基层房地产金融风险及防范对策
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作者: 毕金泉
摘要：房地产金融业稳定健康发展对提高宏观调控效果，确保国家金融体系安全具有十分重要的意义。但受各种因素制约，目前影响我国房地产金融业稳健运行的一些问题尚未得到根本解决，基层房地产金融业仍然面临诸多风险隐患。准确、全面把握基层房地产金融现状，健全完善科学高教的住房金融体系，有效防范、规避房地产风险向金融领域转化，已经成为提高国民经济运行质量的关键。
关键词：房地产投资；金融风险；问题研究
中图分类号：F832．45 文献标识码：B 文章编号：1007－4392(2006)11－0049－03
一、基层房地产金融的主要风险隐患
(一)房价波：功引发的风险
在正常合理改善需求、城市拆迁被动需求、长期投资需求和短期投机炒作等因素共同作用下，我国房地产价格波动幅度较大，部分地区房价上涨偏快。以唐山为例，“十五”期间，唐山市商品房价格年均增长12.8％，2006年上半年同比涨幅7．35％，分别比同期全省和全国高1．6和1．75个百分点。房地产价格是引导投资和消费的重要市场信号，房价偏高或波动幅度过大，会给经济金融带来诸多不利影响：一是房价虚高带来的高额垄断利润，会诱发盲目投资行为。二是房价大幅上涨，加重居民购房负担。据调查，目前唐山市收入房价比在10：1到12：1之间，房价租金比在300：1到400：1之间，大大超过国际公认合理水平。三是房价租金持续上涨，容易诱发抵押物价值虚高评估，银行存量房地产贷款而临较大贬值风险。
(二)供求不协调引发的市场经营风险
受利益趋使，大多数开发商热衷于高价化、大户型商品房开发，低价位、普通商品房供应偏少，过剩与小足并存，高档、别墅类住房大量空置，增大银行信贷资金安全风险。2006年3月末，全国40个重点城市可售商品住房中，24个城市户型面积120平方米以上住房超过50％，17个城市户型面积80平方米以下住房不到10％。而需求抽样问卷调查结果表明，在全部计划购买新房的家庭中，计划选购100平方米以下住房的占53．2％，计划选购100平方米以上的占46．1％，其中计划选购120平方米以上的权占13．6％，住房供需错位严重。住房供求不合理，一方面高档大户型住房相对积压，高层、高档商品房空置率升高，银行存量贷款风险相应增大；另一方面中低价位、中小户型商品住房供应相对不足，部分合理住房需求得不到满足，房价居高不下，进一步诱发房地产投资冲动，增量信贷资金更加集中到房地产领域，形成恶性循环。
(三)资金来源过于集中引发的风险
目前我国房地产融资渠道单一，房地产开发企业资金以银行贷款为主，房地产开发取得土地前期准备阶段、施工建设阶段以及房产销售阶段，都离小开银行信贷资金支持，包括土地储备和购置贷款、房地产开发贷款、流动资金贷款、施丁企业贷款、住房按揭贷款等，真正开发商自有资金占比较低。据专家推算，我国房地产开发资金约有60％来自银行贷款，个别地区更高。统计数据显示，2005年唐山市房地产开发企业直接来自银行贷款的资金量是2002年的3．05倍，年均增长45％，银行贷款占开发企业全部资金来源比例比2002年提高8．1个百分点，全市房地产开发企业直接和间接来自银行信贷资金的比例在52％左右，大大超过银行贷款最多不超过房地产总投资40％的国际通行标准。房地产开发企业对银行信贷资金依存度过高，在房地产市场总体繁荣的形势下，金融部门和房地产开发企业双方投资扩张冲动将在一定程度上互相强化，房地产信贷资金风险小断积聚，而一旦房地产市场经营形势发生变化，商品房滞销，开发商资金不能正常周转，房地产开发贷款将难以收回，开发企业的经营风险很容易转变为银行信贷资金风险，如果出现市场恐慌局部风险被放大的连锁反应，甚至可能影响整个金融体系的安全。
(四)个人住房贷款的潜在风险
一是个人住房贷款与住房开发贷款增长不同步。在2005年3月取消住房贷款优惠利率政策并先后三次提高个人住房贷款利率后，普通购房户贷款利息支出明显增加，目前5年以上期个人住房贷款年利率下浮15％后仍达5．8l％，比2004年10月前提高1．76个百分点，在住房价格未明显下降的情况下，相当部分居民住房贷款承受能力降低，提前还贷倾向增强。二是个人住房贷款流动性敞口风险突出。对全市个人住房贷款剩余期限情况调查表明，2006年6月末，唐山市全部个人住房贷款剩余期限在10年以上的占46．5％，剩余期限在5年以下的只有13．7％，由于商业银行资金来源的大部分为活期和短期定期存款，银行个人住房贷款资产负债期限结构不匹配问题突出，给银行造成的利率及资金头寸敞口风险应予关注。三是个人住房贷款日常管理难度大。由于个人住房信贷业务涉及户数多，日常管理工作量大，而县以下基层网点随着管理权限上收，一方面个人消费信贷业务成为业务发展重点，增长很快，另一方面机构人员大量裁撤，个人住房贷款管理人员明显不足，业务管理难度加大。
