基于层次分析法的房地产项目进度风险管理研究

来源:用户上传      作者: 陈 曦 李建波

　　[摘 要]针对房地产项目在施工过程中项目管理人员所面临的风险具有涉及面广且比较复杂的特点,同时也为了更好地对项目进行中所涉及的风险进行有效的控制,就应该通过层次分析法对进度中的风险建立层次结构模型,实现项目风险因素的重要性排序,从而对项目进度中的风险进行有效及时的管理。
　　[关键词]风险管理 进度风险 层次分析法
　　
　　我国房地产业从八十年代初开始起步, 经过多年的风风雨雨和磨砺,已经发展成为一个独立的行业并逐渐成为国民经济的支柱产业。但是房地产开发是一个开放的系统,一般投资大、周期长。在房地产项目建设的过程中,一般都会面临较多的不确定性, 存在较多的难以预料的不确定性因素和较大的风险。这些因素影响到工程项目施工阶段的进度、质量、安全和成本目标的实现,因此,在房地产项目进度中实施风险管理就显得尤为重要。
　　
　　一、 风险进度管理概况
　　
　　风险一词的英文为risk,源于法文risque,于1830年首次被使用于英国保险业。按照英国国家标准(No,4778:3.1,1991),风险是指“在项目寿命期可能发生的,对人有潜在的伤害,对财产和环境有破坏性后果的事件”。简单的说, 风险实际上就是损失的不确定性, 即有可能导致损失并且这种损失是不确定的。进度风险管理就足在不确定条件下对进度风险的管理。通常在一个项目中,进度风险通常是考虑的重点,在这一阶段可能受到资源、技术、人力等各种各样因素的影响,再加上在最初制定项目进度计划时,预测方法和工作条件都具有一定的局限性,项目在这一阶段的各项活动难免会与预测时出现不可避免的误差,因此,在项目进度管理中会存在大量的风险,必须对项目展开进度风险管理。
　　
　　二、基于层次分析法的房地产项目进度风险管理模型构建
　　
　　1.层次分析法概况。层次分析法(Analytic Hierarchy Process)是美国运筹学家、匹兹堡大学萨蒂(T.L.Sauty)于20世纪70年代初提出的一种多指标多方案的综合比较方法。AHP是在对复杂决策问题深入分析的基础上,将评价问题看作是受多种因素影响的大系统,将相互关联、相互制约的因素按照它们之间的隶属关系排成从高到低的递阶层次结构。然后比较单一准则下任意两个元素之间的重要性,再利用数学方法,导出元素的相对权重,通过合成得到方案相对重要性的总排序。整个过程具有实用性、系统性和简洁性等优点,体现了人的分解-判断-综合的思维特征,能够将人的主观判断用数量形式表达出来并进行科学处理,因此特别适合在复杂的社会经济系统的决策问题中使用。
　　2.建立层次分析的结构模型。在房地产项目进度管理中,一般影响工程进度的因素大致分为施工操作、人、资金、环境四大类。项目在建过程中,最重要的就是施工操作方面的问题:在最初设计的时项目设计本身存在着一定缺陷,而这些缺陷有可能在施工时才容易被发现;材料供应不足、设备不到位或材料质量不符合要求也会影响项目的进度;出现安全事故会影响工程的进度;供水、供电、燃气、排污等配套工程一般办事程序多且复杂,容易影响工程进度;最后就是质量监控的部分,一定要保障整个项目的质量,这样才能保证整个项目的品质。
　　影响项目进度的人的因素一般分为人员技术不足和人力资源短缺两类,当人员技术落后时会影响项目的进度,而人力资源短缺更是会造成整个项目的停工。
　　在资金方面,首先要保证资金的及时供应,同时利率调整、物价变化等也会影响项目的资金,最终影响项目进度。
　　环境分为自然灾害和突发事件,这是不可避免会遇到的,当遇到这些时如何更好地降低它对工程造成的影响成为进度管理的一个重点。
　　在此根据以上的分析建立出各因素之间的层次关系,结构模型如下(图1)。
　　3.构造判断矩阵并计算各因素权重。请专家对各影响因素打分,对重要性程度按1-9赋值(重要性标度见表1),从而构造判断矩阵。
　　4.层次单排序并进行一致性检验。单排序是指判断矩阵各因素对其准则的相对权重。在实际中还需对判断矩阵进行一致性检验,使其大体上满足一致性要求。只有通过检验,才能继续对结果进行分析。具体步骤如下:
　　(1) 计算一致性指标C.I. C.I.=
　　(2) 查表(表2)求得平均随机一致性指标R.I.
　　
　　(3) 计算一致性比例C.R. C.R.=C.I./R.I.
　　若C.R.≤0.1,则认为判断矩阵的一致性可以接受;否则,需要对判断矩阵中的元素进行适当调整,直到得到满意的一致性为止。
　　5.层次总排序及一致性检验。层次总排序过程为计算同一层次所有因素对于最高层相对重要性的排序权值,它是由下而上逐层合成的。经计算后12个指标 相对于项目进度风险A的总排序为:
　　W= C.R.<0.1,判断矩阵具有满意的整体一致性。
　　
　　三、基于AHP的进度风险应对措施及风险监控
　　
　　从上述模型评价中可以得知,房地产项目进度风险中在施工、人力、资金和环境中最主要因素分别是质量控制、人员技术、资金供应和自然灾害。而从总排序结果可以看出,权重在前6位的因素依次是质量控制、人员技术、材料供应、资金供应、人力资源短缺和施工安全,这6个因素可称为影响整个房地产项目进度的关键因素,任何一个因素出现问题都将会影响项目进度,严重的话将会导致整个项目的停工。
　　1. 质量控制、材料供应施工安全的风险识别及应对。在影响项目进度风险的6个关键因素中在施工方面就占了三个,分别是质量控制、材料供应和施工安全,由此可见整个项目进度风险管理的重中之重就是施工现场的管理。项目的质量是整个房地产项目的重心,一旦项目出现质量问题时要及时将出现问题的地方重新返工,以保证整个项目的质量。
　　此外,也要注意材料的供应,材料供应计划制定时要明确相关责任单位和责任人,制定切实可行的计划,对加工订货周期长的设备、材料要早计划、早安排、早动手,一定要做到未雨绸缪,切实保障材料的供给。此外一定要有充分的预防和补救替代措施, 建立应急预案,一旦材料出现供给不足的状况时,要以最快的速度寻找可替代的材料来进行补救,要做到切实保障整个项目的进度。
　　最后,施工事故是发生率较高的一类事故,在项目施工时总会遇到这样或那样不确定性的安全事故,完全避免安全事故是不太可行的,只能尽量避免安全事故或将其伤害降到最小,这样就需要不断对施工人员进行安全意识的培训,切实提高人员安全意识以保证整个项目的顺利进行。
　　
　　2.人员技术风险识别及应对。在项目施工中,整个项目都是主要是靠施工人员在进行作业。当施工人员技术低时会影响整个项目的完成质量和一定的安全隐患;当施工的管理人员技术低时容易出现大面积的返工;当监督人员技术低时容易导致工程变更频繁发生;当主管理人员技术低时可能致使工期延长和工程成本上升等。因此,要在人员技术培训方面多下功夫,如果发现相应人员出现技术低下的状况时,要及时对其进行培训,若培训无效果应及时换人,要保障组建一个高效、团结、高技术的团队。
　　3. 资金供应风险识别及应对。充足的资金是保障房地产项目工程顺利施工的强大后盾和支撑。一般出现概率最大的原因是业主拖欠,这时就要及时的讨要欠款。同时,当项目出现资金供应不足的情况下时,管理人员一定要切记不能因为资金的不足而降低整个项目的质量,如使用不合规定的材料等以减少成本,这样的做法是万万不可取得。
　　4.自然灾害风险识别及应对。项目的施工进度与环境情况是密切相关的。一般地气候条件对施工的影响是非常重要的,当雨季来临降水量增多或冬季来临出现降雪或气温太低时都是无法开工的。在施工期间应对气候现状进行记录并与气象部门建立联系,获取准确的预报信息,积极组织施工。当雨季来临无法动工时可以加强已完工程的保护,避免及减少水毁影响施工进度。此外,当遇到异常的气候对工程造成了影响而使施工进度滞后于计划进度时,应该有针对性及时地对进度计划进行调整以保证各阶段进度目标的实现。
　　5.项目进度风险的监控。在项目施工过程中,及时的发现项目存在的问题并采取一定措施应对时非常重要的,与此同时,在应对后的监控也是不可缺少的,虽然制订了相应的风险管理计划,但是风险还将依然存在,管理人员依然不能大意,需要对整个项目进行风险监控,控制的时候一方面是发现风险的实现,从而采取措施化解,另一方面是更新风险列表, 调整风险优先级或增加新发现的风险。在监控中应重点监控前几位的风险, 以减少工作量。应在项目的每个主要里程碑后进行一次小的检查, 千万不能等到项目结束后再进行,这样就会留下很多隐患。
　　
　　四、结语
　　
　　房地产项目进度风险的管理是一项复杂的系统工程,管理过程中面临涉及各层次多方面的风险,如设计缺陷、材料供应、资金供应、施工安全、人员技术、自然灾害等,这些情况都存在很大的不确定性,需要具体情况具体操作。把层次分析法引入房地产项目进度风险管理中,通过建立数学模型来研究影响项目进度的因素及它们之间的制约关系,有效地将定性分析与定量分析结合在一起,对提高决策水平、保障项目的顺利进行和管理有一定的实用价值。此外,根据层次分析法的结果来对整个房地产项目进度风险进行具体的应对和风险监控,可以使得管理人员可以更好更安全的实现项目的目标。
　　
　　参考文献:
　　[1]阎长俊 陈 阳 潘广军等:建设项目风险研究综述.沈阳建筑工程学院学报(自然科学版).2002,(01)
　　[2] 吴亚非 邓亚平:项目进度风险评价研究. 第六届项目管理大会论文集

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