商业地产发展趋势的探讨

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　　【摘要】改革开放以来，随之市场经济的深入发展，由于在提高城市整体形象、扩大内需、拉动就业、增加税收等方面商业地产起到了举足轻重的作用，因此各级政府部门对其大力的支持，出现了商业地产业裂变式的发展势头。目前我国的商业地产特点是发展时间相对国外较短，运行过程中表现出经营效率较低、没有科学的决策引导、管理水平也相对落后，这些也给商业地产发展带来一定的阻力，根据当前出台的政府宏观政策，本文通过对以上各个方面进行分析研究，从而预测我国商业地产未来的发展趋势，这对于使我国商业地产向着规范、健康、有序的方向前进具有一定的指导意义。
　　【关键词】商业地产；发展；趋势
　　
　　1 当前我国商业地产发展过程中出现的一些问题
　　过去的几年里，我国房地产行发展整体表现为螺旋式上升态势，除金融危机对我国的房产业一定的影响外，商业地产长期以来所存在的一些问题也是一个重要方面。
　　1.1 商业地产较低的经营效率
　　当前在投资商业地产前，许多开发商不对该地的实际情况进行详细的调研，对不同类型的商业都采取同一种单一的构建模式。由于没有进行详细的研究分析，在运营方面很多商业地产项目表现的不尽如人意。最近几年一些购物中心、百货商场、商业街、批发市场多出现倒闭现象，这对商业地产发展有一定的负面影响。
　　1.2 商业地产业资金紧张、融资渠道狭窄
　　在我国目前银行的短期贷款是商业地产开发资金的主要来源，因此造成商业地产对银行信贷依赖性很大，在一些大型商业地产项目开发上甚至运用85%以上的信贷融资。如果不拓宽融资渠道，商业地产中地产开发和商业经营之间的脱节问题就很难得到有效地解决。
　　1.3 在供需方面商业地产表现出失衡现象
　　在我国商业地产快速发展的引导下，商业地产成为地产开发商的开发焦点。2008年由于全球金融危机的影响，我国的经济也出现的下滑的现象，对此，商业地产变成了众多开发商的避风港，因此加大了商业地产的投资比例，进一步加大了供求失衡的严重程度。最近期间，增加了商业地产的存量，从而出现了商业地产售价降低，提升了商业营业用房的空置率，甚至出现开发商资金链中断等后果，这也都不利于商业地产的长远发展。
　　1.4 商业地产业在管理运营方面表现的较为落后
　　优秀的商业地产项目应该是招商与运营、管理与建设并重的。但是目前众多商业地产开发商对建设、销售、招商方面较重视，而在管理和运营方面出现轻视现象，这就使某些商业地产项目营业秩序混乱、管理落后、服务冷淡，这些都为长期的发展增加了阻碍，不能带来长远稳定的效益。
　　1.5 缺乏科学的决策对商业发展进行引导
　　近几年，兴起的CBD 热给众多城市带来了经济的发展，但是没有科学的决策对其进行引导，众多商业地产在投入运营后并没有达到预期的收益效果。在有些城市不仅没有加速当地经济的发展，有的还出现投资失误，造成严重闲置现象。
　　2 商业地产业影响市场需求因素分析
　　2.1 商业地产需求受国际金融危机的影响
　　受到各国贸易保护主义和世界金融危机的影响，在中国宏观环境上一些国家商业地产需求主体造成了反面预期，严重影响了我国商业地产的需求潜力。
　　2.2 我国在世界经济地位的提升给商业地产的发展创造了机遇
　　国家在世界经济地位的提升提高了我国一些城市的国际化影响力，如天津等北京、上海、深圳等等。为此国际化程度的提高肯定会刺激商业地产的升值，使商业地产的需求潜力加大。
　　2.3 商业地产的需求受我国经济发展影响
　　即使全球金融危机给我国带来巨大的冲击，但相比来看我国的经济增长良好，在世界各国中，是一个罕见的经济增长型国家。虽然近来我国的经济增长趋势有所放慢，可是增长空间还有很大。在对外贸易中。2009年全国货物有22072亿美元进出口总额；全年达到335353 亿元的国内生产总值，比上一年有0.87个增长点，因此商业地产的发展一定会受到国内生产总值的持续增长的积极影响。
