房地产项目设计与价值控制
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摘要：随着房地产市场竞争不断加剧，粗放式的管理已不能为房地产开发企业带来可持续利润，企业长期的生存和发展需要与市场相适应并具有前瞻性的管理理论进行指导。本文通过论证价值控制的基本理论和核心理念，试图分析将价值控制引入到房地产前期设计阶段，分别论述了价值控制在房地产项目设计阶段应用的意义，分析了价值控制在设计阶段控制的要点，介绍了价值控制在项目设计中应用方法，通过在设计阶段价值控制的实施，可以取得良好效果，可以节约投资，提高项目价值。
关键词：价值控制；房地产；设计；应用方法
1．价值控制的核心理念
价值控制(Value Management，VM)是在价值工程(Value Engineering，VE)基础上发展起来的一种系统的管理理论和方法（张如潮，1998）。它通过对事物价值系统进行系统化理论分析和综合研究，运用价值规划、价值分析和价值工程等来实现价值增值（马庆国，1985）；是在满足功能前提下降低全寿命周期成本，提高产品或作业的价值，满足客户的需求。通过在房地产开发项目中的应用，价值控制既能促使业主和设计人员了解客户的需求，及时做出有益于项目的调整，又能提升各单位的管理水平和工作质量、工作效率和效益，提高整个工程项目的价值。因此论题“价值控制可能是一种昂贵又耗时日的方法，不能寄希望于其能带来成本、时间和质量方面的显著收益。”这种说法在目前房地产项目管理日益科学化、精细化的背景下显然是不成立的。
在工程项目管理和房地产领域，以工程项目为对象的项目价值控制理念以英国里丁大学(The University of Reading)的的价值控制思想为主。格林教授(Green.S.D)认为价值工程并不一定需要出现在工程项目管理工作中，它只是一种成本管理方法，在需要降低成本时可以使用。而工程项目管理的主要问题是明确项目目标，并围绕目标体系进行工程项目管理工作。VM的工作过程，实质就是针对工程建设项目的功能和成本等方面提出问题、分析问题和解决问题的过程，一般分为系统分析、系统综合、系统评价及优化、系统实现四个过程 ；VM的核心理念是系统功能分析和方案创造。
2．价值控制理论在房地产项目设计阶段应用的意义
价值控制对项目目标实现影响最大的阶段，是在设计管理的前期决策阶段和设计阶段。从国内外实践所形成的数据来看，影响开发成本的是约占开发项目建设周期四分之一的设计前期阶段，合理的设计方案可以节约施工阶段的建造成本（刘永峰，2004）。因为当初步设计方案确定以后，建筑物的结构形式、外观设计、平面布置以及装修标准全部应确定，它对项目全寿命周期成本的影响占75%～85%；而施工阶段，可以节省工程成本的潜在量只占到项目总投资的5% ~15%。因此，价值控制在前期决策阶段和设计阶段的应用非常重要。国外的价值控制实践表明，在项目的概念阶段和设计阶段，价值控制对工程项目的正确决策贡献最大，节约工程项目成本的可能性也最大。
通过在设计阶段价值控制的实施，可以取得良好效果，可以节约投资，提高项目价值，据美国在建筑工程中开展价值控制的经验，一般可降低工程投资5%左右；可以减少投资失误，从房地产项目的一次性角度考虑，通过价值分析，减少甚至避免投资失误，将资金用到更有价值的项目，更具有可观的价值；通过价值控制分析合理安排资金、生产工艺、搞好关键工序过程控制（李挺立，2007），不仅可以减少资金占用，更可以加快进度；降低使用成本，价值控制所追求的目标是以较低的寿命周期成本(建筑成本和使用成本)可靠地实现用户所要求的功能；可有效的节约能源，通过价值控制改进设计和采取节能措施，能源消耗可望减少30%。
3．房地产项目设计阶段价值控制的要点
设计阶段的全寿命周期价值控制控制的要点在于：
1）设计优化标准的确定。设计优化的标准必须从业主和最终的使用者要求出发，包括环境负担、社会经济因素、资产的经济寿命、技术寿命、功能寿命、材料和能源平衡限制、可持续性、功能性和法律规定等其他方面的限制。设计优化产生很多可选择的方案（郭婧娟，2005），必须对方案进行量化评估来确定方案。设计优化是一个不断反复循环的过程，信息交流也是动态的，不断在项目参与方之间形成一个持续的过程。
