蓬莱市农村宅基地集约可持续利用探究
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摘要：针对农村宅基地的现实问题，对蓬莱市三个具有典型性的乡镇村庄进行分析并提出对策建议，为农村宅基地的集约可持续利用提供科学的依据和基础。
关键词：宅基地；可持续利用；分析；蓬莱市
一、基本情况调查
1、被调研的城市规划区登州街道3个村庄为620户，人口为1446人，农业人口为1341人，宅基地宗数为706户，宅基地总面积141亩。城市规划区内的宅基地标准为0.2亩,共有闲置宅基地9户，面积1.8亩，空置住宅17户，用地面积3.4亩,一户多宅基地33户，多占面积6.2亩，超占宅基地宗数41户，超占面积3.2亩；村内空闲地面积8.75亩。不合理宅基地宗数（空置宅基地、闲置宅基地、一户多宅基地、超占宅基地）占宅基地总宗数的14.16%；不合理宅基地面积及超占面积占宅基地总面积的10.35%。村内空闲地面积可审批宅基地数43宗。
2、被调研的沿海北沟镇3个村庄为1605户，人口为4252人，农业人口为4176人，宅基地宗数为2043户，宅基地总面积613.2亩。宅基地标准为0.25亩，共有闲置宅基地12户，面积3.0亩，空置住宅77户，用地面积21.4亩，超占宅基地宗数1304户，超占面积108.7亩；村内空闲地面积10亩。不合理宅基地宗数占宅基地总宗数的68.18% ； 不合理宅基地面积及超占面积占宅基地总面积的21.71%。村内空闲地面积可审批宅基地数40宗。
3、被调研的南部山区村里集镇3个村庄为448户，人口为1443人，农业人口为1285人，宅基地宗数为636户，宅基地总面积155.32亩。宅基地标准为0.25亩，共有闲置宅基地7宗，面积1.7亩，空置住宅67户，用地面积22.1亩，一户多宅基地46户，多占面积13.7亩，超占宅基地宗数50户，超占面积4.28亩；村内空闲地面积3.6亩；不合理宅基地宗数占宅基地总宗数的26.73% ；不合理宅基地面积及超占面积占宅基地总面积的26.90%。村内空闲地面积可审批宅基地数15宗。
二、农村宅基地使用、管理方面存在的问题和原因分析
农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不能超过规定的标准，这是土地管理法律的规定。然而，从统计的数字看出，目前农村中一户多宅的，超标准建筑等现象普遍存在。且从以上调查资料可以看出沿海农村经济较发达地区情况最为严重比例达到了68.18%，山区经济较弱的偏远地区情况次之为26.73%，城市规划区内由于管理比较严格违规现象最少为14.16%。通过这次调研，导致宅基地超标准、一户多宅、住宅空闲以及“空心村”等现象，经分析主要有以下几种原因：
1、建新不拆旧。农村经济的发展和农民生活水平的不断提高，现新建的房屋选址多围绕原村庄道路及周边建设，村内老房存在“三老三多”现象，老房子多用来堆放杂物或关养猪牛，有的则完全闲置不用，老人居住的房子多，闲置的老房多。这种现象在经济较发达，管理相对滞后的北沟镇表现的尤其明显。
2、历史原因造成的。原有的老宅基地经过翻建、扩建后，多余宅基地面积，没有退还村集体。现多数村仍然采用过去大集体规划的标准，采取宁错不乱的规划方式，出现大面积超标准现象。
3、人口变化。全家人出外打工，使宅基地长期空闲。这样情况在较偏远的山区尤其普遍，从表1分析计算可以得出村里集镇的房屋空闲率为11.64%，较登州街道和北沟镇的3.68%、4.36%分别多出了7.96和7.28个百分点。
4、遗产继承。出现一多户宅现象。老年人为子女准备的结婚后的住宅，因子女当兵、考学、外出工作等，变卖了房产后，没有及时办理过户手续，而出现一户多宅的现象。
三、应对问题的方法及措施
1、对一户有两处以上的宅基地村里可以采取旧房统一作价收购，按照规划可以保留的房子由村集体经济组织或者村民委员会采用出卖、出租、无偿调剂等形式，安排给经济、住房“双困难户”居住。对多余的宅基地上的房屋不得翻建，房屋损坏不能利用的必须退回多余的宅基地。
2、由于相应法律的缺失和不健全，对于超占土地的违法成本相对较低，所以“大宅院”式的建设屡禁不止，因此建立土地有偿使用制度可以从根本上杜绝这一现象。对超出农宅批准面积部分的土地的实行有偿使用，并适当提高使用价款，从经济的层面着手来彻底遏止宅基地圈占风，以期达到控制大宅院现象的目的。
3、在新农村建设过程中，对人口少、布局零散、土地利用率不高的村，实行撤销合并，对居民分散或“空心村”重新进行村庄规划，集中建设，确保土地的集约可持续利用。同时，积极鼓励村镇建设向中心镇、中心村集中。在审批方面对农村居民新建、迁建住宅用地，一律现场勘测，对村内有空闲地的，一律不得占用耕地，以遏制空心村面积的不断扩大。
4、设立退宅的专项奖励或补助资金，盘活农村宅基地的买卖市场。当地政府应该尽快研究制定并出台农村宅基地有偿退出奖励或补助办法，设立专项奖励或补助资金，用于农民自愿退出闲置宅基地的奖励或补助。以这种经济奖励的办法弥补村民的退宅损失，解除其后顾之忧，促使其主动腾退闲置宅基地。
四、结语
农村宅基地集约利用已经成为当前国土部门研究的重点工作，然而在实施过程中由于各地经济、文化、历史等方面存在着差异，在促进宅基地集约利用工作实施的过程中，所采取的措施相应的具有很大的地方性特色，因此各部门也在不断的探索完善宅基地集约利用机制研究。蓬莱市促进宅基地集约利用的措施已经在工作中取的了较好的成效，希望能够给予相关领域研究的部门以借鉴。
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