　　2.4 商业地产需求受中国快速城市化进程的促进
　　改革开放以来，中国城市化人口呈现出逐年上升的局势，人民的平均收入也在不断加大。2009年城镇居民有17175元的人均可支配收入，2009年末城镇人口占总体人口的比例达到45%。城镇化的快速挺进和人均可支配收入的不断加大势必给商业地产业得发展带来了良好的机遇。
　　3 现行宏观政策对商业地产的影响
　　商业地产英文为Commercial Real Estate，也就是此地产以商业用途为主。与为人们提供居住的住宅房地产和服务于工业生产的工业地产的相区别。2004年，在政府政策的引导下，商业地产成为了地产开发商的关注焦点。2005年，在国内跨国零售商发起了大规模的扩张，外资的引进给商业地产发展提供了良好的机遇。但2006年-2008年商业地产出现了供过于求的现象，商铺空置率加大，这使商业地产的竞争更为激烈。2009年，国际金融危机的影响，开发商还是把目光转向商业地产方向作为其避风港。2010年，出台的,新“国十条”， 住房信贷差别化政策的实行，给住宅地产带来一定的影响，同时又为商业地产带来良好的机遇，主要有以下几个方面：
　　3.1 商业地产投资上升，住宅地产投资下降
　　目前住宅地产是政府对楼市调控的焦点，对住宅方面的总投资进行了打压。2010年国家统计局对房地产运行数据公布显示，房屋销售价格在全国70个大众城市同比都有11.4%上涨，比5月份涨幅减小了1个百分点。在住宅地产受政府政策打压的情况下，商业地产成为了开发商青睐的投资方向，租售业绩在上半年商业地产上的表现也证明了这一点。国家统计局公布的数据同时显示，上半年,办公楼销售面积与同期相比有53.2%的增长，销售额也同比增长达9成。商业营业用房也有良好的销售业绩，销售面积与同期相比有41.6%的增长，,销售额与同期相比有57.1%的增长。本人认为2010年楼市新政的出台，国内商业地产将会跨入新一轮的增长期。从新国十条的基本方针来看，在住宅市场上政府会长期对投机炒作的现象进行打击，为此经过一段时间的努力，国内房产市场将会变为以消费为主导的市场。如此的政策环境，信贷条件相同，当然住宅投资风险及投资回报肯定不如商业地产的好。所以开发商会逐渐撤出在住宅市场的投资，而这部分撤出来的资金可能会进入商业地产市场，会凸现商业地产的投资价值。
　　3.2 二、三线城市会成为商业地产投资的新领域
　　房地产在政府新政调控的压力下，很多地产开发商采取了转型的策略，二、三线城市作为他们的转移目标。国十条的出台，万科、远洋等在内的地产企业都表现出了转移的迹象，对二、三线城市的投资明显加大。2010年上半年。在一线城市，万科只在广州、北京、上海获得合计66.7万平方米的4个投资项目，仅占总投资的5.66%。而截止到上半年末，在二、三线城市，万科有3179万平米权益土地储备。另一方面分析，在商业发展上,二、三线城市还处在起步阶段，甚至许多城市还保留着老式的国营百货，没有一家集娱乐、休闲、购物为一体的现代化商业中心。从人口总量来分析，二线城市有700万-1000万的人口，三线城市也有百万的人口，商业需求潜力很大，购买力也随着人均收入的增长而增强。比认从中长期来看，在新政的引导下，一线城市楼市增长空间明显要小于二、三线城市。在二、三线城市除少数热点城市、地区的房价出现泡沫现象外，新政的出台并没有给房价带来过大的影响，因为大部分在二、三线城市处于平衡的供需状态。

　　在一线城市市场日趋饱和城市化率提高的情况下，二、三线城市已成为商业地产开发新的目标。所以在今后二、三线城市将会变为商业地产企业之间的主要竞争领域。
