探讨房产项目经营管理
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摘要：房产施工企业项目管理走到今天也逐渐成熟，同时对于项目的经营管理者来说，做好项目的经营管理不仅可以提升项目运行的效率和质量，更主要的是可以带来经济效益和社会效益。因此笔者认为当今工程项目的经营管理强调成本控制，完善的经营管理体系，注重过程现代化经营管理并建立优秀的经营管理队伍。
关键词：房产项目；经营管理；成本控制
1 房产项目施工组织与管理特点
美国管理学教授罗宾斯在其着作《组织行为学》中指出：“房产施工企业经营理念不仅使不同的组织相互区分开来，而且对房产施工企业的兴衰起决定性的作用。”在新的市场环境下，作为房产施工企业，在市场经营体制下，由自我生产型、生产经营型转入项目管理型，必须要有一套与管理型项目相适应的管理机制，首先在项目管理中要作好以下几个方面的工作：（1）第一是必须按照程序来办事，这是作好项目管理工作的根本原则，没有规矩不成方圆，必须按照项目管理管理活动制定的各种标准和程序进行各项工作的安排和执行，只有这样才能保持工作一致，行动一致，从而可以对工作中不和谐的现象及时发现并给予纠正。（2）第二是必须按制度和行规来进行项目管理工作，项目管理具有项目本身的特点，每个项目都具有自身的特色和独特的管理需求，因此项目管理既有一般性，也具有特殊性。在项目管理中，必须依据制度的内容，结合项目管理的实际，根据相关的合同条款、行业规定来进行项目管理的各项工作，从而使项目管理能够做到有章可循, 有据可依。（3）第三是要重视施工项目的过程控制。过程控制是项目风险控制的重要组成部分，过程控制也是减少项目不必要成本和费用发生的重要组成部分，加强过程控制不仅有利于项目工作的顺利进行，更有助于项目运行效率和质量的提高。因此在过程控制中，作为项目管理工作的核心领导的项目经理必须起到应有的作用 ，必须对各项工作进行明确的职责分工，要求项目的各职能部门，要根据项目管理的需要和各项规章制度进行项目管理工作，要特别注重现场控制工作，充分发挥各职能部门的作用，作好协调和配合等方面的工作。（4）第四要做好责权利工作。项目管理是一项经营活动，因此必须作好项目权利和责任的分配，尤其是要作好责任制工作，要将各项责任制度落实到实处，要通过业主以及监理给予的相关信息，作好责任制落实工作。（5）第五是要做好项目的总监控工作，项目部在项目管理中处于核心的领导地位，无论工期确定还是工期进度安排，都是由项目部来进行具体指挥和实施的。项目部要充分发挥领导作用，对施工方案进行科学选择并在实践当中给予总监控；对其他各职能部门职能发挥，项目部要给予充分的空间，保证能够自我监督、自我管理，从而提高监督和控制的效率。
2．严格房产项目成本控制
成本控制是房产项目管理中重要的内容，成本控制对于提升项目管理的经济效益具有重要的意义。项目的运行是一个复杂的系统，同时项目的运行的目标是获得利润，而成本控制是提升项目内部效率，节省各种资源，减少浪费的必要过程，因此加强房产项目的成本控制是项目经营管理必不可缺少的内容。要做好项目成本控制，需要做好以下几个方面的工作。
2.1 采购成本的控制
采购成本是成本控制的一个基础部分，因为对于大多数施工单位来说，采购成本占的比重比较大，而且采购成本控制由于涉及到与外部单位有经济来往，因此比较难以管理和控制。在对采购成本控制的过程中要严格规范采购管理制度，要采用批量的采购方法，做到 “降价节支”。
(1) 劳务采购的成本控制。劳务采购是采购成本发生的重要方面，对此种成本控制可以采用的主要方法是：①建立临时劳务工卡制度,要对劳务人员的身份进行管理和总量控制。②对按工序采购时劳务组织的结算进行两级控制, 做到不超价、超量、超前结算, 以督促和保证该劳务组织在工序施工中达到成本控制目标和保证施工质量及人员安全。项目部对现场职工按现场劳动定额实际需要实行按计划、总额控制和动态滚动管理。
( 2) 物资采购的成本控制。主材由业主指定供应和采购, 辅助类材料由项目部主持采购。成本控制的方法是: 主材的供应要做到计划编制和审批数量适度验收和发货及时、准确, 使用中避免浪费和杜绝意外损失； 对辅助类材料及配件原则上实行集中统一采购, 以最大限度地实现批量采购效益；对业主合同规定允许调差的材料, 要手续齐备, 定期申报。此外, 材料采购中, 必须重视对运输成本的控制。
( 3) 设备采购。控制设备采购, 本着指挥部内部资源共享原则, 如装载机、大型自卸车、反铲、潜孔钻机、湿喷机等, 基本上是由指挥部提供, 项目部租赁使用和管理；工程完工后, 大型的采购设备的业务基本上不会发生，那么就要对现有的机械设备和材料给予最充分的利用，以有效降低成本和费用的发生。工程设备配置和使用必须严格定额管理和定额控制, 以使设备有效地发挥其效率。设备在停止使用后，要给予及时的维护和保养。
