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对推行房地产企业精细化管理的思考

作者:未知

  [摘要]以精细化管理内容为研究对象,对房地产企业实施精细化的管理要点内容进行深入研究,希望通过探究后,可以对该领域的工作人员提供一些帮助。
  [关键词]房地产;企业;精细化管理
  伴随着经济与社会的快速发展,新型城镇化建设步伐的不断加快,在很大程度上推动了房地产领域的发展和规范。随着“国五条”的颁布和实施,国家关于房地产行业的调控力度逐渐加大,房地产行业出现了略显疲软的發展状态。从这个角度出发,房地产企业在经营发展中必须积极的转变观念,应用精细化的管理措施,以市场的规范为契机,全面提升自身的管理水平。精细化管理能够实现项目管理的系统化、标准化与数据化,通过明确各个岗位人员的责任和义务,及时发现处置在实际工作中存在的问题和不足,从而全面提升工作效率。
  一、精细化管理的内涵
  精细化管理是非常现代化的管理方式,也是企业文化的一种体现方式。精细化管理的内涵具体包括:(一)精益求精。全面提升产品的质量,做好做实各项管理和服务工作。(二)准确及时。精细化管理可以大大提升信息的准确度,领导层决策科学准确,基层人员执行也更加的精确。(三)执行细化,注重细节。精细化管理需要采用数据化管理,将各项工作全面量化,确保落实到位。(四)管理严格,严控偏差。精细化管理具备较高的标准化要求,严格执行管理制度。(五)创新改进,不断完善。精细化管理在实施过程中要秉承创新理念,从而可以贴合市场和政策要求,逐步完善各项管理制度。(六)以人为本。精细化管理需要充分重视人的责任,最大程度为企业创造更高的经济效益,促进企业发展。
  二、精细化管理的必要性
  随着房地产行业的高速发展,该行业中的竞争压力在逐渐增大,房地产市场已经逐渐的从卖方市场转变为买方市场,所以此时的消费者更加关注的是房地产的质量,这种情况下,房地产企业为了能够适应时代的发展,就需要加强自身的管理,采用精细化管理的方式来提升管理水平,从而可以提升自身的市场占有率,也能够促进经济效益的提升。房地产企业采用精细化管理方式,其必要性主要有如下的几个方面:
  (一)提升管理水平的必然要求
  房地产企业是资源高度整合型的企业,在实际运营中需要大宗土地资源作为支撑,融资投资的规模较大,房地产企业在进行管理中,需要加强自身的运营管理和资本的合理运转,提升项目盈利能力,最终实现发展战略需要,提升项目综合效益。在房地产企业实施精细化管理方式之后,将其战略管理应用到开发的各个环节中,积极落实各项管理模式,从而可以做好各项管理工作。
  (二)提升综合效益的必然要求
  精细化管理是目前房地产企业切实提升自身竞争力的必然选择,房地产企业如果只是通过技术措施来提升市场占有率是不现实的,更应该利用精细化管理方式,取得市场的信任,获得消费者的认可,大大提升市场竞争优势,最终提升自身的综合竞争力和品牌影响力,从目前我国房地产市场的实际情况来分析,很多的大型房地产企业都开始应用精细化管理方式,并且取得了非常好的效果。精细化管理主要可以达到如下的目标:实现管理信息化、责任分工更加的明确、操作达到标准化要求、项目的分阶段细化管理,确保房地产项目在实施的过程中可以达到标准化、专业化的需要,从而可以达到全面的信息化管理。在房地产项目中采用精细化管理方式,可以提升企业创新能力,使得工作流程更加的规范化,最终可以给企业创造更高的经济效益,实现利润增长。
  三、精细化管理的标准
  房地产企业实施精细化管理,主要是通过如下的几个方面:管理从随意化逐渐的转变为标准化:从经验管理方式逐渐转变为科学管理方式:发展战略和目标的分解落实更加细化,让企业的战略规划能有效贯彻到每个环节并发挥作用,同时企业的整体执行能力得到大幅提升;精细化管理理念全面融入企业文化和制度建设,成为各级干部员工的思想自觉和行动自觉:促使管理流程更加的规范化,各项工作开展更加的顺畅:企业管理效率、资金使用效率和整体收益得到有效提升。
  四、精细化管理的核心内容
