浅谈房地产项目开发全过程成本控制

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　　摘要：过去几年,房地产业一直处于高速发展的阶段，市场完全处在卖方市场。但自2008年以来，由于受国际金融风暴的影响，房价一路走低，房产销售风光不再。政府提高企业融资的条件，和新的劳动合同法的出台，更加增加了企业的人工成本。多方面因素加重了房地产企业的压力。因此，如何进行企业内部环节的成本控制，即房地产开发全过程成本控制，已是目前摆在房地产企业的头等大事。
　　关键词：房产项目；工程造价：成本控制；
　　 一般来说，房地产开发全过程包括：策划设计阶段、招投标阶段、施工阶段、竣工验收阶段及保修阶段。因而房地产项目的全过程的成本控制包含：决策过程的成本控制，设计阶段的成本控制，施工过程的成本控制及竣工结算的成本管理。其具体执行的部门分别是公司的策划设计部门、工程建设部门和成本管理部门。因此，房地产开发项目的成本管理也是这三个部门分工协作的过程。
　　1、决策阶段的成本控制
　　 房地产公司在取得项目后，一般由策划设计部门安排（或委托）进行市场调研并进行项目策划定位，以确定设计目标和方向。这是投资决策前基础工作的重要内容。投资决策阶段主要是进行可行性研究，是房地产项目投资决策的基础，它为项目决策和项目具体实施提供技术、经济、社会和财务方面的科学性评价依据，这项工作做得好，投资与效益就能形成良好的比例关系。否则，就会造成决策失误或投资失控。为了在决策阶段有效控制工程造价，必须做好以下三方面工作：
　　 1.1有针对性地进行市场宏观环境、微观环境的调查与预测，分析目前房地产市场的销售状况，判断未来销售趋势，作出对某种房屋类型的市场容量、价格、竞争力分析和市场风险进行预测，确定开发适销对路的房子，即完成项目定位。
　　 1.2 进行项目外部环境调查，通过广泛的调查研究，比较同类项目，进行功能分析及多方案比较，在充分的技术论证和经济评价后，最后确定技术先进、功能可靠、经济合理的项目建设方案，从而计算出较为准确、切合实际的设计阶段的目标成本。
　　 1.3根据项目规划条件及可行性研究成果，科学地编制方案设计任务书。
　　
　　 2. 设计阶段的成本控制
　　 工程设计是在技术和经济上对建设项目进行全面规划的过程。其质量的好坏，不仅决定着项目的艺术美，更决定着工程造价的高低。一些专家指出：设计费虽然只占全部费用的不到1%，但它对工程造价的影响程度可达到75%以上。
　　 设计的成果首先是由设计院完成的，房地产公司策划设计人员要在过程中起沟通、协调、监控作用。因此，房地产公司如何介入及控制设计过程，充分发挥内外资源的能动性，是取得项目设计成本的关键。现阶段，房地产开发项目设计过程一般分为两个阶段：方案设计阶段和施工图设计阶段。这两个阶段的最终成果分别是方案报建文件和施工图草图。必须报政府部门审批通过，方可进行工程项目施工。因此设计过程的成本管理就是围绕着这两个最终成果展开的。
　　 在设计阶段，如何对项目工程造价实施主动、积极的控制是设计师必须考虑的问题。要在设计阶段控制好项目工程造价可以从以下步聚进行管理。
　　2.1进行设计招标，选择设计单位及方案；
　　 2.1.1.设计单位的选择
　　 房地产公司策划设计部门根据投资估算和政府批准的规划设计条件，编制设计任务书和招标文件，由评标专家依据科学的评标办法，评定设计方案的优劣，择优确定中标方案也就是确定了设计单位（该方案仅为基本方案）。
　　 2.1.2..设计方案的优化
　　 由于中标的方案仅仅相对于所有投标方案而言是优秀的，但并一定就是理想的最终方案。而未中标的方案也有其优越的地方。所以建设单位需要对中标与未中标方案进行重新整合，“去其糟粕，取其精华”，即进行优化。一般做法为：房地产公司策划设计部牵头，召集团内部相关部门和设计院及外聘专家等，对基本方案进行多轮次的研讨、论证及经济指标的测评，完成方案的优化。优化后的方案不仅仅在技术上先进可行、功能上满足需要、使用上安全可靠，还要是经济上最合理的。只有这样，才能促使设计单位努力提高自身素质，在工程设计方案中巧妙构思，精雕细琢，以实现在方案设计阶段把工程造价控制在投资估算的范围内。