2.2 资金管理的成本控制对项目部货币资金实行严格控制、计划管理。项目部每月按下属工程科批准的生产计划中对资金的需求( 包括工资、材料采购及其他等) 编制资金计划表, 上报审批。执行中凡计划外超过1 万元的事项, 都必须另行上报, 审批同意后才能支出。通过实行资金集中计划管理既保证了项目施工生产的正常进行, 又较好地解决了资金的无效占用, 控制了在资金管理当中的漏洞和风险的发生, 从而有效降低了项目运行过程中的资金成本。
3加强房产房产施工企业经营管理办法
3.1 房产施工企业应重成本核算, 提高全员成本意识
房产项目管理的责任制最终的目标是为了实现房产施工企业利润最大化，而成本核算是提高施工企业利润的重要手段。加强成本核算应该由传统的事后成本控制向事前主动管理和控制转变。房产施工企业要加强成本管理为核心的基础管理，及时掌握经营活动的动态, 随时发现项目成本核算中存在的问题和风险，要通过数据的变化来寻求内部深层次的原因，并及时的采取有针对性的措施来加以解决。要通过树立全员成本的观念和意识，来提高项目参与人员以及相关人员的成本控制与管理的积极性，要让每个人都认识到成本管理和控制的重要性，要通过设计合理的制度来激发员工参与到成本控制的积极性和主动性，要积极加强关于施工企业成本控制和管理的宣传工作，要让每个员工都认识到成本控制对施工企业项目管理的积极意义，要推行全员、全过程、全方位的成本管理，使大家了解成本目标, 并努力降低成本, 提高成本管理意识,达到预期目标。
3.2 完善的成本经营管理体系
成本管理体系，是房产施工企业项目管理的重要内容。建立成本管理体系必须结合项目管理的具体实践和需要，采取切实可行的方法，通过对项目管理的内外部条件的分析以及外部市场竞争环境的考察，来认识成本管理体系在项目管理中的重要性。通过建立成本管理体系，有利于弥补项目管理过程中，由于采用不合理的方法进行成本管理所带来的种种问题，同时科学的成本管理体系可以有效揭示房产施工企业成本管理面临的问题与困难，并通过科学的反馈和控制机制，为房产施工企业成本管理提供科学的方案和对策。在日益成熟的市场经济条件下，房产施工企业如果不健全自身的成本管理体系，就将会面临更大的经营风险，因为不健全的制度，最容易出现问题。对于施工企业来说，建立完善的经营管理体系是一个现代企业制度的必须发展要求，没有科学的经营管理体系作为保障，那么企业很多的工作都无法展开，即使展开了既不科学也不合理。
3.3实行全过程的现代化经营管理。
要提高房产施工企业的经济效益,必须完善房产施工企业的经营管理体系,加速房产施工企业经营管理的现代化。房产施工企业经营管理的现代化是根据社会主义市场经济规律,为适应现代生产力发展的客观要求,运用科学的思想、组织、方法和手段,对房产施工企业生产经营活动进行有效的管理,使之达到或接近国际先进水平,创造最佳经济效益的过程。现代化经营管理，需要现代化管理方法作为基础，比如在现代化的管理环境当中，要加强成本预测科学化，要有加强财务成本核算与管理成本核算的协同性，要重视研究现代化环境下产生的一系列管理问题，通过充分利用信息技术和网络信息管理，只有这样才能提升项目管理的综合质量和效率。
3.4建立优秀经营队伍
人在生产管理活动中发挥着关键性的作用，人是具有思想和行动能力的综合型生产力的创造者与实践者。在项目管理中，一切活动的成败都离不开人的作用和发挥,因此必须重视人的力量。房产项目管理是一个复杂的系统，因此需要高素质人才参与进来。如果参与项目管理工作的人员，不具备相应的素质和能力，那么项目经营管理必将遭遇失败。在房产项目经营管理过程中，要通过选拔和人才引进的方式，来为项目经营管理提供人才保证。要对引进的人力资源进行岗位培训和能力培训，要给他们充分施展才能的机会。
房产项目经营管理是需要多种学科知识的管理活动，一方面经营管理参与人员必须具有项目管理的基本知识，另一方面也需要也项目本身有关的技术知识。而且参与管理的人员还必须懂经营，熟悉相关法律、行业行规。在经营管理当中，有些东西是需要不断摸索前进的，既没有模仿的对象，也没有成功的经验，完全需要参与者通过自我感悟来领会项目管理的内涵和精华所在，因此房产项目经营管理向管理人员提出了非常高的要求。如果要提高房地产项目经营管理的效率和运行质量，就必须加强对经营管理人员的素质培养，通过科学的薪酬激励制度以及评价机制，来激发他们学习工作的兴趣，从而提升他们的软硬两方面的实力和素质。
结论
提升项目管理质量，是房产施工企业的生命线，没有项目管理的成功，那么房产施工企业就没有可持续性的发展，因此我们必须对房产施工企业的项目管理给予充分的重视。一方面要从制度上给予项目管理重要的支持，另一方面要通过提高人力资源素质的方法，来提升项目管理的质量和效率。
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