浅谈房产测绘的质量控制

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　　 【摘要】房地产测量主要是通过测量和调查来确定城镇的房屋位置、权属、界限、质量、数量和现状等，并以文字，数据、图件等表示的工作。其目的是为房产产权、房籍管理，房地产
　　 开发利用，征收税费，交易以及城镇规划建设提供测量数据和资料。房产测绘是运用测绘技术手段，遵循国家法律法规，执行国家房产测量规范和有关的技术标准和规定，保证房屋用地的公正，客观，准确，更是房地产市场交易的一种的保障，提高和控制房产测绘的质量是现在测绘工作关注的一个重要话题。
　　 【关键词】房地测绘；商品房；质量；控制
　　
　　 随着经济技术的迅速发展，商品房的价格迅速上涨，人们对商品的权属意识也不断在增加，因而客户对商品房建筑面积的准确性也越来越关注。关于房产测绘的管理，我国出台了《房产测量规范》（GB/T17986- 2000）、《浙江省房屋建筑面积测算实施细则》等一系列关于房产测绘的准则，同时对于商品房建筑面积的测绘，省建设厅测绘局也出台了相应的补充规定以及地方性技术文件等。国家对房产测绘的具体标准也越来越高，那么如何来控制房产测绘的质量呢，本文就以引起房产测绘质量控制的主要因素和引起房产测绘的主要因素进行质量控制措施进行阐述。
　　 1 引起房产测绘质量控制的主要因素
　　 对于国家出台的一系列测绘文件和规定，都是大同小异，基本的原则都是一样的，但是有些细节上有出入，那是因为考虑的角度不一样，因此导致了房产测绘计算面积不一。要提高房产测绘的质量控制，首先应该分析引起房产测绘质量控制的主要因素，然后对这些因素采取进一步相应的质量控制措施。
　　 房产测绘质量控制的主要因素包括测绘人员、测绘仪器及资源配备、外业测绘和内业数据处理等，以及技术人员对各类规范文件掌握和理解程度，以下就是对这些主要因素进行了分析。
　　 房产测绘人员可以分为内（外）测工作人员，检查质量成果人员，这些人员都是经过专业培训，掌握一定的岗位技术，在工作中具有较强的责任心，能明确自己的工作职责和权限。
　　 房产测绘仪主要有经纬仪，全站仪,皮尺、手持红外测距仪、GPS接收机、办公室软件、绘图软件等。
　　 外业测绘主要包括外业测绘的准备阶段、外业测绘的作业阶段即外业测绘的数据采集和数据分析即对外业测绘的误差处理，然后按照施工单位的竣工图和设计单位的设计图，绘制出房产测绘的草图，并标注出各个尺寸，将图纸按比例打印出来，提供给外业测绘使用。
　　 外业测绘的数据采集：在进行实地测绘时，测绘人员应该对测绘出来的房屋进行有关数据的采集，外业采集应遵循先整体后局部，先外部后内部的原则，即先采集房屋（主体）外围数据，而后采集房屋内部分割数据及房屋附属结构数据。外业实测建筑物物外墙勒角以上的外围水平尺寸。多层或者高层商品楼除实测外围尺寸外，还应测量结构有变化的部位的尺寸及顶层尺寸，尤其是有坡屋顶的还要测出不够2.2米层高应缩进的尺寸。商品房内部的房屋开间、进深、内外墙厚度及阳台长宽、房屋高度均为实际测量。
　　 内部数据分析和误差处理：在数据采集完毕后，应及时进行对照实测和测绘草图中标注数据是否一致，检查两者差值是否超出技术误差，发现问题应及时纠正。应避免测绘时间过长产生错量、漏量、提高工作效率。数据处理时要统筹兼顾，既要考虑某一层或某一套的数据，还要考虑上下相同楼层（户型）数据的一致性。在房产测绘中，如果实际尺寸与设计尺寸相差不大，相差数据在限差之内，这样就不需要改正，这个属于误差范围内的，如果数据相差超过限差的，那就需要分析到底是什么原因导致误差的。
　　 2 引起房产测绘的主要因素进行质量控制措施
　　 房产测绘的质量控制主要依据《房产测量规范》（GB/T17986-2000）、《浙江省房屋建筑面积测算实施细则》、《测绘质量监督管理办法》等。那如何对引起房产测绘的主要因素进行质量控制措施呢？本文就对房产测绘人员、测绘仪器及资源配备、外业测绘和内业数据处理进行质量控制采取措施。
