浅议房地产企业成本核算与管控措施

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　　摘要：无论是大房企还是小房企，传统的成本管控模式已经跟不上日新月异的房地产发展的速度，而房地产开发产品形态各异。只有充分利用科学的方法，完善成本控制管理，建立健全成本管理体制，发挥企业的潜在能力，才能实现资本投入回报最大化和利润最大化，并让企业在激烈的竞争中永远走在前列。因此，处理好房地产企业成本核算与管控是提高经营利润的重要法宝。本文结合房地产企业成本核算与管控的现状，提出一系列相关的具体措施。
　　关键词：房地产;企业;成本核算;管控
　　2017年以来，房地产政策坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”基调，地方以城市群为调控场，从传统的需求端抑制向供给侧增加进行转变，限购限贷限售叠加土拍收紧，供应结构优化，国家的调控政策不断出台。在激烈的竞争中房地产企业要生存与发展其成本核算与管控显得尤为重要，只有加强开发项目的成本核算与管控，方能提高企业的生存与发展能力。
　　一、房地产企业成本构成及其特点
　　（一）房地产企业成本构成
　　开发产品成本内容繁多，一般核算时根据企业开发产品的具体情况设置成本项目，一般情况下房地产企业的开发项目应包括下列六大项：土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费。
　　（二）房地产企业成本特点
　　1.开发产品成本的归集可根据项目规模不同进行不同方法核算。对于规模比较小的项目，如开发独幢或几幢房屋的项目，可以将全部开发量作为成本归集对象，设立一个成本核算单位。但是对大规模的项目，就必须科学地进行成本归集。
　　2.开发成本的分配方法不同对企业的税负影响较大。成本分配方法的选择对于土地增值税的增值率影响较大，特别是开发项目存在普通住宅的情况下，选择合理的成本分配方法有可能减免土地增值税，为企业降低税负。
　　3.正确地进行成本费用核算，能更好的了解开发产品的实际功能和去向。有利于控制企业的各项费用支出，降低成本提高经济效益，增强企业的市场竞争能力。
　　4.房地产企业成本核算是房地产开发企业会计核算的中心环节。反映了企业主要成本的发生情况，对企业的利润产生至关重要的作用。
　　二、房地产企业成本核算与管控现状
　　（一）成本管理意识淡薄，成本管控方法不规范
　　对一个公司的考核，通常会有销售指标、回款指标、利润指标、资金周转率指标、净现金净流量指标。在这些指标的压力下，首当其冲的是销售指标，各地产企业习惯性的将销售作为公司的龙头，一切行动围绕销售来进行，用销售来倒排各部门的全年工作计划。开发过程中只关注市场营销、开盘节奏、拿地速度，比拼土地储备量。此时，公司内部的成本管理意识比较淡薄，成本管理制度比较单一，成本管控水平相对粗放，大多还是停留在个人经验判断阶段，缺少应有的科学成本数据进行对比分析，成本全过程无动态跟踪更新，部门间沟通不顺畅，导致资金计划不详细，资金使用不确定情况较多，成本管控远远脱离工作实际。成本管理形同虚设，无法有效降低成本。
　　（二）成本核算对象不清晰，成本科目处置不合理
　　房地产项目的用地一般需要分期分批来进行开发，产品种类各异，有普通住宅、有洋房、有商铺、有公寓、有别墅等，在会计准则中并没有明确规定企业如何进行成本核算对象的划分，所以，各企业在归集成本核算对象时，有时不能很好地考虑后期交房后税务清算时遇到的问题，常会将不同业态的成本眉毛胡子一把抓，一级二级三级会计科目使用混乱，特别是在地块很大且周期很长的时候，常会导致企业在计算所得税与土地增值税时无法清楚分开各业态的成本，从而使得企业成本利润数据失真。
　　（三）成本核算缺乏专业人才，后期培训不到位
　　房地产企业在我国来说还是一个相对新兴的行业，因为房地产企业的利润相对较高，让越来越多的人进入到这个行业中来，很多是由其他行业转入的，但对于房地产行业的特殊性不甚了解，整个的管理模式还是不能适应房地产市场外部环境的变化，再加上房地产开发节奏较快，后期人员专业培训跟不上，造成目前许多房地产企业成本管理落后，成本核算水平低。当前形势下，房地产企业需要懂财务又要懂业务还要具备一定的税收筹划能力，但是目前具备这些能力的人很少，要不就是只懂财务不懂业务，要不就是制动业务不懂财务。在很大程度上人才制约了企业成本核算与管控的有机结合和发展，在一定程度上制约了发展。
