基于生命周期下商业地产企业的融资策略研究

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　　摘要：商业地产企业是我国的经济支柱，2018年以来，商业地产企业面临金融监管加强、去杠杆、去通道信用紧缩的经济环境，其融资压力不断加大。融资渠道有限、融资成本也越来越高。本文主要分析了商业地产企业在不同生命周期下可能会面临的风险，并据以提出不同生命周期下商业地产企业应选择的融资方式。
　　1 我国商业地产企业融资渠道
　　目前，我国商业地产行业，经营活动包括供应链融资、销售回款;筹资活动包括境内间接融资、境内直接融资和海外融资。其主要的融资渠道有国内贷款（包括银行贷款、非银行金融机构贷款）、自筹资金（包括自有资金、其他自筹资金）、其他资金（包括定金及预付款、个人按揭贷款、其他资金）、利用外资（包括对外借款、外商投资）、各项应付款（包括应付工程款、其他应付款）等。
　　商业地产企业融资渠道还是比较多样化。据相关数据表明，在2017年，全国商业地产企业用于项目开发的新增资金为19.0万亿元，包括实际到位资金15.6万亿、各项应付款3.4万亿。其中，国内银行贷款2万亿，占比约为10.8%;自有资金5.1万亿，占比约为26.8%;销售回款7.3万亿元，占比约为35.0%。由此可以看出，虽然商业地产企业融资渠道逐渐多样化，但是融资资金的主要来源还是银行借贷、自筹资金和销售回款。
　　2 商业地产生命周期与融资策略间的关系
　　商业地产行业是典型的资本密集型行业，对资金的需求量较大，仅依靠其自有资金及以往的经营利润无法满足实际需要，为了保证企业正常经营运作，就需要通过外部融资筹集资金。因而，对于商业地产企业而言，制定合理的融资策略，显得非常重要。在制定融资策略时，往往会考虑自身的资本结构状况以及所面临的外部融资环境等因素，却容易忽略生命周期这一影响因素。
　　商业地产企业处于不同的生命周期所體现出的经营水平和发展情况是不同的，各个阶段的发展目标也就不同，当然所需要的资金量也不一致。因而，在制定融资策略时，就要充分的考虑生命周期，只有融资策略符合了房企的生命周期，才能使制定的融资策略更具有实际可操作性，更利于实现企业的发展目标，促进企业的健康成长。同样的，融资策略的有效性，会受商业地产企业生命周期的影响。
　　3 商业地产企业不同生命周期下的特点及存在的风险
　　通常认为一个产业或产业内的一个市场从出现到完全退出社会经济活动一般经历四个阶段：初创期、成长期、成熟期和衰退期，在不同的阶段行业具有不同的特征。
　　3.1 初创期
　　商业地产企业在初创期，自身投入的资本量较少，处于起步阶段，资本积累能力也较弱，整体规模较小，实现资本增值的速度相对较为缓慢，面临的重大问题便是资金不足。
　　企业要想生存下去，必须要有足够的资金。一方面来源于外部投资者的投入。但是，由于企业刚刚成立，相关的信息把握还不够全面，对于投资者而言，无法很好的判断企业的资信情况，企业与投资者之间信息不对称，因而，面对所存在的信息风险，投资者很难冒险进行投资;另一方面来源于企业的积累，但该阶段，企业盈利水平较弱，没有足够的土地储备，开发出来的项目是否与市场需求相符，能否顺利进行，能否在市场上立足，还是未知数，企业面临的经营风险较大。
　　3.2 成长期
　　随着企业的逐步发展，原始积累增多，盈利水平较初期有了显著提高，市场占有率有所提高，商业地产的品牌开始逐步建立。此时，是否能够持续得到资金供应，现金流是否稳定，能否获得较大的市场份额，开发更有前途的项目实现快速增长，便是该阶段需要考虑的问题。
　　成长期较初创期的信用风险有所下降。因为，进入该阶段，企业相关的财务状况，盈利情况，现金流情况及其项目开发情况等都逐步完善。向外部投资者提供的信息透明度较高，对他们作出的合理的决策较为有利。但是，经营风险仍然存在，因为进入成长期企业间的竞争变得更加激烈，为了扩大市场份额，可能会盲目进行扩张，未来现金流存在不确定性。不过较初创期经营风险有所下降。
