西宁市房产测量中问题的提出及解决方案浅析

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　　摘要:作为房产测绘, 国家质量技术监督局于2000年出台了《房产测量规范》第一、第二单元，规定了房产测绘应遵循的原则，但由于房产市场的进一步开放，新型户型的大量涌现，在实际测绘中也出现了大量的新问题，问题解决的好坏直接关系到广大人民群众的利益。
　　关键词:房产测绘问题解决方案
　　 1. 概述
　　 房产测绘主要是采集和表述房屋和房屋用地的有关信息，为房产产权、产籍管理，房地产开发利用、交易、征收税费，以及为城镇规划建设提供数据和资料。房产测量作为房地产管理工作的重要基础，准确而完整的房产测绘成果是审查确认房屋的产权、产籍、保障产权人合法权益的重要依据，也是发展西宁房地产业，进行城市建设和管理的必不可少的基础资料，所以要求我们广大的房产测绘工作者要在现有的工作基础之上不断的探索和发现更多的问题，通过广泛的交流及时得到解决，为城市的发展和人居环境得到进一步提高做一点贡献。
　　 今天就问题的提出及解决方案进行探讨，不足之处，敬请改正。
　　 2. 问题的提出及解决方案
　　 2.1问题的提出
　　 规划设计中设计为办公大楼(市公交公司)，出于美观或者周边环境的需要而加盖坡屋顶，坡屋顶具有上盖，有维护结构，结构牢固且属于永久性的建筑，层高大部分在2.20m以上，而且内部有楼梯间与下部相同，里面可以作为人民生产或生活的场所,但规划没有坡屋顶。
　　 解决方案
　　 西宁市城乡建设规划局核发的《建设工程规划许可证》，如果规划中有此面积则进行计算，否则不计算，简言之就是按规划许可证许可的层次计算面积。如果坡屋顶只作为装饰的，则不进行面积的计算。
　　 2.2问题的提出
　　 规划设计中设计为一整套高层,其中一梯两户,另一梯三户以上,楼、电梯前厅有明显的差距即两梯明显不一样大小，而且楼层有明显的差距，有明显的伸缩缝，且户型建筑面积不一样。
　　 解决方案
　　 2.2.1合法方面
　　 《房产测量规范》规定，设计、规划作为一整幢楼的按一个系数进行分摊。
　　 2.2.2合理方面
　　 ⑴按两个以上系数进行分摊。因为一梯三户的楼、电梯前厅比一梯两户或一户的要大，如果按一个系数进行分摊，那么一户或两户的要分摊三户或更多户的楼、电梯前厅。这显然有点不合理，所以在我们实际工作当中，通过与专家讨论、分析，最终按合理方面进行了分摊。
　　 (2)随着社会的发展，设计的多样性和复杂性，期望有关部门出台更好的解决办法，以期合理、合法，使我们的房产测绘工作有法可依，有据可查。
　　 2.2.3合法、合理方面
　　 如果两个单元楼、电梯前厅没有明显的差距(按户数平均计算)，而且楼层的差距小于两层，有明显的伸缩缝，无论户型建筑面积是否一样，按规范规定整幢楼只给一个分摊系数。
　　 2.3问题的提出
　　 《房产测量规范》规定，无顶盖的室外楼梯按各层水平投影面积的一半计算面积。属永久性结构有上盖的室外楼梯，按各层水平投影面积计算。但在测绘当中会遇到这样的问题(在水一方)，一层为商业，二层以上为住宅，住宅宽度明显小于商业的，大部分都有外部楼梯或台阶与住宅部分相连。
　　 解决方案
　　 (1) 无顶盖一步跑梯(楼梯没有转折)达到一层高度的，按一半计算面积，有顶盖的，按全面积进行计算;一步跑梯超过一层而达到n层的，无顶盖的按n-1层计算一半面积，有顶盖的按n-1层计算全面积；
　　 (2) 一步跑梯达不到一层高度的按台阶处理，不计算面积。
　　 2.4问题的提出
　　 规划设计中设计为一整套图纸,钟楼设计有n层,商业有x层，钟楼与商业有x层相通(n明显大于x)，钟楼内部楼梯作为商业部分上、下层的联系通道。
　　 解决方案
　　 商业只使用x层而钟楼的高度明显大于商业，高于商业的部分没有实际利用价值，谁都不使用，按《规范》规定谁使用谁分摊的原则，钟楼高于商业的部分不计算面积。
　　 2.5问题的提出
　　 规划设计中规划为一整体的地下室部分,其中有一幢房屋的地下室与其它几幢的地下室只有一管道层相连, 其它几幢地下室互相连通。
　　 解决方案
　　 《规范》规定，有维护结构、且具备有上盖，结构牢固，层高2.20m以上(含2.20m)的永久性建筑。管道层虽然具备了上述条件，但它不能作为人们活动、娱乐的场所。因此无论管道层的高度是否大于2.20m，均不计算面积；其中一幢与其它几幢分别计算面积,而不能作为连体楼按整幢楼进行计算。
　　 2.6问题的提出
　　 规划设计中设计为一整套图纸,每隔两层有一消防避难间,如果发生火灾可以从此处救援，有维护结构，半封闭，有顶盖，结构牢固且与楼、电梯前室相通。
　　 解决方案
　　 消防避难间是作为消防通道使用的，是在发生火灾时逃生避难的场所，平时也可供人们活动、娱乐，因此此避难间按半封闭阳台进行处理，计算一半面积。
　　 2.7问题的提出
　　 在西宁有些老建筑都没有保温层，有些住户为了保暖的需要自己在建筑物外墙加保温层以防止温度的过快流失。这部分面积该怎样处理。
　　 解决方案
　　 西宁市产权部门有明确规定，由小区组织,在施工过后统一加保温层的,如果想计算面积，办理产权证明的，必须符合下列条件：(1)市节能办的批复；(2)市城乡建设规划局规划手续；(3)初次办证。只有满足上述条件的才可以计算保温层的面积，办理产权证明；否则不予办理产权证。
　　 2.8问题的提出
　　 在高层建筑中(雪峰大厦)，屋顶有两层设备用房，底层与上层中间没有自然楼梯上下，只能利用爬梯进入的设备用房。
　　 解决方案
　　 该面积按两层来计算，因为该上层房屋与下层房屋是相通的，平时不使用该爬梯，而在设备出现问题时，由专业人员使用该爬梯进入上层房屋进行设备的检修与维护，因此该上层房屋应该计算面积。
　　 2.9问题的提出
　　 《房产测量规范》(GB/T 17986-2000)与《建筑工程建筑面积计算规范》(GB/T 50353-2005)计算规则不一致时，应如何处理。
　　 解决方案
　　 我们在计算房屋建筑面积时应以《房产测量规范》为准，而《建筑工程建筑面积计算规范》只能作为参考使用，而不能作为产权面积的依据。
　　 3. 结束语
　　 本文主要说明的是在西宁市房地产测量中所遇到的几个问题及解决办法，通过问题的提出和有关专家协商而得到及时的解决，可以避免我们在房产测量中少犯错误，少走弯路，遇到同样的问题可以及时处理，可以大大提高我们的工作效率，同时，对面积的准确性建立了保障。
　　 参考文献
　　 [1]房产测量规范.国家质量技术监督局.2000.
　　 [2]吕永江等.房产测量规范与房地产测绘技术―房产测量规范有关技术说明.中国标准出版社.2000.
　　
　　
　　

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