　　 优化方案重点考虑两方面因素：第一，基础选型。基础部位的项目工程造价往往对整体工程造价起着举足轻重作用。因此设计师应对工程地质勘察报告进行仔细研读，进行多方案分析对比，对基础类型达到在技术上安全可靠和经济的合理性。第二，对立面外观主要材料及设备选型，除考虑节能要求外，还要进行性价比分析，这个环节要求房地产公司工程建设部和策划设计部及成本管理部人员全程协作，在保证品质的前提下，节约成本。
　　 2.2推行限额设计
　　 分解投资和工程量是实行限额设计的有效途径和主要方法。它是将上阶段设计审定的投资额和工程量先分解到各个专业，然后再分解到各单位和各分部工程，通过层层分解，实现对投资限额的控制和管理。
　　 首先，按照批准的设计任务书和可行性研究阶段的投资估算进行限额设计，在保证功能的前提下，控制概算不超过投资估算---主要是对基础类型和设备、材质的控制。再按照批准的初步设计和概算控制施工图设计。通过限额设计，每个专业、设计师都有一个投资限额的目标。对于限额取得节约投资和控制造价有成效的设计师予以奖励和超限额设计师进行经济处罚，这样才能促使设计人员在设计过程中，进行多方案比较，优化设计。既保证设计在技术上先进合理，又不突破投资限额的目标，从而杜绝在工程设计中任意提高安全系数和设计标准，保证工程造价得到有效控制。因此策划设计部门除了能与设计单位进行技术上的交流外，还必须具有成本意识。
　　 总之，项目设计阶段是造价控制的重点，业主在项目设计阶段应进行设计招标，并推行限额设计，用价值工程进行设计方案优化，以实现充分利用资金达到最大功效的目的。
　　 2.3、对地质勘察阶段的成本控制。
　　 勘察阶段的成本管理主要从三方面着手。一是严格审核勘察单位编制的勘察方案及细则是否符合设计要求，主要包括勘察布点（控制点和一般点）、勘察深度、土层取样等是否符合规范要求。二是检查勘察现场实施是否按勘察方案及细则进行，跟踪检查勘察单位原始作业记录，这样可以避免勘察单位多估冒算，增加勘察费用。虽然勘察费用只占项目工程开发成本的很小比例，但其出具的勘察报告却可以让项目工程成本大比例增加。三是审查勘察成果报告是否详实，因为它直接影响着项目工程的基础先型。因此，勘察阶段的成果分析及成本控制实际上影响着工程设计的成本控制，应引起足够的重视。
　　 3.项目实施阶段的成本控制
　　 实施阶段的成本控制包括，招投标、施工和结算管理等三方面的内容。
　　 3.1工程施工招投标管理，是项目实施阶段控制工程造价的有效手段。要做好招投标工作，首先要编制好招标文件、工程合同主要条款、准确的工程量清单、项目预控总造价及对投标报价的要求，控制投标报价不得突破预控总造价。在项目工程施工组织设计满足招标文件要求的前提下，以合理低价作为中标的条件，从而确定施工阶段的目标成本。
　　 一般作法为：业主在招标文件中根据施工图要求，对主要材料提供三个品牌，供投标人报价，并对主材设定最低控制价（避免投标人恶意低价投标，中标后再讨价还讨，影响工程的整体实施），由投标人根据招标文件要求自主报价，在预控总造价内，以报价最低者为中标人。根据以往经验，以合理低价中标的工程，其总造价会比预控价节省约10%左右。

　　 3.2施工过程的成本控制。在施工阶段主要以中标价为目标成本，以施工图纸为依据，控制项目工程造价。该阶段节约的余地相对较小，但浪费的可能性却很大。而该阶段成本控制主要是围绕项目工程施工的工期、质量与造价三方面关系，及设计变更与工程签证进行的。过去，建设单位工程现场管理人员往往比较重视工程进度和质量，而对工程成本的控制不太关注，认为成本管理是成本部门的事情；而成本管理部门也只是根据现场代表提供各种资料进行“机械量化”，没有进行主动管理。久而久之，形成了成本管理与工程管理相互“脱节”的现象。因此，加强施工过程的成本管理需要工程建设部门和成本管理部门密切协作、互相“渗透”才能达到控制成本之目的。
