探析营改增对房地产企业的影响
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摘要：随着我国市场经济稳健发展，加之人们消费水平不断提升，客观上为房地产企业发展创造条件，同时房地产行业竞争日益激烈，如何引导房地产企业稳健发展，创设优质行业竞争发展氛围，成为当今社会关注要点问题之一，本文通过分析营改增对房地产企业的影响，以期推动房地产企业稳健发展。
关键词：营改增;房地产企业;影响
中图分类号：F812.42;F299.233 文献识别码：A 文章编号：1001-828X（2019）018-0205-02
在当前税制体系改革进程中，第二产业较为适合增值税改革，以服务业为主的第三产业较为适合营业税改革，在全国范围内经济结构转型升级发展新常态下，期许通过发展服务业优化产业结构，扩大营改增适应范畴，面向大多数企业降低赋税负担，激发企业转型发展活力，逐步形成一套对所有交易、企业、行业发展有利税收制度，营建公正、稳定竞争氛围，其中房地产企业作为第三产业之一，亦受营改增影响，基于此为推动房地产企业良性发展，分析营改增对房地产企业的影响显得尤为重要。
一、营改增对房地产企业的影响
1.税务。在营改增施行后，房地产企业5%营业税率被11%增值税取代，虽然税率上有所提升，但房地产企业可以从上游获取可以抵扣增值税的发票，达到减轻赋税，规避征缴重复税目的，例如某房地产企业收入为2000万元，其中1000万元为销售成本，按照17%计算增值税进项税，企业在缴纳营业税时需缴纳约100万元税费，在推行营改增后企业缴税额度降至53万元左右，有效降低房地产企业赋税。房地产在运营进程中与其他产业关系较为紧密，如建材行业等，在操作营改增时容易出现无法抵扣现象，例如房地产企业在小规模缴纳个税企业购买建材，无法抵扣进项税，同时受上游建筑行业营改增后成本转嫁风险影响，建材采办费用可能会增加，再如在建筑行业中人工成本占比较大无法抵扣进项税，加大建筑企业税负压力，间接影响房地产企业收益。虽然营改增对房地产企业发展可以带来积极影响，但在实际操作中却会带来一定负面影响。
2.财务报表。首先，营改增对房地产企业资产负债表将产生一定影响，固定资产因进项税抵扣降低，使房地产企业固定资产金额“缩水”，在缴税项目中，虽然应交税费在营改增前后均计算在增值税中，但二者税率、计税基数存在差异性，使房地产企业发展结果不尽相同，在企业其他发展条件稳定前提下，总资产中房地产流动资产比率将增加，有利于优化房地产企业固定资产结构，推动企业稳健发展;其次，营改增对房地产企业利润表产生一定影响，增值税属于价外税，不列入营业收入范畴，对营业税金、销售收入及附加存在影响，例如某房地产企业销售商品房，收入2200万元，营改增前2200万元为营业收入，营改增后按照22001（1+11%）=2000万元，减少200万元，收入降幅10%，营业税额随之降低;最后，营改增对房地产企业现金流量产生影响，主要体现在现金流量削减，筹资现金流增多，主要源于房地产项目运营周期较长，在房地产项目运营前支付进项税，使企业流出大量现金。进项税在房地产销售及产生支出进程中被抵扣，基于房地产项目承建周期较长，装备、物料及相关支出税费抵扣周期长，不利于企业现金流的稳定，为此会给企业带来一定现金压力，综合来看可以增加企业现金流量，通过进项税抵扣减少现金支出，使房地产企业有更加充足的资金进行其他投资活动，助力房地产企业追加投资范畴，为房地产企业获取更高经济收益奠定基础，使企业现金流更加充足。当前房地产对资金的需求量越来越大，为提高房地产企业综合竞争力，对土地资源、融资、销售等环节投入更多资金，使房地产企业现金流及负债随之增加。
3.财务风险管理。相较于营改增前，营改增后房地产企业对财务管理的需求更高，需企业会计核算与营改增联动，需持续规范税务申报流程，这就需要企业财务管理人员加强财务风险管理，从房地产企业整体运营角度出发，兼顾市场竞争发展导向，在营改增指引下，制定富有前瞻性的财务管理计划，以此为由制定房地产长远规划，在营改增后房地产企业财务管理工作人员需通过会计核算、增值税应纳税额针对特殊交易进行处理，例如商业折扣、销售折让等增值税处理，利用增值税专用发票抵扣税额，这就需要房地产企业通过加强财务风险管理引导各个部门加强发票管理，实现部门联动规避运营风险的管理目标。
