房地产项目固定总价合同模式下造价控制分析

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　　 摘要：在当前的房地产项目工程发包中，固定总价合同模式被广泛采用。越来越多的房地产开发商倾向于采用这种方式，原因还在于固定总价合同所具有的特点能更好的满足开发商加快工程进度、有效控制造价的要求。采用固定总价合同模式也需要满足一定的条件，也就是说哪些工程能更适合采用固定总价合同模式。另外，为了更好的发挥固定总价合同的优势，达到有效控制造价的目的，也提出了开发商业主单位在使用固定总价模式签订合同时应注意的问题。总之，固定总价合同也不是万能的，必须兼顾到甲乙双方的利益，更多的考虑一些未知因素的影响，才能为合同、工程的顺利实施，有效控制造价提供保证。
　　 关键词：固定总价合同控制
　　
　　 在当下的房地产项目承发包中，房地产开发商与工程承包商签订工程施工合同倾向于采用固定总价合同方式，俗称的工程总包、大包、一次性包死等。那么，在这种合同模式要求下，项目的工程造价如何管理控制、合同签订应注意哪些细节、不同的分项工程应如何计量形成合同固定总价，从而达到有效控制造价、降低成本的目的，下面作一简要分析。
　　 一、房地产开发商倾向于采用固定总价合同的原因分析
　　 固定总价合同就是以详细的施工图纸、清晰的规范、规程和技术标准为依据，按照事先规定的工程发承包范围和内容，确定一个总价款的工程合同。如果合同中没有特别约定的话，则无论市场价格涨跌因素或者其他因素的影响，合同价格均不作调整。对于工期较短（一般在1年以内）、设计内容详细、各种材料设备的规格型号、大小等指标较详尽、工程量不大且施工技术相对简单的工程项目采用固定总价合同方式。开发商倾向于采用固定总价合同方式，主要还是看重固定总价合同的特点。具体是：
　　 1、结算方式相对来说比较简便。在固定总价合同大范围应用之前，建筑承发包合同中多采用按实结算方式。合同结算方式只约定计价的依据（采用某某省定额或估价表）和优惠费率，工作数量不确定、材料价格不确定，施工中成本控制部门参与的较少，出现的变更签证也不用及时计量，合同价款只作为暂定价款，不作为真实的合同价款。一切工作皆等到工程竣工验收后，甲乙双方才来核对工程量（包括原设计图纸内容和图纸外的变更、签证等）、确定相应的材料价格。由于甲乙双方站在不同的立场，为了各自的利益而在核对时难免出现争执、矛盾、纠纷，核对结算的过程相当漫长。由此才出现了“施工一年，算账两年”的说法。从固定总价合同的概念中不难看出，合同约定的总价就是最后竣工结算价的主体部分不予调整，只需要计算变更和签证就可以了。
　　 2、减少了施工方的索赔机会。由于总价合同一旦签订，承包内容和范围也已确定，承包方不能随意变更，减少了他们借助变更来进行索赔的机会。
　　 3、合同签订后开发商承担的风险相对承包商来说要小。在以前按实结算合同中，材料价格随着市场价格波动进行调整，工程量变更按实进行增减，承包商不用承担量价的风险，完全由业主单位来承担。从以上固定总价合同的概念和特点可以看出，合同一旦签订，在约定的承包范围内，量价均不作调整。图纸范围内的工程量如果不出现大的变更，承包商还相对好控制；可是对于材料设备市场价格的涨跌承包商就不是能完全掌握了，必须承担价格上涨的风险。相比较以前的按实结算合同，在固定总价合同中业主开发商承担的风险要相对小一些。
　　 4、有利于调动施工方的积极性，加快工程进度。在按实结算合同中，承包商不用承担量价变化的风险，变更多少调整多少，承包商总是想着对自己的变更，完全不用考虑业主的成本，所以抢进度的积极性不大。但在固定总价合同中就不一样了，承包商要想得到工程款就必须完成一定形象进度的工作内容，承包商为了尽快获得工程款，自然就会加快工程进度。同时在施工过程中，业主单位除了对质量进行重点管理外，对承包商的其他方面干预的较少，也有利于加快进度。
　　 二、固定总价合同使用的前提条件
　　 1、工程设计图纸必须达到一定的深度，消除不确定的因素。比如：在建筑施工图中，对某些建筑装饰构件，设计单位通常标注一句话：“甲方自理”。这时候，业主设计管理部门就必须将这些内容进一步的细化、明确。减少后续招投标和施工阶段的矛盾争议，为合同顺利签订和工程顺利实施提供方便。