　　4 商业地产未来发展趋势
　　随着生活水平的提高，人们对商业市场的要求提升，加上住宅市场的长期发展，商业地产也会在今后发展越来越大。商业城的建立不仅为居民的生活消费提供了便利条件，同时可以满足城市不同消费人群消费需求。出台宏观政策国十条，住宅地产的一部分资金进入商业地产，加上房地产信托基金在商业地产上的运作，中国的城市化将为我国经济的发展提供了平台。分析研究目前的国内市场局面，笔者认为在政策的引导下，商业地产在中国将要有以下的发展趋势：
　　4.1 环保生态商业地产-独立生态写字楼[2]
　　目前环境保护的重要性的得到了清醒的认识，在商业地产方面也不例外，其设计时要考虑低碳、节能、环保等方面。随着兴起的CBD经济，人们对以绿色生态和节能低碳排放为主流所设计的多功能新型低碳办公室产生强烈的青睐。如北京在东扩C B D工程中，在中央商务区周边带动了该地写字楼的复苏。笔者理解在当今大都市快节奏、高压力的工作环境下，“健康办公”、 “生态办公”、 绿色办公”的理念定会得到办公室工作人员的认可。在过去几年里，写字楼的快速发展，以从过去忽视办公环境转变为注重商务环境和生态环境，因此，在绿色生态商业地产方面，独立生态型写字楼将会是其先行者。
　　4.2 在消费模式上, 商业购物中心的发展将会受到体验式消费带动
　　经济的迅猛发展，提高了居民人均可支配收入，对此，我国的居民消费需求也发生了很大的变化。消费者不再满足过去的实惠、方便性，对个人品味的要求进一步加大，在购物过程中更愿意体味从中带来的乐趣，这就是商业中的体验式消费模式，这就增强了对时尚购物中心的需求，笔者认为, 现代商业地产开发中,体验性消费将是其重要的动力，文化性、舒适性、特色性、业态的丰富性及互动性越来越变得重要。而零售商业地产的核心就是购物中心，其还是有型商业资产，经营价值能够持续很远。在商业地产上的合理规划定位和体验性消费的推动下，购物中心未来的发展前途将是很光明的。
　　4.3 在经营模式上，主流将是“开发+ 持有”型[3]
　　从国外商业房地产开发的经验来分析，我国目前已达到接近50％的城市化率，以开发与持并重模式有为主流的商业地产物业将要得到发展。因此，在商业地产开发上，“开发+ 持有”模式将是最合适的商业模式，其以开发为主，在凭借开发过程所创造的业绩逐渐持有优秀的物业。国内目前已经出现了部分销售商自己持有其大型物业，这是根据当前的商业地产发展情况和政策导向的一个新的尝试。从长远角度来分析，笔者认为后期的物业经营能够带动利润的增长，出售型物业远比出租型物业回报率低。商业地产企业将逐渐回归理性，将追求不动产稳定收益和商业运营价值。在未来商业地产开发这种模式将会为的主流。
　　5 总结
　　根据对我国商业地产发展现状和政府出台的一些政策分析，未来商业房地产发展将会越来越出现多元化的态势。本文通过对当前我国商业地产发展过程中出现的一些问题、商业地产业影响市场需求因素及现行宏观政策对商业地产的影响进行研究，从多方角度分析未来商业地产的发展趋势。得出未来商业地产将向着绿色、环保的方向发展，体验式消费将会成为商业购物中心发展模式，“开发+ 持有” 型将是主要的经营模式。同时在对商业地产的长期发展分析，要牢记长期持有、扎实运营的原则，只有这样才能够与外界不良因素相抵抗，才能使商业地产向着良好的趋势发展。
　　参考文献
　　[1]中国指数研究院发布《新政30天――房地产业面面观》.
　　[2]中国不动产研究中心《2010年商业地产新趋势报告》.
　　[3]王巍栋. 2010年:商业地产或喜或悲.《现代商业》,2010年04期.
　　[4]赵 伟.商业地产为何如此被青睐.《城市开发》,2010年03期.
　　

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