探索房地产企业税收筹划新举措
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作者: 胡兰 胡会蓉
【摘要】房地产企业的投资数额巨大、税收负担较重，使得房地产企业必须认真对待其涉税问题，把好税收筹划关，通过科学合理的税收筹划途径来实现合法范围内的避税和减税，从而有效减轻房地产企业的税负，增加房地产企业的利润额。本文主要介绍房地产企业涉税情况及进行税收筹划的必要性，并自此基础上提出合理筹划税收的新举措。
【关键词】房地产企业；税收筹划；新举措
在全球经济一体化趋势日益深入的21世纪，市场经济竞争日益白热化，这无形中加大了房地产企业生存的压力，尤其是其税金缴纳方面，已然成为影响房地产企业市场竞争力的重要方面。因此，房地产企业应该在税法允许的范围之内，应用新型的税收筹划方式来尽可能的降低房地产企业自身的涉税开支和风险，实现合法范围内的避税和减税甚至免税。这样，房地产企业通过科学的税收筹划方法，能够有效减轻企业的税费负担，这对于资金需求量大，经营风险较高，建设及销售周期较长的房地产企业来说，其意义巨大，是有效减少房地产企业开发成本的理财途径。
一、房地产企业进行税收筹划的含义及其必要性
对于房地产企业的税收筹划界定，目前还没有统一的定论，但是，我们基本上还是有些定义和说法的。那就是说，房地产企业的税收筹划一般是指，房地产企业为了最小化企业自身的税费负担，而在遵循相关税法以及符合一定的税法意图的前提之下，依据国家规定的相关税收政策，事先安排和筹划房地产企业自身的融资，投资，经营和分配等财务活动，并以此为依据选取最佳纳税方案，从而在整体上实现企业免除，减少或递延纳税义务等目标，以期最终获得最大的涉税收益。从本质上来说，房地产企业的税收筹划并不等同于违法性质的偷逃税收行为，更不是骗税行为，而是合法性质的税收收益最大化的理财方式，它符合国家的税法立法精神，是房地产企业为了提高利润而提高科学合理纳税意识的必然结果，是房地产企业维护自身合法权益的具体表现，它不仅属于理财问题，还是房地产企业进行经营决策的重要内容，贯穿于房地产企业经营管理活动的整个过程。对于具有独特生产经营特点的房地产企业来说，其追求利润最大化为根本目标，就必须实现科学化的管理模式。此外，房地产企业的自主筹资金额巨大，财务管理周期长，开发的项目风险大、投资决策责任重、要求严，且其财务涉及面广、管理难度与责任大，这些都要求房地产企业进行合理的税收筹划。但是，目前，我国的房地产企业纳税意识和法律意识薄弱，对于纳税还存在不少认识方面的误区，误认为纳税只是财务部门的工作，习惯于把税费筹划放在事后进行，且其对于纳税管理方面还存在不少问题，以至于房地产企业很多存在偷税逃税现象而受到税务部门的处罚。鉴于此，房地产企业必须进行税收筹划工作，以适应企业利润最大化目标和激烈的市场竞争带来的巨大压力。房地产企业一旦实现有效的税收筹划工作，就可以帮助企业自身实现财务利益的最大化目标，维护了国家的合法权益，增加了国家的财政收入，还有利于帮助国家对税法进行必要的完善和修订。
二、房地产企业税费筹划新举措
房地产企业进行合理税费筹划是其应有的合法权益，只是由于各种经济，税收，管理以及避税技能等方面的因素不同，使得房地产企业的避税机遇和税收收益也各有千秋。因此，房地产企业必须掌握基本的经营管理知识，还得充分了解各项税收制度，了解内外部存在的多种税收筹划方式的选择可能性，构思出一套税费筹划的基本思路，然后根据企业自身的实际情况和国家税收政策的更新变换来设计一个全新的，科学可行的降低税费支出的方法。对于房地产企业来说，其生产的产品基本包含了三个阶段，即项目立项，项目建设以及项目销售，因此，房地产企业进行税费缴纳筹划主要可以从这三个阶段来具体操作。