　　3.3 成熟期
　　进入成熟期，盈利水平不断增高，企业的产品和服务开始获得大量回报。市场占有率较高。但增长速度较成长期变缓慢，行业间竞争变得更加激烈。此时，商业地产企业需要整合内外部资源，保证营运资金的平稳，开发新的投资项目，来稳定其市场地位、延长品牌的寿命。
　　在该阶段，房企的信息风险明显减少，因为企业内部财务制度差不多已经健全、信息披露的能力较高，信息透明度更高。外部投资者可以通过各种渠道掌握企业的财务信息，从而作出合理的投资决策。同时，成熟期的经营风险也会进一步降低，因为在此阶段，企业市场份额、盈利水平趋于稳定，更容易预测现金流情况。企业若能保持市场份额，就能较好的控制风险。
　　3.4 衰退期
　　随着市场竞争的加剧和需求的不断变化，某些产品缺乏创新，逐渐被市场淘汰。商业地产企业的资本积累能力和盈利水平也随之下降。为了避免因销售收入的减少导致业务的萎缩，房企应当及时地做好调整和转型。
　　在该阶段，企业的经营风险会下降，但财务状况开始恶化，负债率开始上升，企业会面临较高的财务风险，为了保证企业的正常运营，企业会尽可能地采取相应措施维持足够的现金流。
　　4商业地产企业不同生命周期下所选择的融资策略
　　4.1 初创期
　　由于在初创期商业地产企业面临的经营风险较大，所以，对于房企而言，采用内源融资较为有利。因为，内源融资一方面不需要到期还本付息，无需支付融资费用。较债务和股权融资而言，没有严苛的融资条件，成本很低;另一方面，受外部影响因素较小，既不会像债务融资那样面临较高的财务风险，也不会像股权融资一样面临控制权稀释的问题。
　　不过，商业地产企业行业特殊性，需要进行地产项目的开发与建设，仅仅依靠内源融资，满足不了企业的发展需求。因而，还需要选择其他的融资方式。由于，现阶段企业存在较大的信息风险，一般的投资者可能会选择放弃投资。那么可以引入风险投资者，这些投资者追求高风险、高报酬，一般会选择周期较长，尤其是未来发展前景较好的项目。因而，以内源融资为主，风险投资为辅是初创期选择的最好融资策略。
　　4.2 成长期
　　商业地产企业进入成长阶段，经营风险和信息风险相对会下降。但企业处于发展阶段，需要扩大规模，增加市场份额，所面临的经营风险仍然不可小觑。因而，应选择财务风险较低的融资方式。与债务融资相比，股权融资较其财务风险要小，所以可以选择股权融资作为主要融资方式，不用到期还本付息，受经营波动影响较小，所获得的预期报酬较高，一定程度上可以提升企业的社会知名度。同时，选择以债务融资为辅，比如利用商业信用和银行信贷等方式。
　　4.3 成熟期
　　商业地产企业进入成熟期，发展基本稳定。盈利水平一般保持在较高水平。所面临的经营风险和信息风险较小。此时，企业可以选择负债率较高的融资方式，以债务融资为主，股权融资为辅。一方面，商业地产企业此时资质等级和信用等级都达到较高，很容易获得银行的贷款;另一方面，适当的负债融资可以优化资本结构，提高企业的价值，以便能够有效的发挥财务杠杆的作用。并且还不会影响原股东的控制权。
　　4.4 衰退期
　　进入衰退期，企业的实力逐渐减弱，原本具有优势的产品逐渐失去竞争力，市场占有率开始大幅度下滑，负债率较之前上升，为了维持企业的正常运营，可以选择变现闲置资产，处置不良资产，加强资产利用效率，实现结构优化，及时回收应收账款。当然，也可以适当通过银行短期信贷来缓解企业的资金压力。同时，利用业务转型，使企业重新获得新生。
　　5 结语
　　本文主要以商业地产企业为例，分析了其在不同生命周期下的特点及其存在的风险，并提出了在初创期选择以内源融资为主，风险投资为辅;在成长期主要选择股权融资，其次债务融资;在成熟期则与成长期相对应，主要以债务融资为主，再辅以股权融资;在衰退期适当选择银行短期信贷，并加强资产的变现能力，实现优化的融资策略，为促进商业地产企业发展提供建议。
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