　　三、房地产企业加强成本核算与管控的措施
　　（一）更新成本管理理念，规范成本控制体系
　　1.更新管理层和员工的成本管理理念。更新成本管理理念是进行成本控制的基本前提。更新成本管理理念首先应从管理层入手，只有管理层意识到成本管理的重要性，根据公司实际情况，进而做出正确的决策才能从根本上解决成本管理的问题。成本管理不单纯是成本部或财务部一两个部门的事，一定要形成全员参与成本管理，落实岗位职责，明确责、权、利，形成公司成本管理规章制度，并将岗位职责通过信息化实施到公司的日常工作规范流程并实施考核管理，只有这样，方可有效。只有领导层的成本管理理念更新了，意识到这一点时，成本控制环节才会真正地做到事前控制。
　　2.利用ERP系统规范成本控制体系。规范成本控制体系是成本控制的核心。规范成本控制体系，需要建立ERP动态成本管理系统，有了动态成本，就可以实时掌握項目成本的现状。由于房地产开发成本由土地成本、开发前期费用、建安工程费用、园林环境费用、配套设施费用、开发间接费用这六大部分组成，各部分成本与合同金额相关连。所以，动态成本的管理，首先要以合同管理为中心，根据实际发生的成本，进行对比、预警，随时把握成本状态，为领导决策加快速度，提高企业竞争力。在建立ERP动态成本数据库之初，企业内的各个项目成本预算值应当是严格按照市场行情进行准确制定的，成本预算除了包括定额成本外，还要关注市场行情，有一个最高成本与最低成本，保证任何一项成本都要在可控制的区间。
　　（二）明确成本核算对象，合理设置成本科目
　　1.明确成本核算对象。根据《企业会计制度》规定：企业应当根据本企业的生产经营特点和管理要求，确定适合本企业的成本核算对象、成本项目和成本计算方法。成本核算对象、成本项目和成本计算方法一经确定，不得随意变更。房地产企业，各业态众多，企业应当根据实际情况，结合交房后税务清算的要求，明确成本核算对象。充分考虑到土地增值税与企业所得税在计算扣除项目时土地价款列支项目、房地产开发费用准予扣除形式、地价款分摊方法、借款利息扣除等方面的差异，分清成本核算对象，从而在成本归集时能准确核算各业态成本。
　　2.合理设置成本科目。合理设置成本科目，可以客观反映各业务产品的成本结构，便于降低成本。按现行房地产开发企业会计制度规定，房地产开发总成本是指在一定时期内为生产和销售房地产开发产品而花费的各项消耗总和。主要由房地产开发成本、开发费用、开发税金三大部分组成。房地产开发成本包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建安工程费、园林环境费用、配套设施费、开发间接费用。房地产开发费用主要是指与项目建设无直接关系、不能计入某个特定开发项目的费用。主要包括管理费用、销售费用、财务费用。房地产开发税金是指房地产企业在转让、销售、出租开发产品时按规定计算交纳的增值税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税等。
　　（三）培养复合型财务人才
　　企业不仅要善于用人，还要对财务人员进行再教育，让他们更多的了解非财务相关知识。培训时要结合财务专业知识，并拓展到相关专业能力的培训。尤其强调财务人员的基础专业知识不仅是财务专业，还要具备与财务相关的非财务知识及经济环境和管理理念等方面知识。只有提高财务人员的整体专业素质，才能使财务人员真正成为复合型人才。为培养财务复合型人才，必须不断完善财务学员的财务专业知识结构，拓展相关专业知识面，培养学员的创新精神，提高财务学生的综合能力和素质水平。只有这样才能是财务人员做到业财融合，将财务核算与管控落到实处。
　　参考文献：
　　[1]蔡昌.房地产企业全程会计核算与税务处理[M].中国市场出版社，2016 （02）.
　　[2]蒋婕.浅谈房地产开发企业的财务管理与成本控制[J].经营管理者，2017 （29）.
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