（1）项目立项时，房地产企业的税收筹划包括：第一，应该选择合适的建房方式，改变习惯上自建并销售房产的行为，比如说利用代建或者合建等方式来进行较大空间的税收筹划。在进行房产代建时，要确定最终用户，进行定向开发，从而避免开发后销售缴纳土地增值税，这样可以减轻税负。在进行房产合建时，房地产企业可以合法减少土地增值税，还可以合法免掉营业税的缴纳。第二，房地产企业还可以通过开发多处房产以及进行不同方式的核算来为企业自身提供多种税收筹划的空间。一般来说，房地产企业进行合并核算的税收利益更大一些，但并不排除说分别核算也有更有利的情况，那么，房地产企业到底进行如何核算，则需要根据企业的具体情况进行分析比较。（2）项目建设过程中，房地产企业的税收筹划包括：首先，房地产企业可以通过增加扣除项目，从而使得房地产的增值率不超过20%，那么，就符合“土地增值税在建造普通标准住宅增值率不超过20%的情况下可以免征”的政策，从而享受土地增值税的免税待遇。这是一种税收筹划方式。其次，房地产企业还可以通过筹划相关的借款利息来进行税收筹划，这是由房地产企业自身的资金特点决定的。因此，房地产企业可以把完工前的利息费用计入开发成本等增加扣除项目，从而从税基和税率两方面减轻税负。还可以把完工之后的利息支出进行增加项目扣除，从而实现企业的价值最大化目标。最后，房地产企业还可以把销售与装修分散开来，以分散经营收入，从而也能实现税基和税率的减少，税负也就相应的减轻了。（3）项目销售过程中，房地产企业可以选择合适的销售方式来合法合理的减少税负。具体来说，首先，房地产企业可以设立独立的销售分公司来直接负责销售工作，这可以大大增加土地增值税、营业税和企业所得税的筹划空间。其次，房地产企业还可以通过减少账面收入或递延纳税时间来进行税费缴纳筹划，比如说房地产企业可以委托销售公司来销售房地产，并和销售公司协商开具销售清单来尽量递延纳税义务，还可以避免销售公司缴纳营业税。
此外，除了以上几种主要的税收筹划方式以外，房地产企业还可以利用税法规定的减免税税收优惠政策条款来达到减税、免税的目的，前提条件是房地产企业要根据自身实际情况，制定切实可行的方案来使自己符合这些税收优惠政策，一旦用足用好现行的税收优惠政策，也是企业避税筹划的重要方式，当然，企业要注意不能曲解或者滥用优惠政策，否则，得不偿失。另外，房地产还可以利用纳税临界点来避免承担较重的税负，还可以巧设分支机构来进行纳税筹划，或者适当推迟土地的开发时间来进行纳税筹划，亦或是优化一定的收入结构或者筹划置业房地产的大修理支出费用来进行纳税筹划，还可以筹划选择不同的配套设施开发成本进行纳税筹划等。诚然，房地产企业在进行税收筹划的时候，由于涉及金额较大，因此，需要注意以下几个方面的问题，即需要加强税收政策的学习，增强自身的法律意识；在进行纳税筹划时要注重规范性筹划，切不可只重投机；要构建整体的税费筹划思路和方案，做到战略战术筹划兼顾；要把结果性筹划改为事先筹划，从而使得筹划从补漏性向前瞻性发展。此外，房地产企业进行税收筹划时，还应进行成本效益分析，在合法合理的范围内进行系统性的全盘性的税收筹划工作，从而最大限度的防范纳税筹划潜在的风险，实现收益与风险之间的有机调和。
综上所述，房地产企业作为资金密集型企业，其涉税金额巨大，针对其的税收政策既有共通性，又有行业特殊性，作为房地产企业相关的财务人员来说，必须首先综合了解企业的各种情况，并在扎实的税法基本功知识基础上，对房地产企业的税收进行科学合理的筹划，认真把好税收筹划关，在市场公平竞争原则的基础上，从大处着眼，小处着手，其实现企业价值的最大化目标，并把企业的管理水平提高到了一个新的层次，实现企业的最优化资源配置，在合法合情合规范围内创造企业的最小化税费支出，这将有利于企业的生存和发展。
参考文献
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