认收入、成本少则需要一、二年时间，甚至存在滞后三、四年的情况，这样以权责发生制为基础的帐面利润资料实际上是以前年度企业经营的成果，滞后于实际情况，而以收付实现制为基础的现金流量所体现的收益质量较为及时准确。资产负债表和利润分配表中利润指标可以在不同的年度间用适当的会计方法进行调节，而现金流量被人粉饰的可能性很小，关注现金流量指标，可以剔出利润指标中的“水分”，正确地考察企业现金流量情况，才能使投资者和债权人更充分、更全面的认识企业的财务状况，真实准确的现金流量情况能体现企业的盈利质量和价值创造能力。
　　
　　2.现金流量体现了房地产开发企业的财务弹性。财务弹性是指企业适应经济环境和利用投资机会的能力，主要体现在企业现金流量和支付现金的需要的比较，企业现金流量超过现金支出的需要，有剩余现金时，企业的财务弹性就大，反之，如果出现现金支付量大于现金流入量的情形，企业的筹资能力、偿债能力就会变差，企业财务弹性就变小。
　　
　　3.现金流量能更好的反映房地产企业的发展能力和偿债能力。实践证明，大部分破产倒闭的企业都是盈利情况非常好的企业，这些企业虽然利润丰厚，拥有大量的流动资产，但现金支付能力却很差，甚至无力偿还到期债务，最后破产清算。存货周转率是衡量现金流量的重要指标，房地产企业的存货由土地价款和开发成本(建安费、管理费、资本化利息等)构成，存货周转速度体现了，房地产开发企业资金循环速度的快慢，体现了由存货到可销售房屋这种产品的时间，这个时间越短，现金流动越快，相应的资金成本越低，企业可持续发展能力越强，企业的现金流稳定，偿债能力就越强。预收帐款是监控现金流量的又一重要指标，《新企业会计准则》要求，房地产企业收入的确认以业主签字确认收房手续为依据，这就导致主要的收入指标对现金流量体现的滞后性，预收帐款是房屋销售时取得现金的最及时的记录指标，预收帐款的本期发生总量持续稳定且金额越大，说明房地产开发产品的销量和开发量稳定，体现了企业的持续经营能力、开发规模的变动情况，体现了房地产企业的强偿债能力。
　　
　　三、如何强化房地产企业现金流管理
　　
　　现金流的管理目标是实现企业的价值创造，是为了价值创造的现金流的流向、流量、流程、结构、效益等的管理，具体为：
　　
　　1.现金流管理要与企业战略相吻合。现金流管理不应仅停留在公司运营层面，其内容仅为现金预算、日常流量、流程、流速和风险预警等战术性管理，现金流管理应被提高到战略高度与企业总体发展战略相吻合，同企业的发展战略有效地结合起来，同企业的不同发展阶段的重点相匹配。
　　
　　2.现金流管理要全程控制。企业的资金运行，具体表现为资金筹集、运用和分配，现金的流入与流出则是其综合表现形式。时实、动态地反映预算执行情况，有效地控制整个企业的资金支出及资金运用，做到事前计划、事中控制、事后分析，这不仅有利于战略的实施，同时预算作为企业内的法律还有利于经营过程的控制。全程控制中侧重以下几个具体的控制：
　　(1)现金流预算。现金流总预算着重于规划和控制企业宏观的经营活动，保障企业战略目标的实现，日常现金流预算统管日常经营活动的现金安排，保证现金流有条不紊、永不停息，从而保障企业简单再生产或扩大再生产的进行，满足企业价值创造实现的条件。
　　(2)现金收入管理。房地产开发企业的收入主要为销售其开发的房屋产品所产生的现金流入。收入管理的重点为加快销售进度使企业具有较强的销售变现能力和催收应收账款两个部分。
　　①房地产企业在产品开发过程中，应协调各方关系，加快工程开发进度，使其尽早达到产品预售标准，取得预售许可证。
　　②在产品销售出去后应采取多种措施催收应收账款，加速房款的回笼。
　　③采用多种付款方式促销，使开发资金按预期回笼，消减金融财务风险。
　　(3)现金支付管理。土地成本和建筑安装工程款构成了房地产产品成本的大部分，加强土地购置款和工程款的管理也是房地产企业现金流管理的重要组成部分。主要措施如下：
　　①推迟购地首付款时间并合理拉长后续付款。
　　②依靠施工单位垫资，工程进度达到50％以上才能拿到部分款项。
　　(4)融资管理。房地产企业应采取多渠道融资方式，以分散融资风险，降低融资成本，提高融资效率。
　　①银行系统贷款融资。根据我们现在房地产市场的经营状况，在目前的情况下，房地产以银行为主导的模式，短期内不会改变。也就是说大多数金融资产掌握在银行手里，银行是不可能轻易转移出来。故银行系统贷款融资仍是目前我国大多数房地产开发企业主要的融资途径。
　　②融资租赁、售后租回。由于该种融资方式额度较小，一般情况不易采用，但在市场低迷、贷款融资紧缺的情况下，该途径也是可以考虑的。
　　
　　四、经验总结
　　
　　1.现金流管理是企业的核心，他将涉及到企业的决策层、管理层和作业层。
　　
　　2.在追求现金流内部平衡的基础上，还要充分的体现其最大的功能一流动，适当的降低资金成本，进而达到利润最大化。
　　
　　3.要注意在不同发展阶段，不同环境下经营活动、投资活动和筹资活动现金流之问的转化和配合。

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