  房地产企业采取精细化管理的方式,主要的工作内容就是进行流程的精细化管理。业务流程精细化是在房地产管理工作科学性与合理性的基础上所进行的,在实际管理中需要进行生产流程、管理流程的合理设定,从而可以保证各项管理制度可以顺利的进行。从各个行业的发展的实际情况分析可以发现,那些注重管理细节的企业大多都获得了较大成功。精细化管理方式应该注重项目开发全过程的细节管理,所有工作细节都应该进行系统化、科学化的控制,保证各项管理制度都具备可操作性。
  业务流程的管理需要经过制定、再造与精细化管理处理。流程的制定要求领导对企业各个管理流程进行系统化的审查与分析,并且能够检查其各个流程是否正常的运行,是否存在资源配置不合理等方面的问题。流程的再造就是通过调研审查,研判业务流程是否符合科学性、经济性与统一性的要求,并且根据企业的实际需要,不断完善企业管理架构。房地产企业的精细化管理最为重要的一个方面就是管理流程的精细化,该过程是提升企业综合竞争力的主要措施。经过多个先进企业的经验总结可以发现,流程精细化管理可以更好的明确工作环境与管理责任人,可以有效保证企业管理工作的正常进行,尤其是在市场比较萧条的情况下,该管理模式可以将企业的经营风险降到最低,能够积极的度过难关,因此,精细化管理是目前企业提升核心竞争力的关键性措施。比如,万科地产在建立了完善的精细化管理流程系统之后,并做好贯彻落实,从而推动各个项目全部有效稳定推进,同时大幅降低了因为管理不善而导致的风险问题。经过了多年的运行,万科地产已经形成了一套完整的管理流程,并且有具体的操作指南,对于企业的竞争力提升是非常有益的,企业已经逐渐的形成健康、高效的发展态势。
  五、如何实施好精细化管理
  (一)前期定位的精细化
  从房地产行业的现状出发,根据不完全统计,房地产项目的投资决策情况,对项目最终利润和推进效率的影响超过了70%。进行科学、准确的房地产投资,就要以深入了解市场条件为出发点,进行环境的调研和分析,并且掌握全面的资料,做扎实做具体做充分可研报告,提前确定项目推进的路线图和流程图,提升决策的准确度,可以基本明确房地产开发所存在的风险以及最终所获取的价值。   (二)工程设计的精细化
  社会的发展和进步,消费者的思想和理念也在发生着一定的转变,对于居住环境的要求也在不断演变和发展,房地产企业的研发工作应该与人民群众的日常生活需要和安全性要求充分结合起来,并且还要符合人民群众在精神层面和理想情怀方面的需要。因此,在房地产项目的设计过程中,就要实现精细化的管理,必须要坚持“以人为本”的理念来开展,以消费者的实际需求为出发点,切实保证项目建设具备便利性、安全性与观赏性,满足人们的正常生活需要。
  (三)选材与施工管理的精细化
  如果没有现代施工工艺与先进施工材料的保证,即使设计水平非常高,也难以保证设计的品质达到要求。住宅是人们居住的家,同时也是家庭财富的集聚,关系着一个家庭的稳定与生活。具有较高责任意识的开发商需要从居住者的角度出发,根据区域定位确定消费者定位,做“负责任的城市建设者”,设身处地的做好施工组织,达到建好房子的目标。做到设计团队与施工团队的有效沟通,杜绝设计过于理想化而无法实施,也避免施工水平不够影响设计实现效果。工程施工是项目开发中的关键性环节,需要使用大量的人力、物力与财力,并且最终可以形成房地产产品。从实践的角度出发,施工精细化管理要从如下的几个方面来进行。
  1.人员管理的精细化
  一是民主管理,以理服人。完善建设、监理、设计、施工单位间的制衡关系和沟通机制,及时了解基层项目实际情况,多为基层项目解决实际问题,提升施工工作的预见性和前瞻性,满足项目合理诉求,确保工程及时推进。
  二是配置到位,责权明晰。做好项目组织机构的设置,做到一切业务有专门部室和专业人员具体负责。全面落实岗位职责的管理,明确所有工作人员的责任义务和考核指标。全面做好各项事务的监督和管理,以安全、质量、工期、成本和文明施工为管理主线,进行必要的精细化检查,及时总结经验教训。
  三是执行到位,令行禁止。执行力主要表现在员工的工作效率和质量,激发员工积极的工作态度,从而可以在整个项目实施过程中提升团队的合作精神、进取精神、责任意识和精品意识。