(五)期房销售引发的相关风险
我国现行的商品房预售制度对拉动内需，促进普通居民购房消费发挥了重要作用，但期房销售带来的抵押物悬空、甚至虚假按揭风险突出。期房销售占比偏高，宏观上会造成商品房销售面积大于商品房竣工面积，需求大于供给，掩盖部分已竣工商品房长期空置现象，微观上会造成房地产开发企在取得预售资格前，违规提前预收房款，提前占用购房户资金，如果未达到标准提前办理按揭贷款还会增加购房户利息负担。一些开发商甚至通过重复抵押或虚假抵押方式，骗取银行贷款，使银行信贷资金蒙受巨大损失。
(六)土地开发购置贷款引发的相关风险
一是土地储备和购置贷款操作风险较高。由于相当部分地方政府存在土地非饱和供应，保持土地卖方市场的心理偏好，平抑和稳定土地价格的动力不足，加之实际操作过程中土地开发储备贷款承贷主体资格、有效担保大多不太完善，基层金融部门对土地储备开发资金控制和监管存在较多困难。二是存量土地炒作相应增大土地储备和购置贷款风险。调查表明，2004年市待开发土地面积是2002年的2．57倍，2005年土地购置面积足当年土地开发面积的1．86倍，存量土地转手交易特征明显，地价虚增推动房价上涨，增大银行存量房地产贷款贬值风险。
二、有效规避房地产金融风险的对策
(一)切实加强监管，控制房地产投资过热势头
一是严厉打击擅自变更房地产项目、违规交易、囤积房源和哄抬房价等不正当行为，严格房地产市场准入制度，从源头上控制房地产市场炒作行为；二是鼓励普通住房和经济适用房建设，加强对国家政策落实情况的检查力度，切实将九部委调控政策精神落到实处，加大中低价位、中小套型
普通住房、经济适用住房和廉租住房建设力度，在土地使用、资金等方面控制高层、高档住房的过度开发；三是加强土地市场监管，采取有效措施盘活存量土地，进一步发挥税收、信贷、土地使用登记等政策的调节作用，科学确定房地产开发土地供应规模，加强土地使用情况动态监测监管，打击囤积土地人为炒作抬高地价行为；四是落实税费减免、资金支持等方面优惠政策，引导和调节住房需求，鼓励居民合理住房消费，切实解决低收入家庭住房困难。五是细化完善差别首付、利率优惠、住房性质认定等方面具体实施细则，增强政策的有效性和可操作性，杜绝钻政策空子，将税费负担转嫁普通购房户，变相助推房价上涨行为，确保国家每项政策都真正收到实效。
(二)规范房地产信贷操作规程
一是严格控制对不具备房地产开发资质企业发放房地产贷款，严格资本金，落实房地产开发项日“四证”真实性审核，对资本金达不到规定标准、行为不规范的开发商和个人购房者，坚决不于贷款；二是认真进行项目可行性评估，从严控制对商用房开发项目信贷支持；二是适当控制土地储备购置贷款发放，禁止向房地产开发企业发放用于缴纳土地出让金贷款；四是充分利用个人征信系统，从严控制对高档住房以及个人购买第二套以上住房按揭贷款业务；五是加强对住房开发贷款贷后管理，从规范操作、加强审查、落实责任等方面做好对贷款实行全过程动态监控，确保房地产金融持续健康发展。
(三)健全体制、机制，为房地产金融发展创造良好外部环境
一是完善相关法律法规。在《商业银行法》、《合同法》等法律法规中增加规范房地产金融业务的具体条款，增强房地产开发企业法律意识，约束规范房地产开发企业经营行为。二是严格落实相关制度规定。对于提供假资料、假资信骗取贷款的企业和个人，严格按照法律追究当事人责任。三是健全完善个人信用登记管理制度。以个人征信系统建设为契机，完善信用等级评估体系，构筑信息共享交流机制，为金融机构全面、连续掌握借款人信用记录，及时发现和预警贷款风险提供高效服务。四是完善房地产统计信息披露制。将房地开发、销售以及中介机构二手房信息适当集中，建立信息共享平台，有效解决房地产信息不对称问题，为居民选房、购房提供最大方便。建立房地产信息中心，为金融机构信贷决策提供最大方便。五是建立科学、规范、高效的房地产市场监测体系，及时进行风险预警提示，防止房地产企业的炒作行为。
(四)拓宽融资渠道，分散房地产金融风险
一是大力推动房地产投资权益证券化和房地产抵押贷款证券化，扩大融资渠道；建立房地产投资基金，吸收长期资金投资房地产业。二是鼓励发行公司债券，吸引社会资金投资房地产业，分散房地产资金集中风险。三是积极稳妥发展住房公积金贷款，满足低收入居民购房需要。
作者简介： 毕金泉 (1969－)工商管理硕士，经济师，现供职于中国人民银行唐山市中心支行。
(责任编辑 刘 洋)
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