浅谈批量住宅精装修工程管理

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　　摘要：住宅精装修交房是商品房开发的一个趋势。精装修商品房符合现代人紧张的生活方式，也能够减少建筑材料等资源的浪费，符合我国的现实国情。
　　关键词：批量住宅精装修管理
　　
　　老百姓购买了毛坯商品房后，一般还要找装饰公司，购买装修材料，还要经常到现场监督。既耗费精力、时间，又要花费大量现金。据估计一般家庭装修从交楼进场装修施工到家庭装修全部完工，需要一个半月的时间，整体花费也要在7万到10万之间。而精装修商品房由开发商在交房前就统一负责组织施工完成了。装修标准一般是比较高的，质量也较好，由其是著名大型房地产开发企业开发的精装修楼盘。业主入住后，只需要购买家具即可入住，省去了很多麻烦。
　　从市场上看，精装修商品房会成为住宅商品房里的主力军，所以批量住宅精装修工程管理将成为住宅工程建设管理的重点之一。我想从住宅批量精装修工程的图纸管理、材料管理、现场施工管理、成品保护管理几个方面与大家进行探讨。
　　我负责的小区为精装修高级住宅小区，建筑面积约30万平方米，包括11层小高层、18层中高层和20、22层的高层住宅，共26栋高层住宅楼。总包单位为中建五局，精装修单位为国内一家较大的股份制装饰公司。整体项目分为两期开发。首期为8栋高层，共9万平方米，首期于2009年6月主体结构封顶，8月份精装修进场施工；二期为18栋高层，共21万平方米，于2009年10月底主体封底，于2010年4月份精装修进场施工。工程整体竣工时间是2010年10月30日。该项目共设计有8中不同的户型，从90平方米的两室到130平方米的三室再到300平方米的五室两厅三卫等。需要精装修的部位主要为首层大堂及首层电梯前室，标准层电梯前室和住宅套内精装修。装修主材如瓷砖、木地板、室内门、内墙涂料、卫生洁具、墙纸、橱柜、淋浴隔断、开关面板、电缆电线等均为甲供材料。
　　精装修施工图，我们是很早就按户型出的图。我们工程部组织装修施工单位、设计院根据施工蓝图及工程实际情况，进行了图纸会审，将图纸上的问题及图纸与实体不符之处的问题利用一个月的时间全部解决完了，设计院根据图纸会审结果出变更图，并给精装修施工单位进行了设计交底。
　　精装修施工单位依据装修施工图纸，进行了甲供材料的申报，并制定了分批次进场的计划。因为甲供材料的项数种类比较多，涉及的材料供应商也比较多。所以供应商的筛选从签订合同的半年前就开始了。公司严格执行招投标流程，确定的供应商均为实力雄厚、产品质量优良，供应及时、售后服务良好的企业。公司选定的各种装饰材料都是中高档的材料，能够与项目整体档次及价位相匹配。
　　甲供材料的供应是决定批量精装修工程能否顺利开展的关键。甲供材料种类多达20多种，不能有遗漏。甲供材料供应一定要编制好计划，甲供材料到早了，会造成材料积压，严重的话会没有场地存放；甲供材料到晚了，会造成工人停工待料，影响工期。大多数甲供材料供应商都是在外地，从接到订单到排产到发货、运输，再到验收卸货等等，整个周期短则1个月，长的要2个月。所以甲供材料计划十分重要，要经过几级审核通过后，才能下单。
　　有了甲供材料计划，也和供应商签订了合同，下面的工作就是履行合同了。我们根据合同和甲供材料供应计划也制定了资金计划，确保甲供材料能够按期生产供应。我们也会定期与厂家沟通情况，遇到问题及时沟通解决，甚至可以到厂里考察材料生产情况。
　　甲供材料进场，对照样板验收也是十分重要的工作环节。材料样板是由公司早就定好的，并进行了封样。厂家按照封样进行加工，保证每一批次的产品不能有偏差，给工程质量带来影响。材料进场验收要坚持对照材料样板验收的制度，全数验收与抽验相结合。对于大件且较为贵重的产品如吊灯、马桶、玻璃隔断、橱柜等要全数验收。对于瓷砖、木地板、内墙涂料等大宗材料要对板抽查。对于不合格材料要坚决退场，不予接收。验收人员要填写验收单，并登记材料验收台账。