　　 3.2.1 正确处理工期、质量、造价三者关系至关重要。3.2.1.1 正确处理工期与造价的关系缩短施工工期能使项目工程早日竣工，尽早给房产企业带来效益；能减少建设资金的贷款利息，能使施工企业相对降低固定成本。然而，如果用赶工来缩短工期，便需投入更多的人力、施工机械；需采用新型材料和技术措施，因而人工费、材料费机械费均会提高，也就加大了工程造价。
　　 为此，就需要合理安排施工各阶段的工作进度，最大限度地组织各项工作的同步交叉流水作业，要求施工单位按投标时所承诺的施工总进度计划组织实施。施工方法要制度化，施工技术措施要科学化、系列化、施工管理要规格化；在采用施工新技术时，要防止脱离我国实际，采用过高的标准，保证项目工程按计划工期竣工的同时不增加无用成本。
　　 3.2.1.2正确处理质量与造价的关系在施工中既要保证工程质量，又要控制工程造价。为此，需要造价工程师深入分析工程的功能，在满足工程功能、材料性能的基础上，力求用性价比高的材料。在保证质量的前提下，力求用较少的机械、人力消耗完成施工任务，想方设法减少和避免无效管理和劳动，把降低工程造价的观念渗透到每一个环节中。
　　 3.2.2有效控制项目成本，必须控制设计变更和工程签证
　　 长期以来，建设单位在施工阶段的成本控制仅仅是停留在审查施工单位的进度款和结算款方面（比如审查工程量、合同单价等等），对施工过程中设计变更（如业主要求的修改、设计错误、现场施工环境和施工技术的要求等因素产生的设计变更）的管理不够重视，因而成本控制在该阶段显得被动和疏忽，增加工程签证费用。为了控制此现象，必须从以下几方面确认变更发生的合理性：首先，在施工图会审时及时发现问题，避免设计错误或不当造成浪费；其次，对业主自身提出的设计变更要进行效用分析，即进行价值分析，保证增加的投入能取得更好回报；第三，在施工过程中针对设计图纸暴露出不合理的地方，提出合理化建议，以减少投入；第四，施工技术要求或施工单位要求提出的变更要求，是否引起工期滞后和增加造价，应明确由责任方承担。因此，只要控制好工程变更，把成本控制在目标成本范围内才有可能。
　　 3.2.3 严格现场签证管理，及时掌握工程造价变化。
　　 在施工过程中，建设单位要加强现场施工管理，督促施工单位按图施工，严格控制变更洽商、材料代用、额外用工及各种预算外费用等工程签证。对必须发生的设计变更，尤其是涉及到费用增减的设计变更，必须先算帐后花钱，实行“分级控制、限额签证”；建设单位现场代表要督促施工单位及时做好各种记录，特别是隐蔽工程记录和签证工作，减少结算时扯皮现象的发生。许多工程就是因为现场签证不严肃，给工程签证带来非常大的麻烦，导致较大的经济损失，因此严格现场签证管理是施工阶段控制工程成本的关键。
　　 3.3工程竣工结算审核。它是竣工结算阶段的一项重要工作，也是施工阶段投资控制的最后一环。经审核的竣工结算书是承包商与业主进行最终工程款结算的依据，因此项目造价师应当依据合同文件认真细致的审核。
　　 首先，应审核竣工工程内容是否符合合同内容条件要求且验收合格，如工程是否按合同工期竣工、工程质量是否达到合同标准等等；审核是否按合同约定的结算方法、计价定额、取费标准、主材价格和优惠条款等。特别要注意主材价差调整是否与实际情况相符。第二，要认真审核工程量的计算是否准确。第三，要详细编制工程结算审核报告，载明每一项核减或核增的计算结果和依据，做到公平、公正、科学、合理，尽量避免引以争议。最后作为建设方还应针对项目工程作出后评估，与投资估算进行比较、分析、评价，为后续项目工程的成本控制作指导。
　　参考文献
　　（1）徐大图工程建设投资控制北京：中国建筑工业出版社，1997
　　（2）唐连钰工程造价的确定与控制北京：中国建材工业出版社，2001
　　（3）徐蓉 徐伟 土木工程概预算与招投标 同济大学出版社，2003

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