论异议登记的适用要件

来源:用户上传      作者: 程啸

　　异议登记是《物权法》第19条第2款规定的一种登记类型，它是为了解决更正登记程序较为费时，申请更正的权利人与登记名义人之间的争议一时难以解决，而由法律确立的一种对真正权利人利益的临时性保护措施。《房屋登记办法》和《土地登记办法》也分别对房屋异议登记与土地异议登记作出了规定。但是，由于异议登记是《物权法》借鉴比较法(主要是德国法)的经验而引入的一种新型登记，我国以往的不动产登记制度中并无此类登记，加之《物权法》对异议登记的规定较为简略，因此理论上和实践中对于异议登记的适用要件存在不同的理解，有很大的分歧。由于明确异议登记的适用要件，不仅有助于登记机构正确进行异议登记，贯彻落实《物权法》的立法目的，而且也能够有效避免因登记机构错误办理异议登记而承担赔偿责任。故此，本文拟对异议登记的适用要件问题进行一些粗浅的探讨，以推动理论界与实务界深入研究这一问题。
　　
　　一、异议登记只适用于不动产登记簿记载的事项错误
　　
　　1　是否不动产登记簿上的任何事项错误都可以申请异议登记
　　在德国法上，异议仅能针对登记簿上权利事项的错误而提出，对此是不发生疑问的，因为，《德国民法典》第899条规定的异议登记与第894条规定的更正请求权紧密相联，能够申请异议登记的人应当是享有更正请求权之人。更正请求权是指，当不动产登记簿的内容与真实的权利不一致时，请求相对人表示同意更正登记的请求权。它属于物权请求权的一种，是排除妨害请求权在不动产登记程序中的具体体现。由于更正请求权属于物权请求权，具有从属性，附随于物权，因此只有物权人才能享有更正请求权，依据<德国民法典》第894条，更正请求权人就是“其权利未被登记或未被正确登记的人或因登记并不存在的负担设定或限制而受到侵害的人”。申言之，在德国民法中，只有那些物权被不正当的登记(即登记簿上的权利事项错误所涉及)的人才享有更正请求权，才能申请异议登记。这些入主要包括：其一，其权利未被登记或未被正确登记的当前的、真实的权利人；其二，在处分限制被不正确的记入登记簿的情况下，更正请求权人是指因该处分限制而受到损害的人；其三，如果登记簿的更正将改善其法律地位的话，则同一或后顺位的权利人也享有更正请求权。由于申请异议登记的人是更正请求权人，因此依据《德国民法典》第899条，更正请求权人可以通过法院发布的假处分命令或依据登记簿更正所涉及的权利人的同意而进行异议登记。
　　在我国，尽管从《物权法》第19条第1款与第2款的表述来看，似乎只要是登记簿上记载的事项错误，当事人都可以申请更正登记，并且在登记簿记载的权利人不同意更正时，利害关系人也可以申请异议登记，然而，由于并非登记簿上记载的任何事项都具有公信力，在它们发生错误时都能够导致他人的善意取得，因此并非登记簿上记载的任何事项(可能或确实)存在错误，利害关系人都可以申请异议登记。只有针对那些会引起善意取得的登记簿上记载事项(确实或可能)的错误，利害关系人才能申请异议登记。所谓“会引起善意取得的登记簿上记载事项”就是指登记簿记载的关于不动产物权归属和内容的事项，即权利事项由于登记簿上记载的物权归属或内容的事项出现错误时，会引起第三人的善意取得，所以利害关系人才迫切需要通过异议登记获得临时性保护。由于异议登记的效力主要是击破登记簿的公信力，所以在登记簿错误出现后倘若已经发生了不动产交易并办理了登记，则利害关系人不能申请异议登记。例如，甲乙夫妻共有的A房屋被登记为甲单独所有，后甲将该房屋出售给丙并办理了所有权转移登记。此时，共有人乙不得针对登记簿上对丙的所有权的记载提起异议登记，而只能针对无权处分人甲提起侵权之诉。
　　2　能否针对异议登记、查封登记或预告登记的错误申请异议登记
　　在我国的不动产登记簿上，异议登记、查封登记和预告登记都是记载在登记簿的其他状况部分而非权利状况部分。由于异议登记既非在不动产上设立的权利负担，也不是对登记权利人处分行为的绝对的或相对的限制，而只是一项在登记簿中可能是不正确体现的或者根本没有体现的物权的临时性保护。况且，一旦证实登记簿是正确的，异议登记就失去效力。因此，笔者认为，即便当登记簿上记载的异议登记是错误的，也不能再针对该异议登记申请异议登记，
