房地产企业成本控制与财务管理的联动机制探究
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作者: 庞海涛
摘要：构建成本控制与财务管理间的联动机制，应成为现阶段完成企业内部会计控制的重要任务。房地产企业的财务管理需要面对：融资管理环节、生产资金管理环节、销售资金管理环节。由此，须在成本控制的经济目标与社会目标的范围内进行。即：企业资金的分配应在成本控制基础上，帮助企业获得满意的经济效益；同时，企业资金在分配的环节上应有所则重，即：在决定商品房质量的重要施工环节，在预算约束下应给予充分的资金支持。
关键词：房地产企业；成本控制；财务管理；联动机制
处于目前经济大环境下的房地产企业，面临着成本控制与资金使用方面的巨大压力。伴随着我国经济发展方式的转变，不难预期：未来房地产行业仍将处于国家的宏观管控之中。由此，构建成本控制与财务管理间的联动机制，则成为现阶段完成企业内部会计控制的重要任务。本文将着重从房地产财务管理层面，探寻二者联动机制构建的途径。
根据马克思“资本循环模型”可知：基于资本循环总公式G-W-G`而言，企业资金在总量上将在时间维度依次存在于G、W、G`上；并且，在空间维度同时分布于货币职能、生产职能、商品职能上。不难理解，企业惟有遵循资本循环而实施全过程的财务管理，方能满足内部会计控制的目标。具体就房地产企业而言，企业资金将长期以生产资本的形式存在着，必然延缓了资本循环速度。在此背景下，容易导致企业资金链条的断裂。若要规避这一后果，企业可以分别从外源性资金供给、全过程成本控制两方面着手。下文，在讨论前者的基础上，构建起与全过程成本控制的联动机制。
一、房地产企业财务管理面临的问题
不难理解，企业若要持续经营下去，其资本便须获得永续循环。企业资本依次经历：货币资本阶段、生产资本阶段，以及商品资本阶段。从而，企业的财务管理便需要面对：融资管理环节、生产资金管理环节、销售资金管理环节。
（一）融资管理环节面临的问题
企业在融资环节一般采取两种模式：（1）内源型融资；（2）外源型融资。其中，前者体现为企业资本积累的结果，是最为安全的融资模式。从而，该环节所面临的问题主要存在于外源型融资领域。具体而言：（1）在直接融资领域。由于企业股票市值的敏感性波动，其传导效应必将影响企业财务预算的制定与实施。（2）在间接融资领域。伴随着央行屡次调高存款准备金率，必将增大企业的借款成本。从而，在资本循环速度一定的条件下，必然提升企业资金借贷的机会成本。同时，房地产业作为目前重点调控的行业，必然存在政策面的贷款歧视。
（二）生产资金管理环节面临的问题
增进企业经营资质的内生激励，对于企业的资本有机构成提出了更高的要求。通过提升C/V的比例，实则增大了企业在资本重置方面的资金投入。从经济学视角来考察企业财务管理所面临的问题，则体现为：由于资产专用性的增强，而提高了企业的沉淀成本。并且，在产能过剩背景下受资本循环速度减慢影响，企业资金将长期以固定资产形态存在。从而，拉紧了企业资本循环链条。
伴随着要素市场整体价格的提升，房地产企业无论是在劳动力成本的支出方面，还是原材料的购买方面，都面临了较以前更大的费用支出。在财务预算刚性背景下，企业各部分势必存在追加预算的内生冲动。从而，形成企业成本控制与财务管理的两难境地。
（三）销售资金管理环节面临的问题
企业产品销售阶段，是实现G`“惊险的跳跃”关键环节。受到企业产品使用价值的特征影响，目前仍处于卖方市场。由此，在销售环节上所面临的问题，主要在于：因商业信用，而产生的企业销售资金回笼问题。在企业产品销售领域，存在数量可观的营销成本。诸如，场地的租赁费用、销售网点的内装修，以及劳务费用等，在增大企业经营成本的同时，还将影响财务管理中的内部会计控制。
二、房地产企业财务管理的内在要求
房地产企业作为市场经济主体，其内在规定性决定了它必然追求企业价值。企业价值的实现与否，则受到企业内、外两方面的作用。考察企业财务管理的内在要求，便主要针对企业的内环境展开讨论。
（一）合理筹集资金开展生产准备
企业财务管理的目标之一，便在于为企业的生产准备资金。其中，企业通过销售利润资本化的过程，累积了一定的自有资金存量。然而，伴随着市场结构、产品销售体系的动态演变，企业自有资金存量难以推动组织资源的有效运转。因此，引入外生资金便成为企业财务管理的重要任务。“合理”体现为两个方面：（1）外源性资金的存量数额合理；（2）外源性资金的融资渠道与结构合理。
其中，外源性资金的存量数额，应建立在一定的成本控制原则基础之上。即，须满足成本控制的经济目标和社会目标。外源性资金融资渠道与结构，则体现为对商业银行的寻找，以及企业生产经营中的内、外资金比例关系。
（二）合理分配资金进行生产、销售
