房地产企业会计核算存在的问题和改善措施
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摘要：随着我国社会经济的快速发展，城市化进程不断加快，房地产行业随之迅猛发展起来，同时也面临着激烈的市场竞争。在房地产企业的经营过程中，由于房地产具有投资金额大、开发周期长等特点，对会计核算工作提出了更高的要求。本文从提高会计信息质量的角度出发，先分析会计核算工作中存在的问题，在此基础上提出几点改善措施。
关键词：会计核算;房地产;问题;措施
中图分类号：F230 文献识别码：A 文章编号：1001-828X（2019）015-0216-01
作为我国目前的一个重要产业，房地产行业在推动国民经济增长、改善人们的居住环境等方面发挥着越来越重要的作用。在房地产企业的经营过程中，会计核算既是企业管理的重要内容之一，同时也是企业制定发展战略、实现发展目标的一个重要参考。因此，会计核算工作逐渐引起房地产企业的广泛重视，成为确保企业持续健康发展的重要保障之一。
一、房地产企业会计核算中存在的问题
就目前情况来看，受多方面因素的影响，房地产企业在会计核算中还存在一定的问题，具体表现在以下几个方面：
（一）信息披露不足
与一般企业相比，房地产企业的风险系数比较高，究其原因，主要是它的经营周期长、投入金额大。在项目的开发、建设、销售等过程中，存在着多种风险因素，比如政策风险、信用风险和经营风险等。为减少会计信息的不对称性、提高财务报告的决策相关性并反映管理层受托责任的履行，房地产企业必须重视并加强对风险信息的解读和披露。房地产企业对会计信息披露不足，其中包括土地成本、利润构成、项目现金流量等。与此同时，房地产企业可能存在隐瞒负债、对外担保等信息，使会计信息的准确性和完整性受到质疑，未能全面反映出房地产企业的经营业绩、资金周转、财务状况、潜在风险等问题，严重影响投资者的决策制定。
（二）成本与收入不匹配
该问题相对突出，主要体现在两个方面：（1）在项目开发前期，房地产企业需要投入大量资金，这部分资金计入开发成本科目进行归集，同时在项目交付之前，即使商品被预售完毕，因不符合收入确认条件，只能计入预收账款科目，是不能被确认为营业收入的，导致在项目前期，报表使用者无法直接运用利润表数据判断企业的实际运营情况和未来发展趋势;（2）在项目交付后，由于成本结算的相对滞后性，会存在预提成本不足等情况，导致项目后期会出现追加成本、补提成本或追溯调整等情况，不能准确地反映出房地产企业真实的毛利率水平。
（三）销售收入核算难度大
与其他行业相比，在收入确认方面，房地产企业复杂度高、难度大，主要是因为在销售商品时，通常采取分期收款、预售等方式，以或得资金周转等。但是，这个预售程序较为繁琐，且在预售过程中，商品并未交付，达不到销售收入的确认条件。
二、改善房地产企业会计核算问题的具體措施
（一）增加会计信息披露的透明度
为了给投资者提供准确、全面的会计信息，了解风险状况，房地产企业应加强会计信息披露的透明度。第一，逐渐加强对储备量信息、土地成本等方面的披露。在具体操作中，可以在财务报告附注中如实披露。第二，在企业的财务报告中，还要进一步增加对分项目现金流量信息的披露，从而有效提升会计信息的准确性和有用性。第三，增加对商品预售信息的披露，其中包括售价政策、预售情况等，确保投资者掌握完整的会计信息，并以此来分析项目风险，及时做出正确的决策。第四，制定质量保证金制度。对于房地产企业而言，商品质量居于首要地位，它不仅影响企业的信誉，而且还涉及商品的销售、成本回收等。值得注意的是，房地产企业的商品保证金数额较大，故而需要企业结合项目的实际情况，提取质量保证金，同时将其纳入工程成本范围中。
（二）提高成本与收入的匹配度
针对房地产企业成本与收入不匹配的情况，应注意从以下三个方面着手解决。第一，明确成本核算对象，比如根据实际情况，可以灵活地将单项工程或是项目作为核算对象。第二，参考以往的工程项目的经验，相关关联部门充分参与，谨慎测算项目总成本，尽可量降低预计成本与实际成本的估计差异，以提高成本结转与收入确认的匹配度。
（三）规范销售收入的确认、核算工作
第一，对于收入核算范围，房地产企业应做出明确界定。它不仅包括土地转让收入、配套设施销售收入、商品销售收入等，而且还要涵盖周转房销售收入、住房面积增加所得收入。第二，房地产企业应明确销售收入的确认标准。对于房地产企业而言，其收入确认需要具备以下四个条件：（1）商品竣工并验收合格;（2）竣工结算程序完成;（3）与客户签订售房合同，并且收取放款;（4）完成交付。第三，正确看待房地产企业的各类销售行为，其中包括预售环节、销售合同签订环节、房屋产权证书取得环节等。
三、结语
综上所述，与一般的企业相比，在会计核算方面，房地产企业具有一定的特殊性、复杂性，故而也对会计人员提出了更高的要求。房地产企业应加强对会计核算工作的重视度，不断规范自身的会计操作行为，为企业经营者、投资者等提供真实、有效的会计信息，结合市场行情，做出正确决策，促进我国房地产企业的繁荣与发展。
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