西北地区物流地产发展现状及对策探究

来源:用户上传      作者: 魏书威

　　[摘 要] 物流地产是制约西北地区物流产业发展的“瓶颈”。 本文通过调研兰州都市圈物流地产发展现状等,探索性地提出了该区域物流地产发展思路,为西北落后地区物流地产发展提供研究基础和参考依据。
　　[关键词] 兰州都市圈 物流地产 发展 研究
　　
　　随着物流产业的兴起、趋热,物流地产在发达地区急剧升温,迅速成为地区经济发展的“新奶酪”;相比之下,中西部地区特别是西北地区的物流地产市场总体处于“沉睡”状态,严重制约了该地区物流产业乃至整体经济的发展。因此,通过实证研究,探索性地提出地处西北的兰州都市圈物流地产发展对策,具有必要性和现实价值。
　　
　　一、物流地产属性、内涵及重要地位
　　
　　“物流地产”概念进入中国仅有6年,学术界对其属性、概念均存在争议。笔者总结普洛斯公司、AMB公司以及韩炜、杨馥郁、冯耕中等学者对该问题的认识,认为物流地产属于工业地产范畴,它一方面是指投资开发方(含政府、企业或是事业单位等)根据市场需求或是自身预估,投资开发物流毛地、熟地;另一方面,又指投资商据客户需求投资开发物流设施,比如物流仓库、配送中心、分拨中心等。
　　物流地产是物流业务的不动产载体,是整合资源并推动物流产业市场化、专业化发展的基础动力,也是推动地区经济社会发展的重要“生力军”。
　　
　　二、兰州都市圈物流地产发展现状分析
　　
　　在国内外资金迅速抢滩“长三角”、“珠三角”及“环渤海”地区物流地产市场之际,地处西北的兰州都市圈,其物流地产发展却呈现出社会认识不足、政府支持不力、投资主体缺失、市场供需“两衰”的落后状态,从根本上制约了物流产业化进程,牵制了都市圈区域物流中心功能发挥,影响了该地区的整体协调持续发展。
　　1.投资主体缺乏,政府管理“缺位”
　　兰州都市圈物流地产尚处于萌芽阶段,投资主体仅局限于原有的仓储企业、大型工业企业及因商业地产经营不善而转向物流地产投资的房地产企业,缺乏国内外大型的地产商、物流商及专业投资基金等有实力的投资主体,造成投资乏力。
　　同时,受地域、认识、体制等因素影响,兰州都市圈物流地产发展面临管理“缺位”、主导“错位”、发展“变位”等严重问题。物流行业多头管理、无人管理导致物流地产管理“缺位”;思路不清、政策不明导致“政府主导发展”功能难以发挥;需求把握不准、盲目散乱开发、土地使用违规、风险认识不足等问题,导致发展“变位”。
　　2.市场供求“两衰”,市场机制乏力
　　受计划经济体制“惯性”影响,传统物流方式占主导地位,现代物流发展严重滞后,加之外资企业、外向型企业及上规模企业不多,导致高标准、现代化的仓储运输、分拣包装、配送分拨、流通加工等需求严重不足,供应链管理需求更是持久低迷。与此同时,社会对物流地产收入稳定、拿地容易等特征认知不足,政府的融资倾斜、供地支持、税收优惠等政策不明确,导致地产开发企业、物流商及专业投资基金等投资主体开发热情不高,物流地产供给严重滞后。
　　此外,市场机制在物流地产决策阶段尚未得到充分发挥,物流地产在都市圈经济发展中没有实现网络化、一体化,使其在萌芽阶段便出现投资冲动、整合乏力、竞争严峻等状况。
　　3.战略定位不准、协调发展不力、规划设计滞后
　　受发达地区物流地产经济的刺激,兰州都市圈各城市政府慌乱中仓促鼓励各类企业尽快进入物流地产行业,特别是最近三个月,圈内有大小近20个物流地产项目盲目上马、“激情”投资且布局散乱,导致物流地产发展思路不清、战略定位不准,圈内各城镇缺乏协调统一规划,资源整合力度弱,低水平重复建设严重。
　　4.运作模式单一,整体效益尚低
　　调查显示,目前都市圈90%以上的物流企业仍采用自己投资建设且自我经营管理的传统运作模式,很少采用地产商投资建设而后转租给物流商并代其管理、物流商和地产商合作经营等现代地产运作模式,导致都市圈物流资源分散,物流企业核心竞争力难以形成,物流经济发展整体缓慢。
　　
　　三、兰州都市圈物流地产发展出路探究
　　
　　针对以上问题,参考东部地区及国外物流地产开发经验,结合兰州都市圈的特殊区位、资源条件及设施状况等,笔者提出以下对策。
　　1.抓住机遇、用足政策、跨越发展