通过企业财务管理整合了内外资金之后，便面临着如何合理分配资金的问题。由马克思资本循环总公式的实现条件可得：从静态角度来看，资金在分配上的继起性与同时性，推高了企业对资金总量的需求。为此，在资金约束条件下，企业财务管理合理分配资金进行生产、销售则成为另一内在要求。
这时，须在成本控制的经济目标与社会目标的范围内进行。具体表现为：企业资金的分配应在成本控制基础上，帮助企业获得满意的经济效益；同时，企业资金在分配的环节上应有所则重，毕竟，成本控制的社会目标决定着其的社会责任。即：在决定商品房质量的重要施工环节，在预算约束下应给予充分的资金支持。
三、房地产企业财务管理的思路
企业财务管理部门作为成本中心，类似于企业的心脏功能。通过对资金的筹措、分配、监管，以及最后的企业利润率的评估，推动着企业的健康良性发展。 本文将从以下三个方面展开路径构建。
（一）建立全过程的资金管控机制
按照企业资金的流动环节，可以把它分为这样3个阶段：（1）资金准备。资金准备包括，外生资金引入、内生资金筹措。（2）资金使用。资金使用包括，在企业产品生产、销售等全过程上的使用。（3）资金回笼。即企业资本在完成商品职能后，资金以G`（G+g）的总量回到企业内循环。其中，在全过程的资金管控中，应着重对第1、第2个阶段进行考察。
（二）建立资金使用效益的评价机制
正如上文提出的，企业财务管理部门体现为企业的成本中心。这一地位就要求企业在财务管理过程中，应对成本的控制程度进行评估。从资金使用上来看，则体现为应对其的使用效益展开评价。因此，建立资金使用效益的评价机制，便成为必然。这里须注意一点：应着重考察资金使用的机会成本。
（三）建立与企业各职能部门的信息沟通机制
企业财务管理作为企业核心环节，应建立与企业各职能部门的信息沟通机制。这不仅是企业财务管理部门作为成本中心的地位使然，还是企业财务目标管理的内在要求。并且，企业还应建立各部门之间的联动机制，通过对各部门管理者正式与非正式协商渠道的建立，强化企业资金监管意识和力度。
四、房地产企业成本控制与财务管理的联动机制构建
不难理解，房地产企业的成本控制，归属于企业内部会计控制的重要内容； 而企业内部会计控制又体现为企业财务管理的核心。从而，二者联动机制的构建，须在内部会计控制为中介条件下来完成。
（一）建立资金使用效益的评价机制
房地产企业财务主管部门，建立资金使用效益的评价机制，在于减少资金使用中的机会成本。关于评价机制的设计，应着重在于事前分析与事中的权变管理。因此，有关计算资金贴现的公式、模型，都可以作为事前分析的工具。资金使用中的权变管理，则在于针对房地产企业物资采购中的风险概率值（沉淀成本），适应性的进行资金配置。
（二）专家队伍的职能建立
不难知晓，专家队伍的建立将有助于对成本的界定、控制提供技术与监督职能。在专家队伍的组成中，应充分发挥本单位会计专门人才的优势；同时，在不涉及机密泄露风险的前提下，可以从会计师事务所引进“独立”会计专家。从而，提升成本控制决策的客观性。专家队伍应在正式制度安排的基础上进行建立，并以项目为导向，开展全过程的成本控制与财务管理间的管控辅助工作。
（三）提升单位会计人员的业务
无论内部会计控制机制如何优越，都需要通过会计人员的实施方能实现。由此，会计人员的技能以及职业操守，都将直接影响机制的发挥。从目前情况来看，在提升单位会计人员的业务时，应突出他们的内部会计控制意识。通过岗位意识的提升，最终强化对单位业务成本的控制与监管。在业务培训过程中，还应强化企业职能部门间的协作意识，从而，提升他们在内部会计控制中的大局观念。
（四）从整体上把握企业成本控制
房地产企业财务管理，实则体现为对企业资金的全过程控制。因此，具有全局性、战略性的特征。建立二者的联动机制，还应将成本控制纳入到企业全局性层面来构建。具体表现为：（1）企业成本控制应服从于财务管理的需要；（2）企业成本控制应在财务预算范围内展开；（3）企业成本控制应满足财务管理对资金优化配置的目标导向。
五、小结
构建成本控制与财务管理间的联动机制，应成为现阶段完成企业内部会计控制的重要任务。房地产企业的财务管理需要面对：融资管理环节、生产资金管理环节、销售资金管理环节。由此，须在成本控制的经济目标与社会目标的范围内进行。即：企业资金的分配应在成本控制基础上，帮助企业获得满意的经济效益；同时，企业资金在分配的环节上应有所则重，即在决定商品房质量的重要施工环节，在预算约束下应给予充分的资金支持。
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（作者单位：四川长虹置业有限公司）
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