　　 2、图纸深度达到并足够详细后，在招标文件中明确清晰的划定承包范围。从而为业主编制标底（或拦标价）和投标方编制报价提供准确的计量依据，减少拦标价和报价的偏差。
　　 3、工程量较小、工期短（通常在一年以内），工程现场条件稳定，外部干扰因素较少。
　　 4、工程结构和施工技术相对简单成熟，技术标准明确。
　　 5、给投标方参加投标留有足够的时间，方便投标方计算报价并根据拦标价来衡量自己企业的成本能否满足招标文件的要求。并且要特别说明：各投标单位要充分理解招标文件的要求，考虑风险等影响因素，如有任何疑问都可以提出，让投标方充分理解招标方的意图和合同模式。避免因理解上的偏差造成日后的矛盾纠纷。
　　 三、房地产开发商在使用固定总价合同时应注意的问题
　　 从固定总价合同的特点可以看出，它虽然对开发商来说有诸多优势，但是在招投标签订合同时如果不注意完善相应的配套措施，即使签订了合同也还会带来很多麻烦。因此为了防范固定价合同为日后施工带来风险，在招投标签订合同时应注意以下问题：
　　 1、在招标文件中应详细载明标底价（拦标价）和投标报价的计价方式和依据。
　　 当下建设工程计价方式有两种：定额计价和工程量清单计价。就定额计价来说，除了说明采用某省哪一版定额，还应该对组成工程造价的各项取费费用和建筑市场上通常不取的费用进行详细的说明，越详细越好。这既是发承包双方正确计价减少误差的前提，又是有效控制造价的措施。
　　 2、在合同中明确约定风险范围和材料价格涨跌的处理方法。
　　 根据国家推荐使用的标准的建设工程施工合同（99版）第23.2条的约定，如采用固定价格合同，双方在专用条款内约定合同价款包含的风险范围和风险费用的计算方法。在约定的风险范围内合同价款不再调整，风险范围以外的合同价款调整方法，应在专用条款内约定。所以即使是固定价合同也不是一层不变的，也必须约定一定的风险范围。
　　 3、在合同中明确约定设计变更发生时的处理方法。同价格涨跌的处理方法一样，合同也同样应该约定出设计变更（工程量变更）发生时的处理方法，特别是工程变更如何计价的处理方法，一定要详细准确。否则这些都会成为甲乙双方争议的焦点。
　　 4、在招投标时一定要向各投标单位详细解释提出的任何疑问，特别是采用的合同模式、计价方法、承包范围等核心问题要向投标单位讲清楚，让投标单位既考虑到优点又考虑到风险。另外，双方来往的任何解释、解答都要以书面的形式（招标答疑纪要）来进行。
　　 5、明确约定竣工结算办法。虽说采用了固定合同价格，但也要明确约定工程竣工后哪些费用可以调整，哪些不用调整，避免施工方利用合同中的漏洞来索赔。
　　 四、关于不同分项工程计量形成合同价的问题。
　　 在房地产开发项目中涉及到不同专业、不同类型的分项工程，施工方法不同，同样计量方法也不一样。
　　 1、对于具有明确尺寸标注和可以进行准确计量的工程（比如：各个单体建筑它具有标准的施工图），在招投标时根据计价依据（定额或工程量清单）和计价办法准确的确定出拦标价，这是防止串标和有效控制造价的措施。
　　 2、对于尺寸标注不是十分精确仅是作为示意参考作用的图纸工程（比如：室外配套工程中的雨污水工程、道路照明工程、景观园林工程等），为了准确有效控制造价。首要的第一步就是结合设计管理部门、现场管理部门人员，进行现场丈量实际尺寸（主要是长度尺寸和高程），将其标注在图纸上（也是完善图纸设计的一项措施），作为招投标双方编制拦标价和投标价的依据。第二步就是编制拦标价时将风险范围考虑的多一些。并且将这些内容在招标时明确的告知各个投标方，避免将来的施工方以此不可控因素的出现来向业主索赔。
　　 总之，双方在签订合同时应尽可能的多考虑一些不可控的因素和意外情况发生的影响，这样才能更少的减少纠纷、矛盾，为合同的顺利执行和工程的顺利实施提供有利的保证。
　　
　　参考文献：周起宏 【固定总价合同的特点、风险和对策】 《水运工程》2005年 第10期
　　

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