　　至于利害关系人能否针对查封登记和预告登记申请异议登记的问题，有学者持否定的观点，理由在于：首先，查封登记限制了登记权利人的处分，因此不存在他人善意取得的可能性，故此没有必要通过异议登记来击破登记簿的公信力。其次，预告登记并不意味着预告登记权利人享有不动产物权，因此不存在他人因错误的预告登记而善意取得的问题，因此对于预告登记也不能申请异议登记。笔者赞同对查封登记不能申请异议登记的观点。不过，利害关系人针对登记簿上关于预告登记的记载错误能否申请异议登记的问题，较为复杂。依据《物权渤笫2。条，预告登记旨在保障将来实现物权，即它担保的是以取得不动产物权为内容的债权请求权的实现，而依据《物权法》第106条，债权请求权当然是不可能善意取得的。但是，由于预告登记通过限制登记权利人的处分而担保预告登记权利人将来实现物权，因此预告登记本身属于起到物权效力的担保权，所以在一定情形下预告登记也是可以被善意取得的。首先，如果登记簿上错误记载了所有权人，而第三人可以自非所有权人处发生对预告登记的善意取得。例如，甲为A房的所有人，但登记簿上却错误的将乙登记为所有人，乙将A房屋以分期付款的方式出卖给丙，双方共同办理了预告登记。由于丙善意的信赖登记簿上对乙所有权的记载，因此尽管丙并未与乙办理转移登记，但是已经办理预告登记，故而应当认为丙可以善意取得预告登记。不过，在这种情况下，由于真正的权利人甲可以通过针对登记簿上关于乙的所有权的错误记载而申请异议登记，故此无须针对乙丙之间的预告登记申请异议登记。其次，如果预告登记所保护的请求权仍然有效存在，但是预告登记却被不法注销了，此时由于他人可能善意取得没有预告登记负担的不动产物权，故而也应当允许预告登记权利人通过申请异议登记获得临时性保护。例如，出卖人甲与买受人乙订立了买卖A房的分期付款买卖合同，按照约定双方申请了预告登记。后甲通过伪造材料的方式使该预告登记被错误注销了。如果甲再将A房出售给丙时，因取得人丙会对登记簿上就A房原有的预告登记的注销产生信赖，所以丙就可以依据《物权法》第106条第1款善意取得A房的所有权。为了切断登记簿上错误注销预告登记而产生的公信力，应当允许利害关系人即乙针对预告登记的错误注销申请异议登记。
　　
　　二、异议登记不以权利人不同意更正为前提
　　
　　《物权法》第19条第2款规定：“不动产登记

簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。”《房屋登记办法》第76条规定：“利害关系人认为房屋登记簿记载的事项错误。而权利人不同意更正的，利害关系人可以持登记申请书、申请人的身份证明、房屋登记簿记载错误的证明文件等材料申请异议登记。”《土地登记办法》第60条第1款规定：“土地登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。”一些人据此认为，异议登记以不能办理更正登记为前提，即只有当登记簿记载的权利人不同意更正时利害关系人才能申请异议登记。
　　笔者认为，《物权法》第19条第2款并非为异议登记设置前提要件，而只是表明：当不动产登记簿存在权利错误时，如果登记簿记载的权利人不同意更正，而利害关系人又不能提供证据证明登记簿上的权利错误乃是因登记簿与登记原因文件不符所致，从而申请登记机构予以更正登记，那么在利害关系人与登记权利人之间就产生了物权归属或内容上的争议。该争议需要通过诉讼加以解决(这就是《物权法》第19条第2款特别提到了“起诉“一词的原因)。正因如此，利害关系人才有必要申请异议登记，毕竟通过诉讼解决登记簿的权利错误需要较长的时间。可是，当登记簿上存在非权利事项错误时，由于不涉及物权归属或内容上的争议，更正申请人可以通过提供证据证明登记簿错误的存在而请求登记机构进行更正登记。无须得到登记簿记载的权利人的同意，即便登记机关拒绝办理更正登记，因非权利事项的错误不会导致他人善意取得不动产物权。更正登记申请人也不能申请异议登记，而只能针对登记机关提起行政诉讼。此外，如果认为异议登记以权利人不同意更正为前提，则登记机构在受理异议登记申请时，势必要求利害关系人提交权利人不同意更正的证明材料。当权利人既不同意更正也不出具拒绝同意更正的文件时，利害关系人势必无法申请异议登记，由此将导致异议登记的立法目的落空，这显然是不妥当的。
