房地产企业内部控制探析
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作者: 陈 余
摘要：内部控制是现代企业加强管理，提高经营效率，实现经营方针和目标的有效工具和手段，对房地产开发企业来说尤是如此。结合自身多年的实际工作经验，并参考大量文献资料，分析了房地产开发企业的内部控制问题，并提出了自己的建议。
关键词：房地产；企业；内部；控制
中图分类号：F293.33文献标识码：A文章编号：1672-3198(2009)06-0175-02
1有关企业内部控制
企业内部控制是以专业管理制度为基础，以防范风险、有效监管为目的，通过全方位建立过程控制体系、描述关键控制点和以流程形式直观表达生产经营业务过程而形成的管理规范。
企业内部控制主要包括下列要素：
(1)内部环境。内部环境是企业实施内部控制的基础，一般包括治理结构、机构设置及权责分配、内部审计、人力资源政策、企业文化等。
(2)风险评估。风险评估是企业及时识别、系统分析经营活动中与实现内部控制目标相关的风险，合理确定风险应对策略。
(3)控制活动。控制活动是企业根据风险评估结果，采用相应的控制措施，将风险控制在可承受度之内。
(4)信息与沟通。信息与沟通是企业及时、准确地收集、传递与内部控制相关的信息，确保信息在企业内部、企业与外部之间进行有效沟通。
(5)内部监督。内部监督是企业对内部控制建立与实施情况进行监督检查，评价内部控制的有效性，发现内部控制缺陷，应当及时加以改进。
2房地产企业进行内部控制必要性分析
内部控制是单位为了保证实现经营管理目标，在分工负责的前提下，组织内部经营活动而建立的各职能部门之间对业务活动进行组织、制约、考核和调节的方法、程序和措施，用以明确单位内部各职能部门的职责和权限，形成一个完整严密、相互联系、相互协调、相互制约的控制系统的总称。内部控制是现代企业加强管理，提高经营效率，实现经营方针和目标的有效工具和手段，对房地产开发企业来说尤是如此。
由于房地产的组成部分土地，是稀缺又不可替代的资源，属国家所有。国家利用经济杠杆进行宏观调控，利用价值规律通过市场引导房地产开发企业达到供需平衡，保证消费者的利益。宏观调控对房地产经营的作用，比其他商品更为重要，也是企业最难以控制的风险。同时房地产经营活动，不仅受经济形势变化的影响，而且会受政治形势变化的影响，变数较多。加上融资环境恶化，政策环境严厉，开发品质要求越来越高，项目成本不断上升。因此，建立完善的房地产企业内部控制制度，对于完善房地产公司的治理结构和信息披露制度，保护投资者合法权益，并保证资本市场有效运行，均有着非常重要的意义。
3我国房地产企业内部控制现状
(1)我国部分房地产企业内控意识薄弱，执行不到位。部分房地产企业企业内部控制建设因企业组织类型不同而不同，主要表现为：民营企业，经营者对内部控制认识不足，没有充分认识到建立内控的重要性和必要性；在管理上实行家族制，在决策中惯用长官意识，在岗位设置上为节省人工费用，实行一人兼多岗、一岗并多职，没有很好地构成内部牵制；在货币资金管理、实物监控、投资和资产处置等方面，没有制定成文的内控制度。
(2)房地产行业内部控制体系不健全。目前，多数企业的内部控制制度不够全面，在控制环境、会计系统、控制程序等方面均有较多的不完善之处。例如没有覆盖所有的部门和人员，没有渗透到企业各个业务领域和各个操作环节，使中小企业会计工作秩序混乱、核算不实而造成会计信息失真现象极为严重。
(3)内控制度行为主体素质不能完全满足需要。大部分房地产企业财会人员(尤其是基层人员)得不到有效的培训、提高，专业水平很难适应新的工作形势要求。一些不具备从业资格的人员也进入了财会队伍，思想素质差，业务一知半解。
(4)企业的监督机制不健全。目前有很多企业监督评审主要依靠内审部门来实现，而有些企业的内审部门隶属于财务部门，与财务部同属一人领导，内部审计在形式上就缺乏应有的独立性。另外，在内审的职能上，很多企业的内部审计工作仅仅是审核会计帐目，而在内部稽查、评价内部控制制度是否完善和企业内各组织机构执行指定职能的效率等方面，却未能充分发挥应有的作用。
