试论房地产企业全面预算管理
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作者: 许蕾
摘要：全面预算秉承的思想是“四位一体”，即：公司决策层的战略规划、公司经营部门的业务计划、公司财务部门的财务预算、公司人力资源部门的绩效评价的结合，从而整合成有效的公司核心管理模式。因此，全面预算管理对于一个房地产企业而言，具有极为重要的作用。本文首先阐述了房地产企业全面预算管理的意义，其次，从全面预算管理要有前瞻性；根据实际情况，采用多种预算编制方法；以预算管理健全房地产企业内部控制制度等多个方面对如何加强房地产企业全面预算管理提出了自己的看法和建议，具有一定的参考价值。
关键词：房地产企业；全面预算管理；财务
一、前言
随着经济的发展，近几年原材料价格大幅上涨带来的成本压力，以及房地产经过金融危机的洗牌，外部竞争更加激烈，企业风险意识更强，许多房地产企业在日趋严峻的竞争下，相继推行了全面预算管理，把控制成本作为开辟第二利润源、提升竞争力的手段。本文就房地产企业全面预算管理进行探讨。
二、房地产企业全面预算管理的意义
房地产行业由于开发投资额大，开发建设周期长，市场销售价格、材料及工程成本、费用标准时有波动。因此，更有必要将企业所有经营活动都纳入预算管理，在企业内部积极推行全面预算管理。因为，全面预算管理提供的是一种标杆和尺度。通过严格地实行全面预算管理，可以最大限度地降低支出提升业绩，因此，是每一位管理者必须关心的重大问题。全面预算秉承的思想是“四位一体”，即：公司决策层的战略规划、公司经营部门的业务计划、公司财务部门的财务预算、公司人力资源部门的绩效评价的结合，从而整合成有效的公司核心管理模式。
因此全面预算管理是以房地产企业既定的发展战略目标为基础，经过分解转变为房地产企业内部的各个经济单位的可执行目标，并以一系列的预算、控制、协调和考核为内容，’建立一套完整的、科学的数据处理系统，实现对分工负责的经营活动全过程进行控制和管理，辅以业绩进行考核和评价，最终促进房地产企业的发展战略目标的实现。
三、房地产企业全面预算管理存在的问题
从目前国内部分房地产企业推行全面预算管理的实践来看，情况并不是很理想，一是停留在财务预算层面的比较多，而不是真正意义上的全面预算管理，二是预算与实际误差率较大，通常都在10％以上(而工业制造业普遍可以控制在5％上下)，对实际工作指导参考价值不大。我们总结分析认为，其主要原因不在于预算技术和方法本身，而主要是对全面预算管理的认识和企业内部预算文化方面存在问题。
四、如何加强房地产企业全面预算管理
1 全面预算管理要有前瞻性
房地产企业是资金密集型企业，开发投资额较大，开发建设周期长，这种行业特点使得房地产商必须把未来规划好、资金安排好。长期资金如果规划不好，就很有可能出现顺驰房地产这类资金链断裂的情况。通过编制预算，确定投资总额，并据此筹措开发资金，控制开发资金的支出，可防止突破投资，避免投资失控。此外，商品房销售价格与土地价格、房屋建筑安装工程费、管理费、贷款利息等密切相关，而这些费用都会在预算编制中反映出来。因此，预算也可作为开发公司在预售房屋中合理确定商品房销售价格的重要参考。一个实事求是、量体裁衣的全面预算管理可以使战略、规划落地。而房地产行业本身的特点，又使得具有前瞻性的全面预算管理变得尤为重要。
2 要根据实际情况，采用多种预算编制方法
预算是一个繁杂的体系，预算指标的给定方法也很多，房地产企业应建立一个预算模型来确定各预算指标产生，利用科学的分析方法来测定房地产企业未来发生的业务和财务指标，同一个指标在不同的预算层面可能采用的预算方法和模型不同，如业务预算中的销售量预算，在房地产企业层面上可能用趋势分析法，在分析上几年销售量趋势变动的基础上，结合预算的年度的环境变化情况，建立一个销量趋势模型，在部门预算层面可能会采用个别分析法，分析每一个客户情况，结合预算年度环境变化，预算每一个客户销售量，总之在预算时应建立一个相对实用并稳定的预算模型，不能拍脑袋，尤其不能由非直接参与业务人员去拍脑袋。
全面预算的编制方法多种多样，例如根据预算编制所赖以依据的业务量是否可变，有固定预算和弹性预算；根据预算编制的时期有定期预算和滚动预算；根据预算编制的基础有增减量调整预算和零基预算等。房地产企业编制预算时要根据不同的业务实际和房地产企业管理现状，选择相适应的预算编制方法，确定预算编制方法的原则是效率和效益。我们既不能将房地产企业实际不顾，追求所谓先进的预算编制方法，而导致为形式而预算或者无限拉长预算编制时间，使预算最终流于形式而无法执行和控制。同时我们也不能因为先进的预算编制方法对房地产企业及员工的高要求就因噎废食，不敢尝试零基预算、概率预算等相对复杂的预算方法，否则房地产企业的预算管理水平和房地产企业控制能力会止步不前。
3 房地产企业编制全面预算应当正确预测预算年度现金收支、结余与缺口，合理规划现金收支与配置，加强应收应付款项的预算控制，增强现金保障和偿债能力，提高资金使用效率。同时，房地产企业编制全面预算应当合理制定成本费用开支标准，严格控制成本费用开支范围和规模，加强投入产出水平的预算控制。除政策性因素外，对于成本费用增长高于收入增长、成本费用利润率下降、经营效益下滑的省属房地产企业，全面预算编制应当突出降本增效，适当压低成本费用的预算规模。
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