　　兰州都市圈现代物流地产的培育与开发宜在大力提高认识的基础上,充分抓住国家和地方经济战略空间调整(比如:西部大开发战略、兰州都市圈战略)、全国产业向西梯度转移和内陆产业加快升级以及国家和地方为应对金融风暴而扩大投资等战略机遇,灵活高效地用好金融政策、产业政策、税费政策、土地政策等,积极引导房地产商将从传统的居住地产更多地转向工业地产,促进现有物流企业合作经营、整合做强、升级改造,大力引进国际知名物流地产开发商和运营商,有效培育投资主体,增强圈内企业“危”中寻“机”意识,推进都市圈乃至西北地区物流地产业的跨越发展,打造地区物流“经济洼地”和国家物流“战略高地”。
　　2.政府主导、统筹协调、优化环境
　　充分认识都市圈地区物流地产发展的阶段特征、现状条件及外部环境,尽快成立都市圈层面的统一的物流发展委员会,并形成“政府主导,市场主体”的发展体制,强化政府在规划引导、政策支持、市场环境优化等方面的功能;从区域经济协调发展的高度,统筹和协调对存量资源合理整合与利用,指导和扶助企业规避市场风险并化解前期客源压力,组织并带领企业做好需求调研与预测,加大物流节点、路径、网络等基础设施的规划、建设,并为物流地产的开发、运营搭建物流公共信息平台。
　　3.促进投资主体多元化、运作模式多样化
　　抓住普洛斯、丰树、和记黄埔、麦格里、AMB、腾飞等国际地产巨鄂和投资银行有意进驻我国西北地区地产市场之良机,积极招商引进,坚持打好“引进来”这张牌;同时,积极吸引富力地产、中储、中外运等国内知名企业及鼓励酒钢、三和通等省内企业投资兰州都市圈物流地产市场;此外,大力引导和鼓励西北地区其他企业(或集团)以灵活多样的形式参与物流地产建设,最终形成“各路英雄”齐聚都市圈的“多元主体”格局。
　　与此同时,为配合投资主体多元化发展需要,须摒弃传统物流单一的、封闭的经营模式,积极探索多种运作模式,比如地产商开发,租售给物流商并代其管理;地产商和物流商合作经营;由第三方牵头,实现物流商和地产商强强联合,建立跨行业的集团企业等。充分发挥专业物流地产商熟悉相关政策、了解市场需求并具有丰富的物业管理和设计经验的专业优势,促使资金集中投放在技术改造与产品研发上,不断提升物流企业核心竞争力,并实现帕累托最优。
　　4.注重市场调查,推进特色化、专业化发展
　　针对物流地产发展中的定位不准确、规划不充分、竞争低水平、运行低效率等问题,都市圈政府和物流地产开发商均应避免盲目乐观、主观臆断,注重物流地产、物流市场与物流运作的紧密结合,做好需求市场的调研与分析,并形成细分市场,有所为有所不为,建立特色鲜明的专业物流地产。以市场为导向,做好项目可行性论证,提高决策的科学性;注重建立长效机制,积极转变物流地产开发点状布局的现状,尽快构建上规模的物流地产网络。
　　5.加快专业人才培养和物流地产理论研究
　　物流地产是一个系统工程,无论是宏观规划还是微观运营均需要理论指导及人才支撑。而目前兰州乃至全国对物流地产的探索尚处在起步阶段,理论成果很少,通晓物流地产的专业人才更少。因此,兰州都市圈一方面要大力引进国内外高级物流人才和高端物流技术,另一方面还应从市场的高度引导高校及社会培训机构的物流地产人才培养,并加强相关理论研究。
　　6.加快物流地产业信息化、产业化步伐
　　信息化、标准化是物流地产业现代化的重要表征。都市圈地区物流市场以中小企业为主,这些企业普遍缺乏现代化的经营管理方法与手段,缺乏各类信息协作平台,缺乏产业链条化、集群化的运作经验。因此,政府宜搭建各类物流信息平台,并引导企业加快自身信息化、产业链条化建设步伐,推动都市圈物流地产及物流产业现代化进程。
　　
　　四、结 语
　　
　　物流地产的发展对加快地区(或国家)整体经济发展、提升对外合作水平、增强国际竞争力均起着基础性的推动作用。地处西北内陆的国家交通枢纽中心――兰州都市圈,更应从理论和实践层面、政府和企业层面深入探讨适宜本地实情的相关理论、模式及路径,着力推动本区域物流地产市场的持续升温及良性发展。
　　
　　参考文献:
　　[1]刘国庆:我国物流地产理论研究现状及趋势[J].商业时代,2007(36):21～22
　　[2]张晓姣:我国物流地产发展中存在的问题及对策研究[J].商场现代化,2008,547(8):322～323
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