4完善我国房地产企业内部控制对策
(1)完善会计系统的建立。房地产开发企业一个有效的会计系统应当能做到：①确认并记录所有真实的经济业务；②及时并充分详细地描述经济业务，以便在财务会计报告中对经济业务做出适当的分类；③计量经济业务的价值，以便在财务会计报告中记录其适当的货币价值；④确定经济业务发生的期间，以便将经济业务记录在适当的会计期间；⑤在财务会计报告中适当地表达经济业务和披露相关事项。
(2)房地产企业应该设立有效的控制活动。房地产企业在遵守会计准则的基础上，应从本单位会计工作实际出发，建立健全和强化自身合理的会计政策和会计控制制度。为此应作到：①明确规定处理各种经济业务的职责分工和程序方法；②职责分离；③资产接触与记录使用；④绩效考评；⑤保证会计凭证和会计记录的完整性和正确性；⑥明确规定建立财产清查盘点制度；⑦明确规定计算机财务管理系统操作权限和控制方法。
(3)建立良好的控制环境。任何企业的控制活动都存在于一定的控制环境之中，控制环境的好坏，直接影响到企业内部控制的遵循和执行，以及企业经营目标、整体战略目标的实现。加强和完善企业内部控制，应注意企业内部控制环境的建设，包括经营管理的理念、方式和风格，组织机构，授权和分配责任的方法，管理控制方法，人力资源管理政策和实务，外部环境的影响等。只有建立良好的内部控制环境，才能保证制度的真正落实，才能真正达到内部控制的目的。在房地产开发企业的全部经营活动过程中，应树立以下观念：宏观经济观念、市场经营观念、竞争观念和创新观念等，树立正确的房地产经营思想，必须以全心全意为消费者服务为宗旨；以提高经济效益为中心；以竞争和改善经营管理为手段；以国家法律、政策为依据；以国家大局利益为准绳，最终实现房地产经营目标。
(4)提高管理人员对内部控制的认识程度，增强内部控制意识。人作为企业的主体，作为企业各项政策的执行者，应该最先从根本上提高自身对内部控制的认识程度，这是提高我国企业内部控制效果的首要条件。只有房地产企业各级人员认识上得到了提高，房地产企业各个业务部门或人员才能真正的贯彻企业的各项制度。工作人员正确理解内部控制的目标和含义，重视内部控制在管理活动中的重要地位，树立全面控制的概念，使内部控制超越财务、审计的范围，渗透到企业管理的方方面面，在业务运作过程中才能真正相互影响、相互制约。
(5)完善房地产公司治理结构，为内控系统的构建提供制度基础。健全的房地产公司治理结构是房地产企业实施内部会计控制、优化管理的前提。公司治理结构是企业产权关系的具体体现，是企业决策机制、激励机制和监控体系等制度安排的基础。有效的治理结构是决定企业能否正常运转和健康成长的基础性制度，是内部会计控制制度的组织保证。建立和完善内部会计控制制度，在治理结构上进一步强化董事会的作用，完善决策机制；健全监控体系，设立内部审计、稽核等专门的监督机构，并赋予其相应的监督权；建立和改进激励和约束机制，要以制度约束人，强化责任追究制度。
(6)强化和完善内部监督机制。尽管房地产企业设立各项制度安排、进行权责分工、进行目标管理、采取各项控制程序，但监督是必需的。为了确保内部控制制度得到全面、准确的实施，必须建立内部控制机制，推进内部控制的落实。财政、税务、审计、人民银行、证券监管、保险监管等部门应当按照有关法律、行政法规规定的职责，对有关单位的会计资料实施监督检查。同时，大力发展注册会计师事业，充分发挥其独立超然的特性，履行社会公证和监督职能，使会计人员一方面受法规制度的规范，另一方面受注册会计师的公证监督。另外，要发动全社会参与会计监督。鼓励与支持广播电视、报刊等新闻媒体对企业(特别是上市公司)违法违纪行为曝光，以充分发挥舆论监督的作用。
总之，加强房地产企业内部控制，建立健全内部控制体系，是企业自身的需求，也是企业面对市场风险与挑战的需要。认真总结和探索新方法、新思路，从根本上确保企业持续、稳定、健康发展。
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