商洛发展旅游房地产业的SWOT分析
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作者: 杨存典 张 雁
摘 要: 旅游房地产业是提升旅游城市竞争力和经济增长的有效形式,商洛如何发展旅游房地产业成为目前的战略目标。在了解国内旅游房地产含义和发展的基础上,依据SWOT分析方法对商洛发展旅游房地产业的优劣势、机会与威胁因素进行了深入研究,并提出了商洛开发旅游房地产的战略对策。
关键词: 旅游房地产; SWOT分析; 战略对策; 商洛
中图分类号: F590.3文献标识码:A文章编号:1009-8631(2010)03-0015-02
引 言
近年来我国旅游业走入了“休闲时代”,人们更愿走进自然,旅游房地产的开发热潮也正在由中心城市向二、三线中小城市和乡村快速蔓延[1-4]。商洛自2002年撤地建市以来,随着西部大开发的进一步深入,推行政府主导型旅游产业发展战略,依托丰富的生态人文旅游资源和日益便捷的交通条件,大力提升旅游产业综合实力,发展氛围越来越好,取得了明显成效。然而,在旅游业迅速发展的背后存在诸如旅馆、商业和房地产业等关联行业和相关部门基础薄弱的现象,已经严重地制约着商洛旅游业的发展。笔者认为随着2010年4月杨冠军市长明确提出加快发展旅游配套服务设施建设提升旅游水平和“秦岭最美是商洛”的首届秦岭旅游节在商洛圆满召开,是商洛由单纯的旅游资源城市转变为旅游经济强市的机遇,也是商洛发展旅游房地产的大好时机,鉴于此,本文借助SWOT分析法,对商洛发展旅游房地产业进行综合研究,明确商洛发展旅游房地产业面临的机遇和挑战,转化相对劣势,改造可能威胁,发挥最大优势,赢得发展机会,从而有效地将商洛发展旅游房地产业的战略规划目标与全市国民经济发展的大局、区域内部资源、外部环境进行有机整合,以期促进商洛旅游房地产业的可持续发展。
一、旅游房地产业的定义
国内对旅游房地产的解释学术界还不统一,普遍流行的观点认为[3,4],旅游房地产是依托周边丰富的旅游资源,以旅游度假为目的进行房地产开发与经营。具体包括休闲度假区内的住宅(别墅、度假村)、酒店、产权酒店、养老型酒店、旅游(休闲)培训基地等有别于传统住宅项目的融旅游、休闲、观光、度假、居住、运动健身、会议、培训等为一些置业项目。
二、商洛旅游房地产业发展的SWOT分析
1. 优势分析(Strength)
1.1自然资源丰富,生态旅游资源得天独厚
旅游房地产开发必须建立在一定的旅游资源基础之上,商洛旅游资源以原生态型资源为主,突出秀、奇、险、幽,兼具南北地域特色的山水和自然风光地貌,同时又融入秦楚文化和洛河文化之精华,形成独有的集山水风光和悠久历史文化于一体的资源特征。已建成国家级森林公园4个。有山高并不危岩耸天,水多亦很少激浪泛滥,可以说山清水秀,风景如画。总之,商洛是人们观光旅游、休闲度假的理想胜地,将成为省会西安的后花园和第二生活区。可见,商洛拥有发展旅游房地产业的潜在优势。
1.2 地理位置优越,交通网络发达
商洛市位于陕西省东南部,鄂、豫、陕三省交界处,交通四通八达,全市公路里程达到15024km,境内沪陕高速、西武高速、福银高速及312国道穿境而过,西合铁路、西康铁路连接南北,到西安及咸阳国际机场仅需2h。实现了乡乡和80%的村通公路。全市7个县(区)均通入网电,已与西北大电网联网,98%的村通电。市话交换实现程控化,移动电话覆盖城乡。加上房地产价格低,森林覆盖率高,环境质量优,吸引了众多省内外消费投资者。
2. 劣势分析(Weakness)
2.1区域经济发展落后
商洛长期以来开发和发展滞后,是全国少有、全陕西省唯一的集中连片贫困地区,2002年撤地建市以来社会经济得到一定发展但与其他地区相比还存在很大差距,主要表现在经济总量小、产业结构不合理[5]。其中第三产业多为传统的批发零售业、住宿餐饮业和服务业,且基础薄弱、规模小、产业层次偏低;农业明显受制于自然条件,增长速度很有限;工业多为资源类的旅游产业,建筑业资质等级低。总体而言,商洛整体上还处于欠发达地区,对高端的旅游房地产业存在明显地限制。
2.2 旅游市场不发达
商洛旅游产业起步晚,存在产业规模较小、设施相对滞后、产业要素较弱、投融资渠道单一等薄弱环节。据调查,商洛接待游客数量虽然从2002年62万人次上升到2009年的733万人次,但过夜人数不足1%,09年接待游客数和旅游综合收入也仅占省内6.43%和3.23%,可见商洛生态、文化旅游产业仍处于滞后状态。初级滞后的旅游业将成为商洛旅游房地产的开发建设最主要的限制因素之一。