4.资金结构优化。在营改增后房地产税负较少，房地产企业受政府政策性倾斜影响，为房地产企业营建良好的发展氛围，在此环境下房地产企业需把握良好的发展时机，通过营改增调整资金结构，将房地产企业运营风险控制在合理范围内，助力企业提升综合竞争实力，使企业可以获取更高经济收益，体现营改增对房地产企业的积极影响。
二、有效发挥营改增对房地产积极影响的方略
通过对营改增对房地产企业的影响进行分析可知，虽然营改增在实际操作进行中对房地产企业盈利情况会带来一定负面影响，但综合来讲通过营改增房地产企业可以提升综合竞争实力，降低纳税比率，获取更高经济收益，为此房地产企业需立足营改增实况，在总结以往运营经验同时，思考有效发挥营改增对房地产企业积极影响良策，旨在推动房地产企业稳健发展。
1.树立营改增意识。营改增作为税控工具之一，跟随新时代税务管理工作发展需求不断变革，例如将“互联网+”与营改增融合在一起，形成“互联网+”电子底账体系，在该体系加持下房地产企业需树立营改增意识，秉持与时俱进理念不断优化营改增推行模式，根据企业发展实际需求进行创新，例如以网络为依托建立财务管理联动机制，为房地产企业迅速整合有关营改增的数据创造便利条件，通过财会分析明晰营改增之于企业发展积极影响，以此为由调整发展决策，助力房地产企业获取更高经济收益。
2.打造优质会计管理团队。为使房地产企业可以应对营改增对其发展的冲击，企业需重视财务管理，立足财务管理实况，以规避财务管理风险为先导，打造优质会计管理团队，提升会计工作人员业务处理能力，从专业素养、职业素养、道德素养等角度出发，提升企业财会管理成效，这就需要企业一方面加大在职财会工作人员营改增相关政策培训力度，确保其工作思想与时俱进，可以根据营改增发展实况积极转变企业财务管理方略，使企业财务管理更富时效性，另一方面房地产企业需加大专业人才招募力度，为财会管理团队不断注入鲜活血液。除加大财会工作人员培育力度外，财会管理团队还需具备以下能力：一是交互性。为保障第一时间明晰房地产企业发展实况，面向企业提出宝贵的发展建议，助力企业锻造优质资金链条，使现金流更加充裕，房地产企业财会管理团队需具有交互性，可以与企业运营各个部门建立稳定、持久、长远交流互动关系，以便企业发挥营改增积极影响;二是真实性。财务管理主要由内部控制、管理会计等日常工作构成，这就需要财会工作人员深入企业运营各个环节，实时整合房地产企业日常运营数据，确保相关财会数据真实、有效，为制定精准管理会计报表奠定基础，同时引导企业发挥营改增积极影响，通过数据整合规避房地产企业信息交流不对等现象;三是防范性。财务管理具有规避企业运营风险积极作用，为此房地产企业需通过沟通、数据整合、管理互动洞察企业运营风险，以此为由转变管理方略，提高财务管理灵动性，助力房地产企业规避营改增带来的不良影响。
3.优化纳税筹划工作。颠覆传统纳税筹划方案，立足税制改革关键突破口，根据企业经营实况及纳税承受力，在营改增指引下制定纳税筹划方案，同时重视纳税筹划改革，合理转移纳税主体产生的税费，助力房产企业更好享受营改增带来的优惠，降低房地产企业运营成本，助力房地产企业提高综合竞争实力。
4.做好房地产企业增值税发票管理工作。明确增值税发表拒开情况，根据国家法律做好日常管理工作，如《中华人民共和国税收征收管理法》等，明确代开发票流程，根据《中华人民共和国发票管理办法》第25条相关内容要求房地产企业不得转让、转借、代开发票，同时房地产企业需制定富有导向性的发票管理制度，确保增值税发票专人专管，为房地产企业更好享受营改增优惠奠定基础。
5.重构资金模式。房地产企业在营改增后转变为价外税，在税率变化后房地产企业原有预算、投资及成本模式需随之调整，根据营改增及其对上下游的冲击，立足市场发展实况重构资金模式，为资金合理流动，房地产企业科学投资指明方向，确保其投资更加合理，同时需考虑新老两种预算形式兼容，通过预算控制房地产企业成本，助其获取更高经济收益。
6.科学选择合作伙伴。在营改增后房地产企业趋于利润考虑，需选择具有开具增值税发票資格的企业进行合作，通过追加建筑物料增值税发票减轻企业赋税压力，助其获取更高经济收益，同时企业需在上游选择交易对象，继而充分享受营改增优惠，降低房地产企业运营风险，推动房地产企业良性发展。
三、结语
综上所述，为发挥营改增对房地产企业发展积极影响，房地产企业需树立营改增意识，打造优质会计管理团队，优化纳税筹划工作，做好房地产企业增值税发票管理工作，重构资金模式，科学选择合作伙伴，提高房地产企业综合竞争力，助力房地产企业获取更高经济收益。
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