2）房地产项目的寿命估计。寿命估计是全寿命周期成本中的一个重要方面，没有合理的服务年限就不会有合理的全寿命周期成本。寿命周期评估可以对设计方案进行优化，它在设计阶段可以对方案、技术、过程、材料的选择进行优化。在设计阶段所做的寿命周期评估直接影响到施工和运营阶段，在设计阶段就应考虑到后续阶段的最小化能量消耗，水和废物的重新使用和循环使用，所有决定都要考虑维修和项目管理。对已经存在的房地产项目和构件，许多方面已经被事先决定了，要集中确定建筑的剩余年限，优化维修和更换成本。
4. 项目设计阶段价值控制的主要节点
房地产开发项目设计阶段产品设计流程一般结构包括：方案设计、初步设计和施工图设计。在不同阶段，VM活动对象和侧重点有所不同。
在方案设计阶段，主要确定建筑物形式、控制尺寸及总体布置方案。在此阶段可以应用VM进行设计方案比选，主要采用设计招标及设计方案竞标来实现。运用VM进行方案评标时，必须在设计招标文件中予以明确相应的评价指标；不同工程项目其评价指标有所不同。一般地，指标设定包括适用性方面的平面布局、采光通风等；美观方面的立面效果、内外装修、与周围环境协调等；环境方面的绿化、景观、噪声等。最关键、最困难的工作是如何合理设定评价指标。
初步设计阶段，主要考虑设计是否满足使用者要求和工程项目功能要求。此阶段应用VM，进行方案创造，然后优选以求价值最大化方案。方案创造时应进行功能分析，要正确识别方案功能，确保必要功能，消除不必要功能和过剩功能。如果并不是客户需要的商品房必要功能，可以考虑减少这些不必要功能，降低成
本。在方案优选时，应选择价值系数最大的方案。
施工图设计阶段，主要对使用者的要求及工程项目的功能要求量化，因此在施工图设计阶段应用VM主要是对细部建筑方案优选和材料优选。例如，地热式供暖和外挂式散热器的选择。
5．价值控制在项目设计中应用方法简介
价值控制在房地产开发项目设计管理中应用的方法有很多，国外比较常用的有承包商建议法(The Constractor‘s Change Proposal))、设计方案审核法(The Charette)、澳大利亚法(AustralianApproach)、日本3小时工作法(Japanese 3 Hours Compact VE)等。
1）承包商建议法。该方法是利用承包商的工程经验和技术改进项目设计的方法。如果承包商提出的改进方案被业主采纳，在不减少产品价值的情况下降低了开发成本，那么承包商可以按照成本降低额度的一定比例获得奖励。
2）设计方案审核法。该方法是在房地产开发项目初步设计即将完成时实施，主要的工作内容包括：首先，利益相关者的代表对工程的要求进行详细说明，根据说明，价值控制促进者激发参与人员提出新的方案；之后对新产生的方案进行研究，确定是接受还是否决；最后，设计人员在工程设计中采纳好的方案和意见。
3）澳大利亚法。澳大利亚新南威尔士州制定了价值控制标准TAM2000(Total Asset Management Manual)，该标准一般被成为澳大利亚法。该方法通常持续两个工作日，由专题讨论前、专题讨论、专题讨论后三个阶段组成（Burman，1998）。
参考文献：
1．张如潮．价值控制简介．价值工程，1998，(5)：23-25
2．马庆国，马延路，等．价值工程的理论与方法．杭州：浙江人民出社，1985．78-79
3．刘永峰．设计阶段项目管理实施规划研究．同济大学学报， 2004，（6）：4－6
4．李挺立．基于价值工程的房地产开发项目成本控制．北京：北京交通大学出版社，2007．121-122
5．郭婧娟．工程造价管理．北京：清华大学出版社，2005．150-153
6．Burman，Deepak.Design to cost (DTC) approach to product design. Proceedings of the 1998 Annual Meeting of AACE International, 1998.
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