　　
　　三、只有利害关系人才能申请异议登记
　　
　　《物权法》第19条第2款明确规定，只有利害关系人才能申请异议登记，之所以钵囱权法》第19条第1款规定权利人和利害关系人均可申请更正登记，同条第2款却只规定利害关系人可以申请异议登记，理由在于：异议登记只能针对登记簿上出现权利事项错误时提出，而只有物权未被记载入登记簿、未被正确的记载、被不正当的注销或被错误的于其物权上记载了负担的人，才会与登记簿上的此种权利错误具有法律上的“利害关系”，才属于利害关系人。作为更正请求权人，利害关系人需要申请更正登记。而在登记簿记载的权利人不同意更正时，利害关系人为了避免他人因登记簿上的权利事项错误而善意取得不动产物权导致其权利消灭，就需要申请异议登记，以便在更正登记完成之前暂时切断登记簿的公信力。例如，甲乙按份共有的房屋被错误登记为甲单独所有，甲属于登记权利人，而乙虽然在实体法上是房屋的所有权人之一，但是并未被正确地记载于不动产登记簿，故此，乙属于与登记簿记载的权利事项的错误具有法律上利害关系之人。易言之，只有那些有可能因为第三人的善意取得而使自己的物权被消灭或被设置负担(如抵押权)的人，才属于《物权法》第19条第2款规定的利害关系人。
　　至于《物权法》第19条中的“权利人”是指那些物权已被正确的记载入登记簿的人。他们虽然也属于更正登记的申请人，但不是更正请求权人。作为“权利人”，他们申请更正的是登记簿上的非权利事项错误。这与“利害关系人”要更正登记簿上的权利事项错误是不同的。既然权利人只是申请更正登记簿上的非权利事项错误，而这些事项也没有公信力，《物权法》第19条第2款自然就没有必要也将他们作为异议登记的申请人加以规定。
　　
　　四、利害关系人应当初步证明登记簿记载的权利事项可能存在错误
　　
　　由于异议登记完成后会发生一定的法律效力，如推翻登记簿的推定力以及击破登记簿的公信力，如果任由当事人随意申请异议登记，显然会对登记权利人不正当地造成损害，因此当事人在申请异议登记时应当初步证明登记簿记载的权利事项存在错误，在我国，由于《房屋登记办法》、《土地登记办法》还赋予了异议登记以限制处分的效力，在这种情况下就更需要异议登记申请人初步证明登记簿记载的事项可能存在错误。故此，《房屋登记办法》第76条规定：“利害关系人认为房屋登记簿记载的事项错误，而权利人不同意更正的，利害关系人可以持登记申请书、申请人的身份证明、房屋登记簿记载错误的证明文件等材料申请异议登记”。
　　但是，《房屋登记办法》第76条中的“房屋登记簿记载错误的证明文件”不同于《房屋登记办法》第74条第1款中的“证明房屋登记簿记载错误的材料”。前者是指，能够初步证明登记簿记载可能错误的文件，如夫妻共有财产只是登记了一方的名字，另一方申请异议登记时可以提供结婚证书和购房合同等来初步证明登记簿记载错误。而后者必须是确凿无疑地证明登记簿记载错误的材料，如确定房屋权利归属、内容与房屋登记簿记载的权利状况不一致的人民法院、仲裁委员会的生效法律文书等。这是因为，异议登记中只需要利害关系人初步证明登记簿记载的权利事项可能有错误即可，因为如果当事人已经可以确凿无疑地证明登记簿记载的权利事项就是错误的，其完全可以依据《物权法》第19条第1款申请更正登记，无须再申请异议登记。毕竟异议登记只是由于更正程序漫长而由法律设立的一种临时性保护措施。已经能够更正登记了，这种临时性的保护就完全没有必要了。正因如此，《上海市房地产登记条例》第65条才规定：“房地产权利的利害关系人认为房地产登记簿记载的土地使用权人、房屋所有权人等事项有错误，房地产登记簿记载的房地产权利人不同意更正，且利害关系人不能提交行政机关、人民法院、仲裁机构已经发生法律效力的文件证明房地产登记簿记载的权利归属等事项确有错误的，可以持权利归属等事项可能存在错误的有关证据申请异议登记”。
　　
　　王雨晨　责任编辑

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