　　甲供材料的存放也是要予以重视的。所有甲供材料的价值都是比较高的，要求全部存放在封闭式库房内，防止雨淋、日晒、防火及防止偷盗。甲供材料进场验收后由精装修施工单位负责建立库房对甲供材料进行保管，但建设单位也要对甲供材料库房的管理进行监督，确保不会发生火灾、偷盗、水泡等情况。甲供材料要及时使用，防止材料过期而影响正常使用。
　　在装修施工单位进场施工前，要与总包单位办理场地移交。总包单位按施工图完成毛坯交楼的标准，一般为顶棚结构平整，墙面抹灰合格，地面相对平整，卫生间防水施工完成，门窗施工完成，水电预埋完成。总包负责提供建筑50线，负责提供垂直运输（一般为室外电梯），负责在每层设置配电箱及给水点。精装修施工单位一般在进场交接验收时会提出一些需要整改的问题，总包一般会在半个月内全部整改完成，这时精装修施工单位也就做好了真正进场施工的各项准备工作。
　　精装修工程施工不同于总包单位的主体结构施工，但也有几分相似之处。总包主体结构施工是一层一层往上干，工作面单一，可多楼流水，完成了梁板模板施工，再进行梁板钢筋施工，最后是梁板混凝土浇筑，主要工种是木工、钢筋工、混凝土工。而住宅精装修工程的特点是工作面较多，每一层、每一套房子都可以是工作面，工序安排也比较灵活，木工活、瓦工活、油工活等可以穿插进行施工，主要工种为木工、瓦工、油漆工。工人的施工技术水平直接影响到精装修工程的质量，所以要把精装修工程质量管好，就要先把工人管理好。要求施工单位报审施工组织设计，明确流水段划分及劳动力组织情况。施工单位进场后要先做样板，有工序样板和整层的装修施工样板，施工样板验收合格后，要求施工单位按照样板展开大面积装修施工。施工过程中要坚持报验，每一个流水段（一般为一层）施工完成后，都要及时报验，验收合格后，方可进行下道工序。在日常巡检中，发现不合格的地方，要坚决返工，保证工程质量，减少后期业主投诉。
　　批量住宅精装修工程还有一个重要的管理点就是要做好成品保护。我认为做好成品保护，可以有效降低维修费用，减少各单位的扯皮，从侧面也促进了工程质量。成品保护措施有很多，保护的对象也不一样，有保护上道工序不被下道工序破坏的，比如将入户门、门窗玻璃包装起来进行保护等等。也有防止成品被偷盗及破坏的成品保护措施，比如建立工地现场出入管理制度，非本单位施工人员不准进入施工现场，工人收工后将门锁起来等等。从工序安排上讲，木地板、入户门在最后交验前在装等等也是经常采用的成品保护措施。其实成品保护最重要的还是思想上要重视，它是贯穿于工程始终的，只有将房屋真正交给业主使用了，成品保护工作才能结束。好的成品保护措施还有很多，需要靠管理人员多到现场观察、思考，建设单位也要加大对成品保护的要求，促使这方面的工作能够做好。
　　批量住宅精装修工程也不是非常复杂的工程，实践证明我负责的30万平方米精装修商品房小区项目，从工期、质量、成本控制等方面上均较好的完成了公司下达的各项指标，业主收楼投诉也较少。这个项目做下来，我们积累了不少好的经验，也吸取了一些教训，增强了我们的信心。
　　面对市场上越来越多的精装修商品房的建设需求，我们工程建设的管理者要适时的加强学习和沟通，增长批量住宅精装修工程的管理经验，少走弯路，减少错误，避免不应该的损失。我相信只要我们管理人员增强责任心，努力学习提高管理水平就一定能带领大家为社会为人民提供更多质量合格的精装修住宅。

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