浅谈我国房地产业的税收制度

来源:用户上传      作者: 庞 迪 张 康

　　摘要：我国房地产业涉及多个环节诸多税种，折射出房地产业对国家财政收入的重要性，也反映了房地产税制的复杂性和税收征管的艰巨性。解决房地产税收问题是一项系统工程，需要从多方面去完善，才能促进我国房地产业的健康发展，本文试图从分析税收在房地产价格调控中的作用入手，对完善我国房地产税制结构提出一些思考。
　　关键词：房地产价格；税收调控；税制结构
　　
　　一、引言
　　
　　经过多年的高速增长，我国的住房已经从过去的人均7平方米增加到30平方米，住房严重短缺的时代已经结束。近年来，我国房地产业发展非常迅速，成为支撑我国国民经济发展的支柱产业，与此同时，围绕房地产业的诸多争论也从未停止过，其中，投资增长过快和房价上升过快是最主要的问题。本文试图从分析税收在房地产价格调控中的作用入手，对完善我过房地产税制结构提出一些思考。
　　
　　二、理论分析
　　
　　1　影响房地产价格的因素
　　影响我国房地产价格的因素可以分为基础性影响因素和非基础性影响因素。其中基础性影响因素主要包括以下六个方面：经济增长、收入水平、人口数量及城市化、利率、通货膨胀率和建筑成本。影响房地产价格的非基础性因素主要是心理预期。当房地产价格上涨时，购买者可能不再根据自己的收入状况或对房地产合理价格的判断来决定是否购买。对于自住性购房者来说，房地产价格上涨的预期促使其将购房行为提前，认为如果不购买将来更难以负担不断上涨的房价，对于投机性购房者而言，对未来房地产价格上升足够用来还贷的预期令其不必担心还贷能力。在房地产价格上涨的条件下，心理预期因素会加速房地产需求短期内快速膨胀，而供给在短期内缺乏弹性，再加上高房价地区土地资源相对稀缺的现状，从而强化人们的预期，导致价格进一步快速上涨。
　　
　　2　房地产的税收调控
　　由于基础性因素引起与之保持均衡的房地产价格波动是正常的，不需要干预。当房地产价格波动开始偏离基础性因素的发展时，无论这种波动的初始诱发因素是什么，就可能需要干涉。对房地产价格波动的调控不应是短期的，更不是要不断变换手段，而是要形成一个合理的经济制度，起到自动稳定房价的作用。这其中，房地产税收制度建设是极其重要的一个环节。税收政策通过税种和税率的变动，来调节房地产市场的供给和需求。
　　
　　三、我国现行房地产税制的问题
　　
　　我国现行房地产税制的基本框架，是在1994年全面的结构性税制改革后形成的，我国房地产业是现行税制涉及税种最多的行业，按照征收环节可分为保有环节和流转环节的税收。发生在流转环节的税种包括：营业税、土地增值税、耕地占用税、契税、个人所得税、企业所得税、印花税、城建税和教育费附加；发生在保有环节的税种有房产税和城镇土地使用税。
　　现行中国房地产税制基本是作用在销售环节上，造成房地产保有和使用环节税负畸轻而流转环节税负畸重。对房产而言，保有环节的房产税对所有非营业用房一律免税，失去了以财产税调节收入分配的作用。而在房地产流转环节，土地增值税、营业税和企业所得税同时征收，税负的转嫁在一定程度上引发房价的上涨。
　　另外，现行的房地产税制中，土地增值额的计算技术比较复杂，在实际征管中难以操作，实际的征收额并不高，基本失去了土地增值税开征的初衷，不利于提高该税种的征管效率和执法的严肃性。此外，土地使用税与房产税在对同一目的物征收时，很难科学划分房产价值和土地价值等，上述问题凸现了税制设计上的不合理。
　　
　　四、对我国现行房地产税制优化的思考
　　
　　1　简化课税环节，发挥市场的资源配置作用
　　房地产市场运行过程主要包括四个阶段，即土地取得阶段、房地产开发阶段、房地产经营阶段和房地产保有阶段。其中，土地取得阶段已缴纳了土地出让金，不宜再对其课税。而房地产开发阶段实际是房地产商品的生产过程，如果课税，将会占用开发资金，制约房地产的供给，故也不宜课税，房地产经营阶段则具有市场主体多元化、市场行为多样化的特点，是房地产价值的实现过程，也是设置房地产税收的主要阶段，如可以设置营业税、土地增值税、印花税、所得税等。房地产保有阶段可以将土地使用税、房产税等税种合并，设置房地产物业税，在此阶段课税可以起到促进节约和合理利用房地产资源的作用。
　　
　　2　调整税种税率，建立具有稳定房地产价格作用的税制体系。
　　房地产税制应是中性税和累进税相结合。房地产经营阶段税收应在抑制房地产企业过高利润率的同时尽量保持中性，减少土地增值税税率级次，或把土地增值税与过户的房地产的面积联系起来。作为调节房地产保有阶段的财产税性质的物业税，可设计为具有一定累进性，如按人均住房面积和房产套数累进征税，并设立免征额。另外，可将房地产税收一定比例纳入专项基金，专门用于保障性住房建设和维护。
　　
　　3　完善房地产课税的配套制度
　　强化房地产产权登记制度。发达国家大都具有十分完善的房地产产权登记制度，并辅之以高效的信息管理手段，增强房地产税收课征的有效性和严肃性，是房地产税收顺利实施的重要保障。完善房地产价格评估制度，建立房地产评税机构，一方面，要加强对房地产价格评估理论和方法的研究，逐步形成一套符合我国国情的房地产估价理论、方法体系，为房地产税收计征提供科学的依据；另一方面，要在税务部门内部建立评税机构和专职评税人员，加大房地产税收征管的力度。

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