　　 2.1 对房产测绘人员的控制措施：对房产测绘人员应进行系统专业的培训，制定培训计划和培训材料，组织员工进行培训和考核。对于那些检查人员以及其他需要的培训人员，都应进行培训措施的控制。主要培训学习《房产测绘质量管理法规》、《浙江省房屋建筑面积测算实施细则》、《房产测量规范》和有关房产测绘和商品房测绘的一系列文件。
　　 2.2 对房产测绘仪器及资源配备的控制措施：检查房产测绘仪器是否能正常使用，计算机软件及需要的各种物资配置是否合格，是否齐全。还要及时检查房产测绘单位的年检和持证职业情况，更为重要的一点，还应对房产测绘单位质量管理情况进行了解，主要包括对质量体系、质量管理制度的建立情况和质量运作的有效性、房产测绘技术标准的有效性、房产测绘生产作业流程。
　　 2.3 外业测绘的质量控制措施：对外业测绘的质量控制措施主要包括对房产测绘单位的房产测绘要素调查、测量及房屋面积测绘进行质量控制。
　　 2.3.1 对房产测绘要素调查加以控制主要体现在调查房产测绘单位对外业测绘填写的内容是否齐全、正确；还应调查在调查表中的用地范围和房屋权界限的范围是否一致，所用的标注符号是否一致；
　　 2.3.2 对房产测绘要素测量加以控制主要体现在调查房产测绘单位的测量方法是否准确标准、记录和计算方法是否正确，还应调查误差精度的控制范围是否符合标准要求。对房屋测绘的精确度要求按《浙江省房屋建筑面积测算实施细则》中各类房屋建筑面积的精度要求来执行。
　　各类房屋建筑面积的精度要求
　　房屋建筑面
　　积的精度等级 中误差 最大误差（限差）
　　一 0.01×+0.0003×S 0.02×+0.0006×S
　　二 0.02×+0.001×S 0.04×+0.002×S
　　三 0.04×+0.003×S 0.08×+0.006×S
　　注:S为房屋建筑面积，m2
　　 2.3.3 对房屋面积测绘进行质量控制措施：主要体现在对原始房屋面积的数据是否记录规范，填写的内容是否完整，对建筑面积的分摊是否合理有效。具体的建筑面积分摊规则参考《浙江省房屋建筑面积测算实施细则》。
　　 2.4 对内业数据处理进行质量控制措施：对内业数据的质量控制主要体现在对房产测绘单位成果图的控制，对测绘人员资料整理的控制等。对成果图的尺寸，技术要求，填写的内容和对房产的表达是否符合规定要求。
　　 2.5 特殊情况处理建议：随着时代的发展，很多新型建筑名词不断出现，有些部位认定及设计造型是规范和文件没有涉及的，因此，作业人员有很多异议，比如一部楼梯既有露天又有顶盖、走廊既有有柱部分又有挑出部分、多层地下室坡道面积、筒体部分有入户花园、屋顶风机房有门洞但无门、多功能综合楼认定层比分摊等问题有些比较含糊，期望地方性规范及早出台补充，更好的指导房产测绘工作。
　　 2.6 重点说明的是，所有操作严格按照作业流程，外业数据采集要有多余观测，采用平均值法或加权平均。草图要格式规范清晰、信息全面，在分摊前要确定分摊方案，层次逻辑清楚，做到步步环节有依据，对于规范没有详解有异议的地方要单位会审，做到合情合理又不偏离规范要求。每个项目都要做到“二级检查，一级验收”应有专职的质检人员或机构，上述基本都在单位《质量手册》的可控范围，重在严格执行，一丝不苟，高度的责任心。
　　 总之，从分析引起房产测绘的主要因素和加以采取质量控制措施，能维护房屋权利人的合法利益，形成一套完整的、事实可靠的、保质保量的、房产面积测绘成果。对房产测绘质量加以控制，还能保证商品房健康的销售，推动商品住房的制度的改革和发展顺利进行。
　　 参考文献:
　　 [1]冯静浅、议房产测绘市场化.河北企业.2008年07期
　　 [2]宋舟霞、新形势下房产测绘单位面临的问题及对策研究.榆林学2007年11期
　　 [3]李凤陆、房产测绘的内容和质量控制.科技资讯，2008年01期

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