  2.工作安排的精细化
  一是强化安排工作的计划性。管理工作人员要根据职责与工作任务来制定阶段工作计划,科学分解目标任务,层层压实落实责任,逐项逐步完成工作任务。
  二是强化安排工作的超前性。管理人员需要从项目的全局高度出发,超前完成工作计划,提升管理工作的预见性,超前谋划,提前部署,使得工作推进更加顺利。
  三是强化安排工作的周密性。各种材料准备齐全,技术准备充分,解决所有存在影响工程实施的各类因素,从而可以保证项目可以顺利实施。
  四是强化安排工作的数量化。实施量化统计,要明确的规定项目的工程数量,此时需要考虑到项目的强度、工作时间,并且做好各个项目的合理化布局,从而可以满足施工的顺利进行。
  3.施工技术的精细化
  一是做好施工组织设计。作为合格的项目管理人员,在项目筹划的初期阶段,要通盘思考谋划施工组织与管理、施工控制与协调、施工准备与实施、资源配置与使用等具体问题,运用BIM等先进技术手段,针对项目特点、施工环境和施工规律,尽量把一切风险和问题想在前面。
  二是及时做好设计变更。施工开始之后,对于设计方案中存在的不合理情况,或者设计无法顺利实施的部分,应该及时与设计单位进行沟通,从而可以更加有利于项目的顺利实施。
  三是科学审核设计方案。设计方案制定与审核的过程中,要从工程的实际情况出发,做到质量、安全、进度与成本的有机统一,从而促使项目的经济利益最大化。在设计方案实施阶段,设计人员应该常驻现场参与管理,加强技术指导和监督控制。
  四是做好过程监督管控。管理人员应该充分做好现场的监督和巡查管理,保证各项工序顺利实施。通过质检工程师、监理工程师与验收工程师的联动,及时发现工程中存在的安全隐患,及时消除隐患,防止出现返工的问题。
  五是做好细部工程验收。在完成一道工序后,加强验收与质量控制管理,做好工程的施工记录,对于验收未通过的项目,不能开始后续施工,在全面验收合格之后才能开始后续任务。
  4.材料管理的精细化
  一是科学制定采购计划。充分掌握施工工艺,施工人员与采购人员保持及时有效沟通,制定出合理的材料供应计划,根据实际需要进行材料采购进场。
  二是做好材料质检验收。做好所有施工材料的质量检查,并且進行必要的跟踪管理,全面掌握材料的应用状况。
  三是做好材料存放管理。要按照材料的性质和使用条件进行管理,做好防腐、防潮处理,防止在存放的过程中出现材料变质、损坏等问题。同时做好材料入库出库登记,避免失窃和浪费现象。
  (四)营销组织的精细化
  营销精细化管理不仅仅体现在营销方式的精细化方面,其中还包含了对顾客满意度、对市场供需关系变化趋势的及时准确了解等方面,全面深入进行各个区域市场的调研与分析,制定出科学合理的管理制度,加大力度进行营销工作人员的培训和教育,科学合理做好售楼中心的选址和布置,明确有效营销经费的投入方向,从而给消费者提供更加完善、更有吸引力的服务。对于影响精细化管理的部分与环节,需要进行合理的处理和改革,最终可以提升顾客的满意度,提供更好的产品服务,确保产品更加符合市场的需要和客户的要求,保证营销工作的顺利进行。
  (五)建立标准化体系的动态管理模式
  在标准化体现动态管理模式建立之前,房地产企业需要对自身的情况与市场的主流趋势情况进行研究分析,但是,在实践过程中,市场一直处于自我调整状态,因此,在企业精细化管理进程中必须进行动态调整,不能一成不变,所以,在标准化动态管理模式建设中,要按照建设的实际情况,进行适当的调整,提升动态管理的针对性。
  六、结语
  精细化管理并不是一朝一夕的工作,需要持续的改革和发展才能实现最终的效果。房地产企业所面临的市场环境比较恶劣,而消费者的要求却在逐渐提高,房地产企业实施精细化管理可以严格的控制各个环节,提升管理工作质量,保证各项管理措施能够落实到位,提升企业的核心竞争力,创造更高的经济效益,也能够推动房地产行业的发展和进步。
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