基于动态自回归的房地产市场泡沫研究
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作者: 车玲芳 李强
摘要：自1998年住宅制度改革以来，我国房价不断上涨，投资性购房大量增加，近两年一系列调控政策的实施使得房价过快上涨的趋势有所减缓，但房地产是否存在泡沫依然是关注和争论的焦点。本文以这一问题为出发点，以北京和上海房地产市场为例，运用动态自回归模型进行检验，发现自回归系数明显大于临界值，据此判断房价存在泡沫。
关键词：房地产；泡沫；动态自回归检验
一、引言及文献回顾
1998年我国实行住房分配市场化以来，房地产市场迅速发展，房价高速增长，投资性购房大量增加。2009年以来国家出台一系列调控政策，从“国十一条”、“国十条”、“国五条”，再到2011年的“国八条”，密集的调控下，房价过快上涨的趋势有所减缓。但是房地产市场是否存在泡沫依然是争议的焦点。本文旨在通过计量经济学方法对统计数据加以分析，检验房地产市场是否存在泡沫。
“泡沫”一词是对某种资产的价格经过迅速繁荣后又急剧下滑，最后像肥皂泡一样破灭的生动描绘。对泡沫现象系统的研究始于理性预期学派，他们较规范地剖析了理性泡沫形成和运行的原理。20世纪90年代以来金融市场出现的异常现象使学者们意识到仅靠理性预期理论难以解释泡沫的发生(Adamand Szafarz，1992)，对此，非理性泡沫理论解释了那些由于非理性因素导致的泡沫现象。随后兴起的信息泡沫理论认为投机泡沫产生的根本原因是非对称信息。
国内对泡沫的研究起步较晚，主要开始于20世纪80年代末。发表的文献主要有两条研究路径：一条是从虚拟经济理论出发，从资本形态上分析泡沫产生的原因及其影响，如刘俊民的《从虚拟资本到虚拟经济》，李方的《金融泡沫论》等；另一条路径是介绍国外泡沫数学模型，并用来分析国内证券市场的泡沫，如周爱民，陈江生。国内对房地产泡沫的研究较少，主要集中在理论分析及比较研究。谢经荣等通过一个包括地产商和银行两方的资本市场局部均衡模型说明，资产回报的不确定性将导致资产泡沫的产生。袁志刚和樊潇彦构造了一个房地产市场的局部均衡模型，讨论房地产市场的均衡价格中是否存在理性泡沫。
二、房地产市场泡沫检验
房地产市场有很强的地域特性，若分析全国平均数据，不易发现市场内在规律。本文聚焦在我国一线城市的典型代表――北京市和上海市，通过动态自回归检验方法，对其房地产市场进行实证研究，以判断其房地产市场是否存在泡沫。
泡沫检验的动态自回归方法由南开大学周爱民教授在《股市泡沫及其检验方法》一文中提出，他对上证综指、深证综指和香港恒生指数进行了动态自回归检验，并将结果与希勒的超常易变性泡沫检验法进行对照，发现自回归动态检验方法的优点在于接受检验的结论性较强，即检验出泡沫的地方肯定有泡沫。
动态自回归检验方法的主要原理是，检验方程P1＝λPt－1＋εt，即中自回归系数λ的大小。如果λ＞1，则价格指数发散，说明市场可能存在泡沫。判断存在泡沫的关键在于将与判断泡沫的临界值相比较。根据宋忠敏和高风的研究成果，存在泡沫的临界值为1.018，即当λ＞1.018时可认为泡沫存在。
本文将这一方法应用于房地产市场泡沫的检验，采用中房北京综合指数、中房北京住宅价格指数和中房上海指数作为衡量房价的指标，采集了2006年1月至2011年4月的三项指标的月度数据进行了动态自回归检验。
中房北京指数和中房上海指数走势图表明，从2006年1月至2011年4月，北京和上海两地房地产价格总体均呈现上升趋势。其中2008年以前，两地房地产价格指数缓慢上涨；2007年底至2008年上半年，两地房地产价格指数上涨速度明显加快；2008年下半年至2009年上半年，北京房地产价格指数变化较平稳，而上海房地产价格指数在2008年底至2009年初，出现急剧增长；2009年下半年至2010年上半年，两地房地产价格指数均快速上涨。至2010年下半年和2011年初，增长速度明显减缓，说明国家调控政策的实施对于抑制房价的过快上涨发挥了积极的作用。总体来说，两地房地产价格指数的上述变化规律与房价的实际变化情况基本一致。
接下来，本文运用上述三项指标的月度数据进行了动态自回归检验，其中按年度给出的自回归系数如下表所示。从年度自回归系数看，2006至2009年，中房北京指数的自回归系数保持增长趋势，其中2008和2009年自回归系数在泡沫临界值以上。2010年由于国家调控政策的实施，楼市有所回调，自回归系数有所降低。由此可见北京市房地产在2008年至2009年存在泡沫。中房上海指数2007年自回归系数大达到1.1796，大幅超过临界值，其余各年均处临界值一下，可见2007年存在泡沫。
从半年度自回归系数看，中房北京指数的自回归系数与按年度计算的自回归系数变化趋势基本一致。中房上海指数2007上半年至2009年下半年，包括2010年下半年的自回归系数均显著超过临界值，可见2007年至2010年均存在不同程度的泡沫。
动态自回归泡沫检验建立在信息完全公开、市场理性等假设的基础上，这些假设与实际存在一些差距。尽管如此，检验结果仍具有可信性，是北京和上海两地房地产存在泡沫的有力证明，这与人们的直觉认识基本一致。
三、结论
本文以北京和上海房地产市场为例，运用动态自回归模型进行检验，结果发现，按年度和半年度计算的自回归系数均显示，2007至2009年北京市房地产市场存在一定程度的泡沫；按年度计算的自回归系数显示，2007年上海市房地产市场存在泡沫，其他年度并不显著，而按半年度计算的自回归系数显示，2007至2009年上海市房地产市场存在泡沫。2010年在密集的楼市调控下，市场有所回调，两地泡沫不再显著，说明调控对于抑制房价过快上涨发挥了积极作用。
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