对房地产融资方式的探讨
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【摘要】房地产的融资渠道不应只限于银行贷款这个唯一的渠道,而应是以银行贷款为主渠道的前提下,配之以房地产信托及房地产投资信托基金、房地产产业投资基金等多种形式相结合的良性的、低风险、高效率的融资渠道。
【关键词】房地产；融资方式
目前，我国房地产业的融资新旧问题亟待解决，房地产业发展除了银行信贷资金支持外几乎还没有其他的融资方式。融资结构单一，融资渠道有限，因此要采取多种房地产融资方法。
1 房地产金融基本状况
近年来我国房地产的金融支持力度有所下降，目前，我国房地产开发资金来源主要分为：国家预算内资金、国内贷款、债券、利用外资、自筹资金和其他资金。我们从牛力华、忍卫卓“我国房地产金融发展现状及问题解决”一文给出的数据中，可以清晰看出自1998年以来，国家预算内资金、债券和利用外资绝对值及占比均很低，且呈不断回落态势；房地产开发资金中约有60%左右来自于银行贷款，房地产开发企业对银行信贷资金依赖程度很大。就商业性金融支持体系而言，自98年，我国房地产开发贷款余额一直保持着两位数的增长率，年均增长率为20.09%，高于同期全部金融机构贷款余额年均增长率（12.71%）7.38个百分点。2004年，房地产开发贷款和住房消费信贷增长率均呈下降态势，与2003年相比，2004年房地产开发贷款增长率下降了32个百分点，住房消费信贷增长率下降了7.29个百分点。我国政策性住房信贷主要指对个人的住房公积金贷款。截至2004年底，全国建立住房公积金职工人数为158万人，仅占在岗职工总数的8.2%；累计向433万人发放了住房公积金贷款，仅占建立住房公积金职工总数的7%，比例明显过小；全国住房公积金缴存总额中用于个人住房贷款和购买国债的资金仅为56.1%，沉淀资金闲置的比例为42.6%。积金大量处于闲置状态，对中低收入家庭购房的支持力度有待进一步提高。
2 房地产业融资问题的主要成因
造成房地产业融资问题的主要成因有以下几个方面:
2.1 土地取得成本提高。土地招挂拍的市场化运作大大增加了房地产企业拿地的成本,占用了企业更多的资金,同时也使得原先能够通过土地的增值获取超额利润的房地产企业利润变薄,资金的自我积累能力下降。
2.2 房地产业存在调整期。相关数据表明,我国房地产业发展波动周期一般为4-5年,一旦进入调整期,产品销售速度必然明显下降,资金回笼周期延长。
2.3 海外企业竞争加剧。目前，大批海外房地产业进入我国内地，对我国房地产业是一个很大的冲击。
3 房地产业融资的方式
3.1 银行贷款 。房地产贷款是指与房产或地产的开发、经营、消费等活动有关的贷款，主要包括土地储备贷款、房地产开发贷款、个人住房贷款、商业用房贷款等。
3.2 企业上市融资。上市曾是房地产企业梦寐以求的一条融资渠道，但是在1994年宏观调控的大背景下，中国证监会决定暂不接受房地产开发企业的上市申请，直到2001年初才解除了这一禁令。因此，对于一些规模较大的开发项目，尤其是商业地产开发具有很大的优势。一些急于扩充规模和资金的有发展潜力的大中型企业还可以考虑买(借)壳上市进行融资。
3.3 信托项目融资。在银信贷收紧的情况下，房地产信托迅速成为近年来异常活跃的房地产融资方式。
3.4 房地产信托投资基金（REITs）。房地产投资信托基金(ReaIEstatelnvestment Trusts，简写为REITs)，是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金制度。
3.5 房地产债券融资 。房地产债券是企业债券中的一个组成部分。我国房地产企业发行企业债券并不多见。
3.6 夹层融资。“夹层融资”(mezzanine efinancing)是指从风险与收益角度来看，介于股权与债权之间的投资形式。“夹层融资”可创新的金融产品很多，一部分可以转让成股份，一部分可以转让成债券；在结构上，可以是本金和利息按月付给投资人，也可以在前期急需资金的时候只支付利息，最后才归还本金。因此，其灵活性非常适合于房地产业。
3.7 其他方式。首先，私募融资。作为一股不容忽视的民间力量，在股市和房市这样一些高回报的行业中，私募基金无时不在证明自己的存在，甚至充当房价大幅波动的罪魁祸首。其次，典当融资。对于国内数量众多的中小型房地产开发企业而言，宏观调控之后的资金问题与大型开发商相比显得尤为突出。其三，合作开发。土地实现完全市场化的公开供给之后，土地供应量亦随之减少，开发商取得土地的成本增加。其四，海外地产基金。目前外资地产基金进入国内资本市场一般有以下两种方式――一是申请中国政府特别批准运作地产项目或是购买不良资产；二是成立投资管理公司合法规避限制，在操作手段上通过回购房、买断、租约等直接或迂回方式实现资金合法流通和回收。
4 对房地产业融资方式的探讨
4.1 造成我国房地产企业融资方式单一的原因：
4.1.1 我国金融体制不够完善、证券市场不成熟。我国经济正处于从计划体制向市场体制过渡的时期，或多或少都保留了计划体制的因素。
4.1.2 相关房地产融资的法律制度缺失。政府对房地产融资的影响很大，对于银行贷款之外的融资方式，如房地产信托，股权融资，REITS等等，政府都有很大的限制，采取这些方式融资。
4.1.3 房地产企业法人融资观念滞后。在过去的金融机构只有银行的环境下，房地产企业法人只能通过银行贷款获得资金。
4.1.4 国有银行筹集资金的能力居支配地位。银行吸收的是全国人民的存款，尽管房地产企业所需要的资金庞大，银行贷款还有其他的优势，贷款利率稳定，银行数量众多，办理程序比较简便等等，吸引了很多的房地产企业。
4.2 我国房地产企业融资方式应该采取多元化的途径
4.2.1 加快金融改革的进程。融资方式的单一，归根结底都还是我国的金融市场不够成熟。因此，完善金融体制十分必要。
4.2.2 转变政府职能。过去房地产市场的计划体制，造成了房地产企业对银行贷款的过度依赖。现在已经是市场经济，应该以市场为主导，政府对房地产企业融资的直接干预已经不适宜了。
4.2.3 房地产企业要改变融资观念，尽早与市场经济接轨、与国际接轨。国际上房地产企业的融资方式都是多样，灵活的。
4.2.4 大力发展融资中介服务机构。房地产融资涉及金融、法律、房地产、投资等方面的专业领域，因此设立提供信息服务的资产评估机构，咨询公司，律师事务所很有必要。
4.2.5 推广其他融资方式，进行融资方式创新。如房地产信托相对银行贷款而言，可以降低房地产业整体的融资成本，节约财务费用；股权融资增强了公司抗风险的能力等等，除了发展现有的融资方式，还应该探求更新更有效的融资方式，例如新出现的融资租赁，合伙建房等。
参考文献：
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[6]张学．房地产金融知识手册．中国金融出版社.
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[8]贾锐强我国房地产企业融资方式探讨金融投资中国价值网2007年4月10日.
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