3. 机遇分析(Opportunity)
3.1政策环境优良
21世纪国家在政策扶持、资金投入等方面进一步向西部地区倾斜,实施西部大开发的力度不减和“建设西部强省、构建和谐陕西”战略的实施,为商洛突破发展提供了良好的发展环境。商洛市“十一五”乃至“十二五”时期,是抢抓机遇、夯实基础、做大产业、突破发展的关键时期,也是商洛旅游业发展的关键时期。2010年杨冠军市长提出“加快旅游配套服务设施建设,通过招商启动建设四星级以上酒店,提升接待服务水平,满足游客“吃、住、行、游、购、娱”的需求”。目前已开发建设“大秦岭秀・绿色主题公园”和南秦翠竹园项目,一个是在蟒龙峪村分期建设集生态农业、生态旅游、生态居住等功能为一体的绿色主题公园,另一个是在柏朵山村建设南秦翠竹园五星级酒店。可见,商洛旅游房地产业的开发遇到了前所未有投资环境。
3.2秦岭国家公园建设
秦岭山脉处于中国的中心区域,因其独特的地理位置而闻名。2009年,陕西省正式提出把秦岭建设成国家公园,此举得到了各界的高度关注和认可,2009底由省科协和西北大学主办的《秦岭论坛》的成功召开,2010年4月首届中国秦岭生态旅游节在商洛的圆满召开和秦岭国家公园规划的实施等将为商洛旅游业和房地产市场的发展带来巨大的机遇,进一步推动商洛旅游房产业的发展。
4. 威胁分析(Threat)
4.1行业及区域竞争逐步加大
目前,国内各地区都把旅游业放在经济增长点上,地区与地区之间的竞争越来越多体现在旅游产品和旅游服务业上。商洛旅游房地产的开发主要在挨近西安市几个县区,而以单一的农家乐为主,造成景点游客分散,达不到提供旅游服务的门槛。而且商洛周边分布着陕西的关中经济区、河南的南阳、湖北的十堰、四川的广元等几个旅游经济实力相对较强的区域性增长极,随着交通条件的不断改善,商洛市与这些区域的联系和交融更加密切,不可避免的存在着极化效应的作用,这对于商洛旅游房地产业的发展形成了巨大的竞争压力,提出了更高的要求。
4.2管理和人才瓶颈对旅游房地产的制约
目前,商洛房地产业和旅游业一直缺乏适应现代化发展的管理人才、经营人才和导游等专业服务型的高素质人才,旅游房地产开发作为商洛刚起步的产业,管理混乱和人才缺乏将会是旅游房地产业发展的瓶颈之一。因此,健全旅游房地产管理制度和加快人才培养是商洛旅游房地产业发展面临的紧迫任务。
三、商洛市开发旅游房地产业的战略对策
1. 加大政府投入,优化行业管理
旅游房地产业作为旅游城市经济的新增长点,政府应加大扶持力度,同时旅游房地产业作为新兴事物,政府应尽快建立健全法律制度规范的市场,为开发商营造公平的投资市场。商洛经济落后,旅游业起步晚,旅游房地产开发相对困难,政府更要加大对旅游房地产业的扶持和引导力度,健全管理机构,优化行业管理,搞好软硬件建设,使旅游房地产业健康发展。
2. 立足实际,大力发展特色乡村旅游房地产
目前,商洛农家乐已具一定规模,但现有住房只能满足短期周边游,不能满足城市居民长期的田园回归旅游,主要是暂时性的居住场所规模小,住宿条件和卫生条件还没有达到理想的程度。再加上旅游资源分布相对分散,房地产商可以立足于“农家乐”开发如“公司+农户”等的乡村旅游房地产运营模式[2],逐步形成规模。
3. 依托商洛教育,培养旅游房地产开发人才
国内外旅游房地产相关人才缺乏,商洛作为贫困偏远的山区城市引进此类人才相对困难,商洛市政府和教育系统应依托商洛目前教育资源,在商洛学院,商洛职业学院和商洛技校等高等院校开展相关专业为商洛旅游房地产业可持续发展提供人才保证,达到校企双赢。
参考文献:
[1] 符瑞武,蓝文兴,陈太玉.海南旅游房地产业SWOT分析和策路选择[J].边疆经济与文化,2009(12):11-13.
[2] 刘艳红,王立国,张亚卿.发展乡村旅游房地产:区域经济新的经济增长点――以秦皇岛为例[J].商场现代化,2008(15):215-216.
[3] 黎丹,赵万华.我国旅游房地产的发展与展望[J].中小企业管理与科技,2007(8):83-84.
[4] 郑静.我国旅游房地产业市场发展现状分析[J].商场现代化,2008(25):328-329.
[5] 卢利红. 商洛市GDP动态发展规律之比较研究[J].西北农林科技大学学报(社会科学版)[J].2008.8(5):75-91.
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